Валентина, чтобы Вы там не продавали и каким бы образом Вы это не оформили Ваш максимальный вычет по налогам ограничен 1 м.р. Таким образом, продав свое имущество за 2 м.р. Ваши налоговые обязательства составят: (2-1)*13%.

И совсем неважно каким образом оформлена Ваша комната: доля или отдельная комната.
Но, купив когда-то эту комнату Вы заслужили право на вычет при покупке (не путайте с вычетом при продаже). Если у Вас такое право все таки есть (надо уточнять, возможно вы реализовали его ранее), то Вы можете заявить о нем, и, таким образом, продав имущество по полной стоимости свести налог к нулю. Единственный минус здесь состоит в том, что ЧАСТИЧНО право на вычет при покупке вы потеряете.

Валентина.В Вашей ситуации,чтобы не платить государству налог за "лишний 1 млн" можно попробовать сделать так.Если у Ваших соседей их комнаты(доли) в собственности более 3 лет(значит им пофигу в плане налогообложения за сколько продавать),то можно в договоре купли-продажи написать так.Допустим квартира продается за 5 млн.Тогда Вы свою долю продаете за 1 млн,а они свою-за 4 млн.А в банковскую ячейку деньги заложить уже в соответствии с тем<как Вы там договорились-Вам 2 млн,а им-остальное).Если конечно такой текст договора будет согласован с банком.По простым,не импотечным сделкам я такое уже не раз проворачивала.Никто на налоги не попадал и налоговая никогда не докапывалась.

Самое главное, что приведенные советы специалистов с данного форума пригодились Вашему агенту!

Всем спасибо! Покажу переписку своему агенту. Думаю, что ваши советы нам помогут.

Ольга, я не хотела Вас лично обидеть, не надо так сильно горячиться. Схема, которую я озвучила автору вопроса, уже обкатана, а вот как в коммуналке выделить комнату в натуре я, например, не знаю. Для этого надо делать отдельный вход, сан.узел и кухню. Если Вы что-то другое имели в виду, когда писала про выдел комнаты, то извините, что я поняла дословно.
Еще раз прошу Вас не обижаться, мы же опытом делимся, а не силами меряемся.
Коллеги, всем удачи!

Екатерина, я работаю в Питере и соотв.знаю что есть комната в Питере))))
И я Вам рекомендую глубоко (а не поверхностно) и очень вдумчиво (поскольку текст разъяснения тяжеловат) изучить судебный акт, ссылку на кот.я привела, а не писЮльку Минфина)))

Ольга Никитич, в квартире невозможно выделить доли в натуре. В Питере все комнаты это доли, которые соответствуют комнатам. Это разные понятия.
Если продается вся квартира целиком и одновременно, то каждый собственник получает налоговый вычет пропорционально своей доле, а если продается только одна комната, как самостоятельный объект, то вычет 1 млн. можно целиком применить к этой комнате. Ссылку на письмо Минфина привел Руслан Соешев.

Валентина, для Вас и Ваших соседей-сособственников нет ни какой разницы продавать свои комнаты одним или несколькими договорами. Пусть это выбирает ваш покупатель (а раз он ипотечник, то полагаю договор будет один). Поскольку при продаже долей, выделенных в натуре и явл. самостоятельным объектом права (комната (ы) в коммуналке), положения абз. 4 подп. 1 п. 1 ст. 220 (потом – абз. 3, а НЫНЕ подп. 3 п. 2 ст 220 НК РФ НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ (См. Постановление КС РФ № 5-П от 13.03.2008)*.
Т.о. собственники (в т.ч. Вы) смогут воспользоваться вычетами в ПОЛНОМ объеме ПО КАЖДОМУ самостоятельному объекту права (комнате, а у кого может по две комнаты) .

*Прим.: НО, не мало важно при этом, как вы пропишите в ДКП что продаете: каждый свои ДОЛИ в квартире, либо каждый свою КОМНАТУ, СООТВ.ДОЛЕ в квартире, поскольку ценность таких долей не равнозначна.
Не раз расселяла коммуналки, продажу оформляли по одному договору. Ни у одного продавца не возникло споров с налоговиками.

Татьяна Ромшина,Ваш расклад относится к долям,не выделенным в натуре...В данном случае расселяется коммуналка,так что каждый продает свою долю .И вычет здесь по любой схеме налогового декларирования будет только в размере 1 миллиона

Влентина, в СПБ продаются доли в квартире. А 1 млн. рублей даётся на объект (квартиру), поэтому не облагается налогом не 1 млн. а рассчитанная сумма относительно вашей доли. Например: Ваша доля составляет 15/56 , 1 млн. делим на 56 (жилая площадь) и умножаем на 15 долей, полученная сумма Х не облагается налогом, её и надо ставить в ДКП.