Налоги и налоговые вычеты при операциях с недвижимостью

Здравствуйте Николай! Договор можно составлять как в простой письменной форме, так и в нотариальной. У нотариуса это обойдется несколько дороже (приблизительно на 5 тыс. руб.). При заключении договора мены, если однокомнатную оценить до 1 млн. руб., у ее владельцев налогов не возникнет, и налоговая не будет особо докапываться, в отличие от договора купли-продажи. Для владельцев же 3-х комнатной, получивших доплату в размере 3 млн. руб., возникнет обязанность по уплате подоходного налога в размере 3 млн. руб. * 13% = 390 тыс. руб., при этом никаких вычетов получить не получится. При всех остальных схемах, суммарный налог с обоих сторон сделки будет выше, даже с учетом вычетов. Если бы владельцы 1-ки не были бы пенсионерами, или имели бы доход, облагаемый по ставке 13%, то они имели бы право на налоговый вычет с 2 млн. руб., т.е. на 260 тыс. руб.

И так, по порядку:
1. Пенсионеры не освобождаются от уплаты НДФЛ.
2. Продавец платит 13% с суммы более 1 млн. руб. (1 млн. руб. - это стандартный налоговый вычет, применяемый в случаях владения недвижимостью менее 3-х лет). Еще важны основания возникновения прав собственности: если это купля-продажа, то можно уменьшить налоговую базу на сумму фактически произведенных затрат, важно затраты эти подтвердить документально.
3. Покупатель может получить вычет в 2 млн. руб. ТОЛЬКО В СЛУЧАЕ НАЛИЧИЯ У НЕГО ДОХОДА ОБЛАГАЕМОГО СТАВКОЙ 13% (важен доход, а не статус, например пенсионер). Допустим, для того чтобы купить эту квартиру покупатель продал свою (собственность менее 3-х лет, должен заплатить налог). Так вот, если все это происходит в один налоговый период вычет получить можно.
Более подробно с темой налогообложения и вычетами для пенсионеров можно ознакомиться в моем блоге, я недавно довольно обширно этот вопрос освещал.

Если будет договор купли продажи, то вычет в 2 млн будет

Николай задал конкретный вопрос кто и сколько заплатит государству/получит от государства.
Подитожим: пенсионеры меняют свою 3-комн.кв. на 1-комн.кв. Получают доплату 3 млн. руб. Государство в свой бюджет получит 260 000 руб.
Некто едет в квартиру пенсионеров и доплачивает пенсионерам 3 млн. руб. Этот нЕкто получит ОТ государства 260 тыс. руб.

"доплата составляет 3 млн. руб"
Это не доход?

Есть откуда возвращать, если он продал квартиру за 3 млн, а вычет 1 млн. Он может еще и вычет 2 млн при покупке использовать

Мы с Вами говорим о налоговом вычете на покупку, когда пенсионер купил квартиру за 2 млн. и хочет получить от государства 260 тыс. так вот он их не получит, потому что неоткуда их возвращать, пенсионер не работает. А при продаже он имеет право на налоговый вычет в размере 1 млн. Вы, Алексей, подменяете одно понятие другим.

"право на имущественный вычет имеет тот гражданин, который уплачивает подоходный налог государству, а пенсии подоходным налогом не облагаются - это для Алексея."
Валентина, ссылку на НК плиз.Не надо вводить в заблуждение.
Право на вычет, иеет тот, у кого ЕСТЬ ДОХОДЫ ОБЛАГАЕМЫЕ ПО СТАВКЕ 13 ПРОЦЕНТОВ. А при продаже как раз и возникает доход облагаемый по ставке 13 процентов. Следовательно есть право на выче.

Здравствуйте, Николай.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной ( ст. 212 НК РФ). К таким доходам относятся, в частности, доходы, получаемые по договору мены.
А так как (в соответствии со ст. 567 ГК РФ) отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, тогда и к договору мены применяются правила купли-продажи.
При этом налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей. Ссылаясь на данный закон, пенсионеры должны задекларировать доход в размере: (3 000 000 – 1 000 000) х 13%. При обмене жилых помещений с доплатой налогоплательщику, понесшему расходы, на сумму доплаты предоставляется имущественный налоговый вычет, но не более 2 000 000 рублей. Сторона по сделке, которая производит доплату имеет право на вычет в размере 260 000 руб. Если по договору мены жилых помещений мена производится без доплаты, то есть расходов по приобретению квартиры налогоплательщик не несет, претендовать на получение имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, он не вправе, и пенсионеры налог не будут.
ФЗ от 21.07.97 г. № 122-ФЗ, вступивший в силу 31.01.1998 г., предоставил гражданам и возможность выбора - оформлять сделки с недвижимостью, как в нотариальной форме, так и в предусмотренной ст. 161 ГК РФ - простой письменной форме.

Что касается мены, то во первых
ст. 567 ГК , к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам главы и существу мены.
Во вторых ст. 39 НК Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.
Кроме того, ст. 40 нк установлено,
Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:
2) по товарообменным (бартерным) операциям;
Так, что это будет как две сделки купля и продажа, да еще и сконтролем цены