Критерии эффективного поиска

Здравствуйте. Ваши вопросы находятся за рамками бесплатной консультации форума.

Всем большое спасибо за ответы! Полезно!

Я хоть и не риэлтор, но согласна со специалистами, что каждый случай уникален. И нужно смотреть весь объём документов.
Отсечь варианты на этапе поиска по базе увы не удасться, т.к. в 99% случаев в объявлении о проблемах не пишут. Да и на просмотре могут промолчать, если не задать прямой вопрос. Из личного опыта: позвонили по объявлению о продаже трёшки: приватизация древняя, без отказников, с участием несовершеннолетних на момент приватизации (сегодня уже взрослые). Приезжаем, все хорошо. Спрашиваем, все собственники будут на сделке - нет. А как тогда? - один по доверенности. А он не может приехать - нет. А почему? - он далеко. А насколько далеко? ... (пауза) - в местах не столь отдаленных.
Так и хотелось спросить, неужели нельзя было сразу об этом сказать.

Добрый вечер! В ваших рассуждениях много заблуждений. Вот некоторые из них:
1. "планирую привлечь юриста"
К покупке недвижимости надо привлекать риэлтора. Юрист может быть незаменим в других делах ( суды, консультации и прочее), и если этот юрист не всегда работает по теме недвижимости он может не иметь выхода на необходимые проверки.
2. "проверять методом перебора с привлечением специалиста очень затратно." Можно доверить специалисту поиск и прозвон вариантов, он подробно узнает по документам и только после этого вы пойдёте на просмотр. Данный вариант работы отнюдь не дорогой.
3. Несовершеннолетние собственники и недееспособные продавцы не страшны, если сделка происходит с согласия органов опеки и взамен приобретается не худшее жильё. Для наследства огромную роль играет давность, а для ДКП- их количество в истории квартиры.
В общем, как вам тут правильно сказали, надо смотреть комплексно. Квартиру купить сложнее, чем иную вещь. И дороже.

Добрый. Чёт - это нечёт, а нечёт - это чёт.

Да уж!... не вы первый и не вы последний кто хочет обменяться информацией на форуме бесплатно и получить четкий и проверенный алгоритм действий, но ответить на все ваши вопросы-это что написать кандидатскую-это опыт который вырабатывается годами...
Случай из практики-2-х комнатная квартира в Москве по документам все идеально казалось бы на первый взгляд: 1 взрослый собственник, договор купли-продажи более 5-им лет, т.е. полная стоимость в дкп, свободная продажа, собственник выписывается до сделки-по факту женщина вышедшая за муж год назад, даже по виду сразу можно сказать-что они не муж и жена, а по факту развод женщины на квартиру...
Продавали и «типо» покупали дом в Рязанской области со всеми удобствами для комфортного и спокойного проживания....-чем дело кончилось?-не скажу, не знаю... мы убежали, не дав своим покупателям досмотреть квартиру, потому что пока они радостно смотрели затмится глаза-ух наконец нашли что искали-с собственницей и агрессивно настроенным риелтором произошла беседа-детали которой описаны выше...
Или же полученная квартира в Москве, приватизированная, Двое родителе+двое старших детей, + совладелец несовершеннолетний внук по приватизации и разъезд из этой квартиры на три...
сделка долгая- но чистая- несмотря на несовершеннолетнего...

"- вариант с каким основанием собственности наименее рискованный для сделки?" - давнишний дкп на одного человека или приватизация без отказников. но и такие варианты нужно проверять;
"В основном попадаются объявления с наследством (по завещанию и закону), реже - приватизация и еще реже - ДКП; складывается впечатление что квартиры на вторичном рынке не продаются, а достаются - или мне кажется?))" - вы ищете по нижней границе рынка, поэтому вам и попадаются именно такие варианты. если будете искать по рыночной цене, то убедитесь, что большинство вариантов - вполне ходовые. кстати, есть классический лайфхак: если основание собственности не указано в тексте объявления, скорее всего там что-то типа свежего наследства или еще какая-то мутная хрень. можно, конечно, спросить. что называется, для очистки совести. но в 90% случаев это именно так: если в объяве не упомянуто - значит, не упомянуто специально;

"- какой срок владения квартирой продавцом наиболее безопасен?" - чем больше, тем лучше. при этом надо держать в уме и возраст продавца )) если он владеет 30 лет, но ему самому 80 - тоже повод придержать коней. в целом прямой зависимости нет. каждый случай надо рассматривать индивидуально;

"- объекты с какими признаками повышенного риска можно отсечь на этапе поиска? для себя пока определил два ключевых: отсутствие несовершеннолетних собственников и дееспособность продавцов." - каждый объект надо рассматривать отдельно. с н/л собственниками могут быть вполне рабочие варианты. более того, в крупных городах они часто оказываются надежнее - нормальной семье с детьми гораздо сложнее завернуть какую-то поганку, чем единоличному собственнику средних лет, например.

тут нет готовых ответов или однозначных алгоритмов. вам не просто так рекомендуют обратиться к риэлтору - в этой сфере как минимум 30% приходится на опыт и интуицию.
второй вариант - набирать эти самые опыт и интуицию самостоятельно. но тогда не спрашивайте ))) эффект будет не тот )))

Свежие наследства, остальное можно рассматривать

Здравствуйте. Желание с экономить это хорошо и правильно, главное чтобы не вышло боком.
Купить квартиру на вторичном рынке можно практически любую, важно правильно изучить документы на приобретаемую квартиру и конечно ситуацию. Важно все, срок владения, цена в договоре, форма взаиморасчетов и многое другое. Без знаний и понимания ситуации, Вам предстоит очень очень много пересмотреть квартир, и провести большое количество переговоров в продавцами. Прежде чем Вы найдете "идеальную квартиру".

Каждая квартира уникальна. Решение о целесообразности покупки (или не покупки) принимается по совокупности факторов.

Поэтому никто не ведёт статистику по обозначенным вами вопросам. Ввиду бесполезности.