Не платить налог при продаже квартиры - советы риэлторов

Поиск по журналу

Вся Россия

Вопросы·Городская недвижимость

Не платить налог при продаже квартиры

Ирина Петрова

31 июля 2019

Вся Россия

14 076

Здравствуйте.Собираемся продавать квартиру в общей долевой собственности. цена квартиры 3млн руб(у каждого 1/3 доля в праве),приватизирована 2 года назад. При продаже одному покупателю,что бы получить вычет на каждую долю в 1 млн.руб,нужно заключать 3 договора продажи на каждую долю отдельно? или это можно прописать в одном договоре? или я рассуждаю не верно и вычет идет только на обьект и такие схемы не работают. спасибо

Автор

Теги

Ирина Петрова

продажа квартиры

Могут подойти

21 390 580 ₽

1-комн.кв., 31 м², этаж 15

Марьина Роща

18 мин.

ЖК "PRIDE (Прайд)", Прайд жилой квартал, Москва

27 075 776 ₽

студия, 21 м², этаж 2

Багратионовская

6 мин.

ЖК "River Park Кутузовский (Ривер Парк Кутузовский)", Кутузовский проезд, 16А/1, Москва

25 063 068 ₽

2-комн.кв., 55 м², этаж 14

Раменки

19 мин.

ЖК "Will Towers", проспект Генерала Дорохова, 49к2, Москва

25 399 999 ₽

апарт.-студия, 35 м², этаж 7

Белорусская

9 мин.

ЖК "GloraX Premium Белорусская", улица 1-я Ямского Поля, 26, Москва

11 400 000 ₽

1-комн.кв., 30 м², этаж 4

Динамо

10 мин.

улица Новая Башиловка, 10, Москва

16 000 000 ₽

1-комн.кв., 41 м², этаж 15

Октябрьское поле

9 мин.

улица Маршала Рыбалко, 4кГ, Москва

27 500 000 ₽

3-комн.кв., 70 м², этаж 7

Белорусская

14 мин.

улица Правды, 5, Москва

32 100 000 ₽

2-комн.кв., 57 м², этаж 8

Ломоносовский проспект

6 мин.

ЖК "Квартал Шуваловский", Мичуринский проспект, 7, Москва

29 999 000 ₽

3-комн.кв., 75 м², этаж 2

Маяковская

4 мин.

2-я Тверская-Ямская улица, 38, Москва

30 000 000 ₽

3-комн.кв., 92 м², этаж 4

Войковская

11 мин.

2-й Новоподмосковный переулок, 3, Москва

27 комментариев

Ирина Щербинина

31 июля 2019, 08:24

Лучший совет

Чтобы вообще не платить налог с продажи и не ходить в налоговую с декларацией, надо подождать до трех лет.
Да, Татьяна правильно написала, что при продаже тремя договорами ( тремя долями) налог можно минимизировать, но где вы найдёте покупателя, согласного на такую схему? Ипотечники сразу отпадают, им банк не разрешит так сделать. Плюс нотариат по трём долям обойдется дорого.

385/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Петрова

Автор

31 июля 2019, 12:09

Здравствуйте. Я так понимаю цена на нотариат 0,5 процентов от цены сделки?спасибо

81/50 000

Ольга

3 августа 2019, 22:25

Я только уточню, что в нотариате 0,5% от кадастровой стоимости считают, не от заявленной в договоре. Соответственно 1/3 от кадастровой + техн. услуги (около пяти тыщ), + заявления о том, что не состоите в браке, + отказы, если не сососбственникам, + копии, + госпошлина за регистрацию. А в налоговой уже от фактической, в договоре, расчет идёт, если она не меньше 0,7 от кадастровой.

383/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 4682086

3 августа 2019, 13:11

Кстати, продали по нормальной цене, без скидок.

47/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 4682086

3 августа 2019, 13:10

Продавали квартиру долями, как раз по 1/3 доли одному покупателю (естественно не ипотечнику). Все договоры были заключены в один день. Квартира в собственности менее 2-х лет. Сделка 2016 года. Налогов не возникло. (Продавец изначально сходил в налоговую - там ему этот вариант они сами и сказали). Поэтому - проконсультируйтесь именно там - там тоже люди сидят.

361/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Евгений

31 июля 2019, 23:11

> Но квартира же не продается как единый объект права,изначально. И покупатель по сути может делать с приобретенными долями,что угодно.
Попробуйте честно посмотреть со стороны. А покупателю "оно надо"?
Ирина, я не риэлтор. Вот вам взгляд обычного потенциального покупателя со стороны.
Вы думаете покупатели хотят решать неочевидные проблемы? Я не уверен.
Чтобы замотивировать покупателя на такое вам придётся или делать еще больший дисконт (перекрывающий налог) или иметь уникальную в своё роде квартиру, по которой нет подобных предложений - потому что по самой простой логике проще взять похожую квартиру, но без таких "головняков".

Приведу простой обывательский пример.
Покупаете вы, например, машину.
Продается отдельно двигатель, колёса и всё остальное. Потенциально вроде всё вместе - как раз то что нужно.
Но вы ведь покупая машину, наверное, хотите просто сесть и сразу поехать? Понимаете намёк?

955/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Петрова

Автор

1 августа 2019, 14:56

Здравствуйте.Евгений ,я вас понимаю,но давайте взглянем на эту ситуацию в вакууме.Есть покупатель и он готов на покупку долей. Вопрос же в другом,можно ли это провести без последствий или нет?!. В данной теме на каждое да,появляется чье то нет,а обоснования по закону я не вижу.

278/50 000

Евгений

1 августа 2019, 16:11

Технически - можете. В нескольких комментариях вам описали.

Но тут смотрите какая ситуация. Далеко не факт, что у вас будет много покупателей.
Допустим они нашлись. Вы им предложили свою схему и этим распугали их - своих реальных покупателей. И даже если после этого вы решите поменять стратегию, далеко не факт что вы сможете быстро найти новых покупателей, т.е. как минимум потеряете время.

409/50 000

Галина Пушкарева

31 июля 2019, 21:52

Перепродайте доли друг другу по миллиону и проблема разрешится 30 тысяч не 260. Согласны? И никаких отказов никому писать не надо)))Обращайтесь если что))) Поможем)))Два года назад проводили такую сделку. Налоговая все скушала!!!

233/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Людмила Юрьевна Билан

31 июля 2019, 19:19

Рассуждаю. Три договора на продажу 1/3 доли одновременно будут сданы в Росреестр на регистрацию - и будут объединены Росреестром в одно целое. Будет одна ЕГРН на покупателя, где будет указано на основании каких договоров получился целый объект. На основании ДКП 31.07.2019, 31.07.2019,31.07.2019 или даты буду разные?

Соответственно эти данные Росреестр отправит в налоговую. Вот и целая квартира опять получилась.

Чтобы так не случилось, то ДКП должны быт сданы на регистрацию по очереди. Один зарегистрировали, потом второй, потом третий. Например: 31.07.2019,20.09.2019,10.09.2019

И кто этот славный покупатель , который будет покупать частями, в течении 1.5 месяца, с рисками, что купит не все? И это ради того, чтобы продавец ушел от налога...

Покупатели за один договор переживают, а тут три регистрации надо пережить.

А если что не так пойдет? А если не зарегистрирую долю? - Любимый вопрос покупателя.

978/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Петрова

Автор

31 июля 2019, 20:36

Здравствуйте. Но квартира же не продается как единый объект права,изначально. И покупатель по сути может делать с приобретенными долями,что угодно.Образно говоря=дробить,делить,объединять.это уже его право.Я продаю долю и на основе своего дкп подаю в налоговую декларацию,какое мне делодо других участников продажи(образно).Трем собственникам удалось продать доли в одни руки.Передал Росреестр информацию о переходе права.Но в чем смысл тогда отдельных договоров,если где то там,доли объединяются как продажа целой квартиры. Я без нападок и не сомневаюсь в вашей компетенции,тоже просто рассуждаю. Так как не особо разбираюсь в этих вопросах. спасибо

652/50 000

Дмитрий

31 июля 2019, 18:10

Добрый день! А почему вы не можете объединить доли в одну? Два других собственника продают доли Вам по, скажем, 1 млн рублей. И получают стандартный имущественный вычет. Дальше вы, обладая всей квартирой, продаете ее конечному покуптелю за 3 млн. рублей.В итоге для получения налогового вычета вы подаете декларацию 3-НДФЛ, в ней вы указываете доход 3 млн. и имущественный вычет в размере 2 млн рублей (стоимость приобретенных долей). В итоге НДФЛ будет 130 т.р., а не 260 если продавать квартиру конечному покупателю без объединения долей по одному общему договору купли-продажи.

580/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Петрова

Автор

1 августа 2019, 14:57

Здравствуйте. как вариант

25/50 000

Евгений

31 июля 2019, 16:59

> Слабо понимаю, почему все видят большую проблему в том,что покупатель заключит три договора вместо одного.
Вам нужно поставить себя на место покупателя. Поспрашивайте знакомых, например, пошли бы они на такую сделку. Всё что непрозрачно для покупателя вызывает сомнения и подозрения.
Плюс вам сказали уже, что подавляющее большинство - ипотечники. И ваши 3 договора будут как волнорез.

401/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Петрова

Автор

31 июля 2019, 17:17

Здравствуйте. выражусь так- меня волнует больше''финансово-техническая'' часть ,в этом деле. Возможна ли такая сделка и как лучше ее совершить с минимальными финансовыми потерями,а не взаимодействие с покупателем.Все утверждают ,что это дело очень затратное и муторное,вот я и спрашиваю.

288/50 000

ID: 8182697

31 июля 2019, 15:34

Ирина, вы потратите свое время за зря на поиск такого покупателя. Да и денег соответственно. Снижать цену "до согласия покупателя на ваши условия" по оформлению трех договоров купли-продажи нотариально, тоже не советую - потеряете больше, чем сэкономите. Услуги нотариуса трижды, отказы остальных собственников трижды, согласие супругов, три госпошлины...
Что касается нотариальных сделок, то когда объект в долях отчуждается целиком, то нотариус не нужен. Это может быть обычный договор купли-продажи. Т.е. если вы будете продавать сейчас всю квартиру одной сделкой, вы сэкономите на нотариусе.

602/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Петрова

Автор

31 июля 2019, 16:15

Здравствуйте. спасибо за ответ. Собственники не являются супругами. Ждать ровно 12 месяцев до 3 лет нет возможности.Слабо понимаю, почему все видят большую проблему в том,что покупатель заключит три договора вместо одного. Та же самая ситуация с одним договором только с другой стороны,по моему. Те же самые действия по регистрации,но которые оплачивает продавец а не покупатель. по моим подсчетам при сумме каждой доли в 1млн.руб нотариальный тариф 5000+0.5 от суммы сделки, за три договора и 3 пошлины. 36000 рублей против 260000 руб при продаже по одному договору. Ну возможно за отказы еще заплатить.Получается совсем не гигантская сумма.

642/50 000

ID: 8182697

31 июля 2019, 17:44

Ирина покупатели на холодную воду дуют, когда покупают. А вам придется объяснять такую запутанную схему продажи, первое о чем он подумает - это махинации и мошенничество. И если покупатель согласится, то засчет очень привлекательной цены, низкой то есть. Да и еще. Почитала ваши комментарии выше, насчет того что вы уже задействовали так называемый "взаимозачет" на покупку другого жилья. Так вот, использовать и имущественный вычет и "взаимозачет" в одном налоговом периоде не получится. Либо одно, либо другое. А если каждый дольщик, приобретает себе жилье после продажи, то в своей налоговой декларации каждый и отражает этот момент - долю полученных средств при продаже и суммы потраченные на приобретения другого жилья. Сомневаюсь, что приобретаемая недвижимость не покроет долю в общем имуществе.

803/50 000

Ирина Петрова

Автор

1 августа 2019, 14:59

Имею ввиду налоговый вычет при покупке жилья в 2018 году, скорее всего я путаю термины.

87/50 000

ID: 8182697

1 августа 2019, 16:09

Лучший совет в вашей ситуации, если не хотите ждать 3 лет, то: "заплатите налоги и спите спокойно")))

101/50 000