Обменмквартирами с доплатой - советы риэлторов

Поиск по журналу

Вся Россия

Вопросы·Городская недвижимость

Обменмквартирами с доплатой

ID: 112129262

13 января 2024

Вся Россия

4 958

Добрый день, помогите разобраться.

Имеется 2 квартиры в одном подъезде (обе с ипотекой, несовершеннолетними детьми и использованными мат.капиталами).: 81 кв.м и 99кв.м.

Хотим с соседями обменяться квартирами с доплатой.

Как это правильно делается? Что происходит с ипотеками каждого? На руках имеется только сумма обговоренной доплаты.

Автор

Теги

ID: 112129262

ипотека материнский капитал обмен

Могут подойти

17 675 351 ₽

студия, 18 м², этаж 17

Академическая

1 мин.

ЖК "Level Академическая", Профсоюзная улица, 2/22, Москва

13 900 000 ₽

2-комн.кв., 45 м², этаж 2

Южная

14 мин.

Сумской проезд, 31К2, Москва

7 800 000 ₽

1-комн.апарт., 34 м², этаж 5

Зюзино

14 мин.

Херсонская улица, 39, Москва

50 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 35 м², этаж 5

Нагорная

11 мин.

улица Ремизова, 10, Москва

19 500 000 ₽

2-комн.кв., 45 м², этаж 4

Юго-Западная

11 мин.

проспект Вернадского, 91К2, Москва

9 000 000 ₽

2-комн.апарт., 34 м², этаж 2

Чертановская

13 мин.

ЖК "Станция", Чертановская улица, 7А, Москва

30 500 000 ₽

2-комн.кв., 60 м², этаж 3

Университет

5 мин.

Ломоносовский проспект, 19, Москва

8 990 000 ₽

1-комн.кв., 32 м², этаж 9

Улица Академика Янгеля

20 мин.

Чертановская улица, 58К2, Москва

33 000 000 ₽

3-комн.кв., 87 м², этаж 4

Шаболовская

11 мин.

Мытная улица, 48, Москва

69 999 ₽/мес.

2-комн.кв., 75 м², этаж 6

Чертановская

9 мин.

Симферопольский бульвар, 29К1, Москва

4 комментария

не риэлтор

13 января 2024, 11:53

Лучший совет

это делается 1) с согласия опеки; 2) с согласия банка(-ов).
объективно шансы крайне малы, я бы даже сказал мизерны. но попробуйте сходить - сначала поговорить в опеку, потом поговорить в банк. если и те, и другие предварительно не против (что, повторюсь, крайне маловероятно) - тогда начинайте процедуру: каждая семья получает разрешение в опеке, потом проходит соответствующую процедуру в банке.
если банк один, и особенно если это "зеленый" банк, то шансы договориться там есть. если банки разные, то это будет крайне геморно.
шансы, возможно, несколько увеличились бы, если бы обе семьи сначала погасили ипотеки и выделили доли детям. но поскольку, как вы пишете, на руках только сумма доплаты, то очевидно такой возможности у вас нет?
во всем остальном к договору мены применяются правила о купле-продаже (ст.567 п.2 гк рф). это касается расчета налогов и всего прочего.

ps если дети более или менее близки к совершеннолетию, а отношения с соседями хорошие - то просто поменяйтесь квартирами фактически, а не документально. можете оформить договоры безвозмездного пользования, для подстраховки. а когда дети достигнут совершеннолетия - осуществите формальный обмен. хотя и тут, конечно, есть подводные камни (вопросы наследства, например. не дай бог, конечно)

это делается 1) с согласия опеки; 2) с согласия банка(-ов). объективно шансы крайне малы, я бы даже сказал мизерны. но попробуйте сходить - сначала поговорить в опеку, потом поговорить в банк. если и те, и другие предварительно не против (что, повторюсь, крайне маловероятно) - тогда начинайте процедуру: каждая семья получает разрешение в опеке, потом проходит соответствующую процедуру в банке. если банк один, и особенно если это "зеленый" банк, то шансы договориться там есть. если банки разные, то это будет крайне геморно. шансы, возможно, несколько увеличились бы, если бы обе семьи сначала погасили ипотеки и выделили доли детям. но поскольку, как вы пишете, на руках только сумма доплаты, то очевидно такой возможности у вас нет? во всем остальном к договору мены применяются правила о купле-продаже (ст.567 п.2 гк рф). это касается расчета налогов и всего прочего. ps если дети более или менее близки к совершеннолетию, а отношения с соседями хорошие - то просто поменяйтесь квартирами фактически, а не документально. можете оформить договоры безвозмездного пользования, для подстраховки. а когда дети достигнут совершеннолетия - осуществите формальный обмен. хотя и тут, конечно, есть подводные камни (вопросы наследства, например. не дай бог, конечно)

1 296/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Владимировна Кораблева

13 января 2024, 17:37

По сегодняшним законам доли квартиры детям по маткапиталу можно выделить, не погашая ипотеку. Если опека даст согласие на такой обмен, а банк (банки) будет согласен на замену предмета залога по каждой текущей ипотеке, то вариант обмена вполне рабочий.

253/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Татьяна Скулкина

13 января 2024, 15:49

Здравствуйте. Использованный МСК очень осложняет ситуацию.
Без выделения долей всем членам семьи невозможно планировать сделку.
Сейчас требуется выделить доли в ипотечных квартирах всем членам семьи, и только после этого подавать документы в опеку. Если не будет досрочного погашения ипотеки, значит нужно согласовывать схему сделки в банке(ах). И если разные кредиторы, то просто ставится под огромный вопрос успех всего мероприятия.
Вам нужно грамотного риелтора в своём регионе найти и проконсультироваться очно, на возмездной основе, а не на форумах бесплатные советы собирать.

597/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Евгений Тараканов

13 января 2024, 12:51

"Правильно" это можно сделать следующим образом:

1. Погашаете ипотеку по обеим квартирам.
2. Выделяете доли детям.
3. Обе семьи обращаются в подразделения опеки по месту регистрации детей за получением предварительного разрешения на продажу. К договору мены применяются правила купли-продажи. Ключевой момент: имущественные права детей не должны ухудшаться.
4. Проводите сделку, которую удостоверяете у нотариуса.

Поменяться в состоянии, как есть - невозможно. Во-первых, доли всем членам семьи должны быть выделены в том помещении, для покупки которого использовался семейный капитал. В соседской квартире - не получится. А во-вторых, максимум что может разрешить банк - это продать квартиру из под залога, погасив задолженность по кредиту. В вашем случае, такой возможности нет.

817/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях