Комнаты в квартире при приватизации оформлены отдельными объектами. Как такую квартиру правильно подготовить к продаже под ипотеку? - советы риэлторов

Поиск по журналу

Москва и МО

Комнаты в квартире при приватизации оформлены отдельными объектами. Как такую квартиру правильно подготовить к продаже под ипотеку?

Иосиф Колодин

Частный маклер

21 августа 2014

Вся Россия

4 626

Добрый день, уважаемые специалисты!
В продаваемой за 3800 тыс.руб. двух комнатной квартире при приватизации каждая комната была приватизирована отдельно.
Одна комната принадлежит матери, в собственности менее 3-х лет (выкуплена по ДКП за 300тыс.руб),
вторая комната принадлежит матери и дочери (несовершеннолетняя) по 1/2, в собственности более 3-лет ( приватизация).
Банк пока никак не хочет оформлять такую сделку (с двумя объектами) по ипотеке.
Может кто то из специалистов встречался с подобной ситуацией, что посоветуете?
Спасибо!

Автор

Теги

Иосиф Колодин

Частный маклер

ипотека

Могут подойти

16 921 998 ₽

2-комн.кв., 64 м², этаж 22

Бунинская аллея

5 мин.

ЖК "Новые Смыслы", Новые Смыслы ЖК, № 174 кв-л, Москва

21 568 851 ₽

2-комн.кв., 68 м², этаж 11

Саларьево

17 мин.

ЖК "Квартал Румянцево", к2, Квартал Румянцево ЖК, Москва

19 241 854 ₽

студия, 25 м², этаж 13

Академическая

1 мин.

ЖК "Level Академическая", Профсоюзная улица, 2/22, Москва

38 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 30 м², этаж 2

Тютчевская

23 мин.

309, Дары Природы СНТ, д. Дудкино, Мосрентген поселение, Москва

36 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 35 м², этаж 11

Силикатная

23 мин.

ЖК "Алхимово", шоссе Рязановское, 31к1, Москва

65 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 38 м², этаж 11

Нахимовский проспект

10 мин.

ЖК "Нахимово", Болотниковская улица, 36к5, Москва

15 900 000 ₽

3-комн.кв., 58 м², этаж 6

Каширская

18 мин.

ЖК "Москворечье", 1.3, Москворечье ЖК, Москва

7 100 000 ₽

1-комн.апарт., 24 м², этаж 9

Озёрная

17 мин.

Востряковское шоссе, 7с6, Москва

60 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 34 м², этаж 16

Бунинская аллея

10 мин.

ЖК "Юнино", улица Мостотреста, 10к2, Щербинка, Москва

50 000 ₽/мес.

2-комн.кв., 38 м², этаж 5

Нахимовский проспект

13 мин.

Нахимовский проспект, 18, Москва

11 комментариев

Иосиф Колодин

Автор

22 августа 2014, 18:38

Всем огромное спасибо!!!

24/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Елена Чижова

22 августа 2014, 09:54

Гражданский кодекс РФ. Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного...
Часть3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

437/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Наталья Викторовна Якушина

22 августа 2014, 01:11

Действительно, по условиям банка предмет залога может быть только один (а не 2 сразу). В подобных случаях собственники комнат (отдельных объектов права) составляют «СОГЛАШЕНИЕ об образовании общей долевой собственности на имущество и определении долей в праве общей долевой собственности» и регистрируют права в Росреестре. В данном случае мать будет действовать за себя и за несовершеннолетнюю дочь. Без ООП никак не обойтись. Я бы, конечно, посоветовалась с нотариусом и регистратором.

487/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Иосиф Колодин

Автор

22 августа 2014, 04:53

Спасибо, Наталья. Разумеется, все будет делаться с нотариусом и регистратором. А с опекой может можно разрулить до объединения, например, оценить долю ребенка и положить эту сумму на его счет, а долю переоформить на мать при получении документов на квартиру, как на один объект? В этом случае цена продаваемой квартиры несколько возрастает (это, как ни странно, удобно покупателю) без всяких налоговых последствий для продавца.

427/50 000

Игорь Бoaчев

21 августа 2014, 23:10

А так и продавайте, как всю квартиру по разным основаниям, банки такое принимают.

81/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Елена Чижова

21 августа 2014, 22:39

Иосиф! Мать не может выкупить на себя долю ребенка, это незаконно. Чтобы получить разрешение на продажу доли ребенка в ООП необходимо предоставить ему альтернативное жилье не менее, что он имел, при этом условия ребенка не должны ухудшаться. То что у него имеется другая собственность не имеет значения. Есть еще вариант положить деньги от продажи детской доли на счет ребенка.

377/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Иосиф Колодин

Автор

22 августа 2014, 04:43

Спасибо, Елена. Говоря по выкуп доли ребенка матерью и имеется ввиду, что по требованию опеки эти деньги будут положены на счет ребенка, если такое возможно... .

162/50 000

Евгений Морозов

21 августа 2014, 20:31

Иосиф, вообще не так много банков занимаются кредитованием комнат. Сбер не хочет связываться? Тогда остается путь объединения всех объектов в один. Вот только какую стоимость будете указывать.
В конце концов, если Вы собираетесь продавать квартиру, то следует избегать ипотечников и делегировать труд по объединению составляющих квартиры в один объект будущему покупателю. Страшного в этом ничего нет, вот только определенного дисконта при таком раскладе не избежать.

473/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Евгений Морозов

21 августа 2014, 20:32

Хм, пока писал ответ, в подробностях появился несовершеннолетний... Тут надо тогда понимать дальнейшие планы родителей несовершеннолетнего. ООП Вам не миновать в любом случае.

175/50 000

Даниил Пятецкий

21 августа 2014, 20:04

Не приходилось, но думается оптимальным будет обращение в БТИ/Росреестр с целью объединения комнат в одну квартиру. Это не так уж сложно организовать и притворить в жизнь. Вопрос только в затратах времени, сил и небольшого количества денег.

240/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Даниил Пятецкий

22 августа 2014, 11:15

В соответствии с нормой, содержащейся в ст. 37 ГК РФ, опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки со своим подопечным, кроме случаев передачи имущества подопечному в дар или безвозмездное пользование. Иными словами, родителям и иным близким родственникам (включая бабушек и дедушек) запрещено, например, продать недвижимость своему несовершеннолетнему ребенку/внуку или купить у него квартиру. Также не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями (ст. 575 ГК РФ), запрещена безвозмездная уступка имущественного права ребенка.

587/50 000