Обмен комнаты на 1/2 квартиры. - советы риэлторов

Поиск по журналу

Вся Россия

Вопросы·Городская недвижимость

Обмен комнаты на 1/2 квартиры.

NATALYA

7 октября 2016

Вся Россия

3 484

Добрый день.
Ситуация:
Есть комната в коммуналке (бывшее общежитие), там прописан сын мужа от первого брака, но мы,т.е. я, муж и двое детей несовершеннолетних являемся хозяевами этой комнаты, доля в праве каждого 91/3600, квартира ( комната в этой квартире): жилое, общая площадь276,9 кв.м.. Есть квартира 2-х комнатная, общая площадь 54,0 кв.м., приватизирована на мужа доля 1/2, и на сына ( от первого брака, он живет и прописан в комнате, выше описано) доля 1/2, в этой квартире прописаны мы с мужем и наши двое детей несовершеннолетних. Мы хотим сделать обмен этой комнаты (в комуналке) на 1/2 квартиры старшего сына мужа. В секции, где находится комната, есть туалет и отдельно душ, есть соседняя комата, но соседей нет.
Есть вопрос:
Можем ли мы произвести этот обмен с сыном и нужна ли доплата за 1/2 квартиры?
Спасибо. С уважением Наталья.

Авторы

NATALYA

Могут подойти

21 897 475 ₽

3-комн.кв., 87 м², этаж 9

Бунинская аллея

5 мин.

ЖК "Новые Смыслы", Новые Смыслы ЖК, № 174 кв-л, Москва

22 975 803 ₽

2-комн.кв., 43 м², этаж 46

Воронцовская

14 мин.

ЖК "Архитектор", улица Академика Волгина, 2, Москва

17 444 655 ₽

2-комн.кв., 55 м², этаж 5

Саларьево

19 мин.

ЖК "Квартал Румянцево", к1, Квартал Румянцево ЖК, Москва

19 404 018 ₽

студия, 25 м², этаж 13

Академическая

1 мин.

ЖК "Level Академическая", Профсоюзная улица, 2/22, Москва

13 600 000 ₽

2-комн.кв., 60 м², этаж 7

Варшавская

3 мин.

Варшавское шоссе, 74К2, Москва

32 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 30 м², этаж 3

Зюзино

16 мин.

Балаклавский проспект, 34К2, Москва

60 000 ₽/мес.

2-комн.кв., 58 м², этаж 2

Коньково

14 мин.

Профсоюзная улица, 140К5, Москва

14 490 000 ₽

2-комн.кв., 41 м², этаж 4

Южная

11 мин.

Днепропетровская улица, 9/22, Москва

3 500 000 ₽

апарт.-студия, 12 м², этаж 1

Академическая

10 мин.

улица Ивана Бабушкина, 13К2, Москва

60 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 35 м², этаж 4

Коньково

6 мин.

улица Островитянова, 22К2, Москва

13 комментариев

Даниил Пятецкий

Частный маклер

7 октября 2016, 11:13

Лучший совет

По вопросу возможных доплат - это предмет Ваших договоренностей.
Что касается принципиальной возможности обмена, он возможен и даже несмотря на то, что собственниками являются н/летние и их брат. Поскольку имущество (его часть) принадлежит н/летним, то такая сделка возможна только с участием органов опеки (необходимо соответствующее разрешение). Если у Вас на руках будет такое разрешение, то сделка будет зарегистрирована. Несмотря на прямой запрет таких сделок (ГК РФ) в ряде случаев органы опеки дают такое разрешение. Регистрирующие органы (Росреестр) в случае предоставления необходимых документов не вправе отказывать в регистрации такой сделки. Могут возникнуть проблемы с нотариусом, но не факт. Последний в данной сделке должен принимать обязательное участие.

776/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Даниил Пятецкий

Частный маклер

9 октября 2016, 18:54

Коллеги, решение суда по конкретной ситуации нельзя считать догмой. Суд при вынесении решения может так "извращать" законы, что даже самое невероятное превращается в действительность. Другое дело, если это решение ВС РФ. И то, надо всегда понимать, что каждое решение принимается исходя из конкретной ситуации и индивидуальных фактов. Это я к тому, что некорректно применять решения судов к разным ситуациям.

410/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Галина Пушкарева

Частный маклер

9 октября 2016, 00:03

Константин,у Вас налицо - детское упрямство.. У меня на руках- решение суда по мене.Я - сама лично регистрировала право без предоставления документов необходимых при купле-продаже..
Вы не совсем понимаете суть безвозмездности!!! Если человек обменял одно имущество на другое и ничего за это не заплатил,то оно считается БЕЗВОЗМЕЗДНО полученным!!!
Cтранно,что Вы никак не можете понять,что возмездность - это получение прибыли,а не равнозначного имущества...

473/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Константин Дорофеев

Городской Департамент Недвижимости

8 октября 2016, 22:11

Галина, я например читал решение ВС РФ по отсутствию НДФЛ когда оба объекта равны по цене, только суд все-таки применяет понятие РАВНОЦЕННЫЙ ОБМЕН, но НЕ БЕЗВОЗМЕЗДНЫЙ))) Как сделка может быть безвозмездной если ты получаешь что-то в обмен? Безвозмездно - это бесплатно, а мена - это бартер.
И решение суда, по вашему примеру, абсолютно правильно, т.к. здесь можно документально проследить источник "финансирования". Если недвижимость принадлежала человеку до брака и он ее меняет на другу, то нельзя признать полученную по обмену недвижимость совместным имуществом, т.к. на ее приобретение не использовалось ОБЩЕЕ имущество супругов, а только личное и это легко прослеживается по документам. На форуме как-то даже был подобный вопрос и у меня, и у Даниила была точно такое же мнение как и в вашем судебном решении.

820/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Константин Дорофеев

Городской Департамент Недвижимости

8 октября 2016, 22:36

Галина, почитайте п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015), в нем ВС РФ достаточно ясно дает определение юридическим и налоговым последствиям договора мены, в частности:
"Поскольку при исполнении договора мены ИМЕЕТ МЕСТО ВОЗМЕЗДНАЯ передача права собственности, данная операция в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ в целях налогообложения признается реализацией имущества."

513/50 000

Галина Пушкарева

Частный маклер

8 октября 2016, 15:04

С того самого,Константин,когда она появилась в реальности. Правила и трактование сделки - две разные вещи(если Вы не в курсе!). Да,документооборот по мене принято формировать как по купле-продаже,но на практике обмениваемое имущество ,принятое сторонами равноценным расценивается не как покупаемое. В случае отсутствия разниц по стоимости ОБМЕНИВАЕМЫХ объектов сделка считается БЕЗВОЗМЕЗДНОЙ!!! Условия из приведенной Вами статьи распространяются на сделки с меной разных по цене объектов! Могу Вас ознакомить с решением суда по мене,где мена проводилась без участия супруга и суд отказал в выделении супружеской доли мужу,поскольку не приравнял приобретение новой квартиры по договору мены к договору купли-продажи.

747/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Константин Дорофеев

Городской Департамент Недвижимости

7 октября 2016, 20:15

Галина, а с какого времени договор мены стал безвозмездной сделкой??? Перечитайте ст. 567 ГК РФ в части применения к договору мены правил купли-продажи.
Если бы было 2 взаимных дарения, то да - это безвозмездные сделки, но сомневаюсь, что опека одобрит дарение недвижимости несовершеннолетних.
Росреестр не будет возражать если будет соответствующее разрешение органов опеки и если, как написал Даниил, будет разрешение на такой обмен, то и в данном случае Росреестр его пропустит.

492/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Галина Пушкарева

Частный маклер

7 октября 2016, 16:59

Констанин, дети не могут совершать ВОЗМЕЗДНЫЕ сделки с близкими родственниками!!! А вот безвозмездные - легко. Помнится пару лет назад поднималась тема мены бабушки с внуком. И Росреестр не возражал против такой сделки . Так что Если сделать договор мены без доплат по документам,то ничего противозаконного в этом не будет. Другой вопрос - получить отказы соседей на мену в такой большой коммуналке.

404/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

NATALYA

7 октября 2016, 12:52

Всем спасибо за разъяснения. Я все поняла. :) Удачи всем.

57/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Альберт Садыков

Риэлтор74

7 октября 2016, 12:05

Оба ответа коллег, имеют основания.
Ответ Константина, согласно позиции закона.
Ответ Даниила, согласно жизненного опыта.
Как правило, ООиП в таких ситуациях дают распоряжение на такую сделку. В любом случае, Вы ничего не теряете, пробуйте. Услуги ООиП, в РФ бесплатны.

284/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Константин Дорофеев

Городской Департамент Недвижимости

7 октября 2016, 09:33

Если сын мужа от первого брака - несовершеннолетний, то нет. Если совершеннолетний, можете и уже решайте между собой с доплатой или без. Но в любом случае через нотариуса)

171/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

NATALYA

Автор

7 октября 2016, 09:43

Спасибо за ответ.

18/50 000

Константин Дорофеев

Городской Департамент Недвижимости

7 октября 2016, 09:59

Стоп! Нет, не можете, ведь ваши дети несовершеннолетние и они владельцы доли в комнате, значит они не могут совершить обмен со своим неполнородным братом, даже если он совершеннолетний. Т.ч. в любом случае - нет.

212/50 000