Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Москва и МО

очень нужен профессиональный совет)

Ксения Ходанова
ЭкспертОК
Вся Россия
4 683
36
Добрый вечер, уважаемые коллеги) почти никогда здесь не пишу, но читаю вас регулярно и с интересом) поэтому буду бесконечно признательна за ваши компетентные мнения(точно знаю, что на них здесь можно рассчитывать), которые помогут мне в моей затруднительной ситуации) покупаю для себя однушку в пределах 9 млн, чтобы прямо зайти и жить) хоть рынок однушек нынче и сильно перегрет, вопрос у меня срочный и конкретный) поэтому никакого новостроя - нужна квартира с собственностью и никаких вариантов под ремонт - жить нужно сейчас и сразу) нашла 2 неплохих с моей точки зрения варианта - помогите плиз оценить ликвидность , с т.з. возможностей 1)дальнейшей реализации; 2)аренды; 3)развития района) обе квартиры приблизительно по одной цене и в одинаковом состоянии перепланировки и ремонта (очень хорошем)) одна на Ткацкой в 9-этажном кирпичном доме (отреставрированном, с полной заменой коммуникаций), в относительной доступности 2 станции метро; другая квартира на Б.Очаковской в 15-этажном панельном доме 2007г - очень хороший чистый подъезд с консьержем) нет метро рядом (будет в 10 мин. в 2016), но есть жд станция) квартиры обе хороши - обе мне нравятся) надежда только на вас, уважаемые профи) ай нид хелп) что брать?) заранее спасибо за помощь))
Автор
Теги
36
Ксения Ходанова
ЭкспертОК
Могут подойти
34 комментария
13 ноября 2014, 22:51
Лучший совет
Эээ....мягко говоря, странный выбор однушек за 9 млн рублей....узнать бы логику, помимо того, что нужно состояние "въезжай и живи".... Очень странный выбор....
ИМХО - среди этих двух вариантов - Ткацкая.
7
0
209/50 000
0/50 000
Ксения Ходанова
Автор
13 ноября 2014, 23:36
Наталья, выбор сложный) как я сказала, рынок однушек сильно перегрет) найти то, что я хочу сейчас, ой как не просто) тем более, мало районов, где в принципе хочу жить)
0
0
168/50 000
14 ноября 2014, 11:25
Ксения, я - житель Преображенки. В районе Семеновской у меня дочь уже несколько лет занимается спортом....это я к тому, что районы знаю.
Так вот: с полной уверенностью заявляю, что за 9 млн в этих районах можно купить в желаемом Вами ценовом диапазоне и состоянии много чего. И не только однушек.
А если Вы любите Измайлово - так и там есть на что глазу упасть....
0
0
375/50 000
Ксения Ходанова
Автор
14 ноября 2014, 12:36
Наталья, я - житель много чего) на Преображенке у меня жили бабушка с дедушкой, там я пошла в первый класс) поэтому эти районы Востока - первое, что я перерыла) Вы удивитесь, но найти в приличном доме с качественным уровнем ремонта "зайти и жить", правильным видом из окна, приличными соседями и наличием парковки (желательно с доступностью общественным транспортом) в пределах даже 9 млн., оказалось практически mission imposible) разве я много хочу?))
0
0
453/50 000
14 ноября 2014, 13:16
Ксения.... вот прям интересно поработать с Вами.
В июне продавала трешку на Преображенке. За чуть больше 9 млн рублей....состояние - въезжай и живи, даже кожаную мебель оставили.... Пару недель назад купили двушку 50 с копейками метров в "еврейском" квартальчике в Измайлово - за 9 с копейками....- состояние - аналогичное, плюс мебель. Естественно, рыли весь район....И много чего интересного было и есть.....
0
0
417/50 000
Ксения Ходанова
Автор
14 ноября 2014, 13:45
Наталья, мне кажется, с июня все очень сильно поменялось) я вот одну прямо однушку своей мечты в Лефортово как-то продала) тогда мне было не актуально) хотя квартир действительно очень много, но вот для себя почему-то никак не выходит каменный цветок)) сапожник без сапог - как в сказке))
0
0
290/50 000
14 ноября 2014, 15:50
Ничего не изменилось - разве что народ активнее стал торговаться и снижаться....
А вот квартирка в Измайлово была куплена в конце октября....ежели не заметили....;-))
0
0
171/50 000
Екатерина Грицай
14 ноября 2014, 15:54
В районе Б.Очаковской не так давно продавала однушку на Наташи Ковшовой. Там ВЕСЬМА криминогенная обстановка. Мне не понравилось там после наступления темноты мотаться.
1
0
170/50 000
0/50 000
14 ноября 2014, 10:27
Дорого,даже на Семеновской. Какие там перспективы? Все давно готово)) Очаково...на мой взгляд,даже и обсуждать нечего)) Одно название,что Юго-Запад. Можно,конечно."замудрить",составить анализ инвестиционной составляющей..только зачем. И так ясно,что выход слабый.
0
0
263/50 000
0/50 000
Ксения Ходанова
Автор
14 ноября 2014, 12:51
Спасибо, Михаил) все правильно пишете) уже поняла свою ошибку))
0
0
63/50 000
14 ноября 2014, 10:02
Если не знаете какой из двух вариантов выбрать - найдите третий. Значит ни один из них не "лёг на душу".
3
0
104/50 000
0/50 000
Ксения Ходанова
Автор
14 ноября 2014, 12:50
Спасибо, Ирина) вот это прямо в точку) ищем третий))
0
0
52/50 000
Aлексей Суриков
14 ноября 2014, 09:59
Это чего? Со всей Москвы, за 9млн.р., однушки с ремонтом, только в этих дебрях есть? Странно: где же вы так искали и нашли? За 9млн.!!??
1
0
136/50 000
0/50 000
Ксения Ходанова
Автор
14 ноября 2014, 12:49
Алексей, сама в шоке) но не просто с ремонтом, а с ОЧЕНЬ КАЧЕСТВЕННЫМ и ХОРОШИМ ремонтом и перепланировкой, которая мне по душе))
0
0
129/50 000
14 ноября 2014, 04:24
За такие деньги лучше двушку поискать. А еще лучше - запад Москвы - экология, зелень, вода.
0
0
91/50 000
0/50 000
Ксения Ходанова
Автор
14 ноября 2014, 12:47
Лучше, но не нужно) спасибо за совет) ищем дальше на Западе)
0
0
60/50 000
Александр Федотов
14 ноября 2014, 00:39
Странный вопрос от профессионала. Не в смысле Вашей неспособности оценить инвестиционную привлекательность объекта ( это многие не могут, в т.ч. считающие себя профи), а в том смысле, что оценить инвестиционную привлекательность объекта возможно только после ГЛУБОКОГО изучения рынка в конкретном взятом районе и стоит это изучение нормальных денег. Вы, если профи, должны это понимать и не задавать такие вопросы на форуме - результата все равно не будет. Ваша наивность может Вам помочь на некотором этапе карьеры, но не надолго.
0
0
538/50 000
0/50 000
Ксения Ходанова
Автор
14 ноября 2014, 12:45
Александр, Вы должно быть тоже удивитесь, но ответ на свой вопрос именно на этом форуме я уже получила) и именно от тех людей, которых хотела услышать) настоящих и классных профессионалов) по моему мнению, это лучшее место для подобных вопросов) скажу больше, я получила такой мотивирующий пинок, который мне теперь 100% поможет правильно определиться) но Вам тоже спасибо за "тонкий" намек на мой профессионализм (работаю над собой всегда) и ненавязчивый PR своих услуг))
0
0
472/50 000
Владимир Агруц
13 ноября 2014, 23:06
А че, Даниил, на Таганке же кладбище застроили ))

Ксения, с точки зрения ликвидности и для себя — ЗАО и СЗАО. Крылатское, Строгино, С.Тушино, Куркино, Фили, Кунцево и тд.

Не привязывайте покупку жилья к месту работы. Обычно делается наоборот. Вы же не знаете, сколько вы в том месте проработате? Вдруг завтра вам придется на работу ездить в другой конец Москвы
2
0
383/50 000
0/50 000
Ксения Ходанова
Автор
13 ноября 2014, 23:49
Спасибо за ответ, Владимир) в данном конкретном случае я покупку жилья не привязываю ни к чему) кроме своего желания и ликвидности) о чем и спрашиваю))
0
0
151/50 000
Владимир Агруц
14 ноября 2014, 04:05
Ликвидность — это всегда Запад. Экология — это Запад. Инфраструктура и все остальное? Ну, скажите, что есть во всей остальной Москве то, чего нет на Западе? Спросите у кого хотите.
Внутри Садового не смотрим, понятно. Так что, советую свой взор направить на сектор от Кольцевой и между рыжей и фиолетовой веткой, до Мкада.
0
0
327/50 000
Ксения Ходанова
Автор
14 ноября 2014, 12:40
да-да, как раз туда и направила) даже за мкад немножко направила, но поняла, что за мкад таки не готова))
0
0
105/50 000
Владимир Агруц
14 ноября 2014, 17:20
А там, между прочим, местами очень даже неплохо. Лучше не по картам и фоткам смотреть, а потратить один-два дня на обзорные экскурсии по месту. Тщательно прогуляться.
0
0
166/50 000
13 ноября 2014, 23:05
По секрету всему свету...
В будущем Очаково перестанет быть большой промзоной... ГК "ПИК" решила застроить свой Очаковский ЖБИ жильем...
1
0
141/50 000
0/50 000
Константин Геннадьевич
13 ноября 2014, 23:01
Ксения,Ткацкая почти вся бывшая промка, как минимум полулицы. Очаково до недавнего времени было пролетарско-маргинальным районом, сейчас стало намного лучше, метро фигня полно электричек, Киевская 15 минут, дом новый. Но! Очаково, как я понимаю начало Б. Очаковской тоже промка бывшая. Смотрите сами куда душа лежит.
Промка бывшая чувствуется недолго, лет 5 наверное, вон на месте Черемушкинского кирпичного завода домов понастроили недешевых, а сейчас про тот завод никто уже и не помнит.
4
0
494/50 000
0/50 000
Константин Геннадьевич
13 ноября 2014, 23:29
Даниилу.
Но половина очаковских квартир на ТЭЦ и Рябиновую с Дороховым всё равно смотреть будет. Никуды ни денисси.
0
0
120/50 000
Ксения Ходанова
Автор
13 ноября 2014, 23:45
Спасибо, Константин) пока душа лежит на Ткацкую) просто большая часть жизни прошла Измайлово) но все быстро меняется))
0
0
118/50 000
Константин Геннадьевич
14 ноября 2014, 08:43
В Измайлово и поновее дома есть и улицы есть получше Ткацкой.
0
0
61/50 000
Ксения Ходанова
Автор
14 ноября 2014, 12:38
Есть) но там однушки стоят дороже 9 млн))
0
0
41/50 000
Сейчас обсуждают
Почему в Воркуте дешёвые квартиры и зачем молодёжь едет за Полярный круг
Коммуналка не особо впечатлила после аренды в Санкт-Петербурге. В одной квартире я жил, она была в старом фонде, и на получение горячей воды из холодной постоянно расходовалось электричество. В другой квартире не стояли счётчики на воду, платил по нормативам. Может быть, если как-то супер оптимизировать расходы вне Воркуты, разница есть, но это в статье преувеличено.Сравнивать можно с арендой, а не с айфоном. Своя квартира в Воркуте = год аренды в Санкт-Петербурге. Допустим, что план в том, чтобы купить квартиру, а потом, если что, продать за один рубль. Уж за рубль-то поди она продастся быстро. Это кто за свою квартиру много хочет, тем типа сложно продать. А если с самого начала на уме держать возможность продать за рубль, то какие проблемы? За год квартира себя окупила, а дальше только плюс.Я брал ипотеку в Газпромбанке, 2т.р. в месяц было (по старым ценам и старой ставке, конечно). Редкий банк, дающий ипотеки с низким телом кредита. У большинства банков вроде бы минимальное тело кредита 400т.р., то есть, сама квартира и вовсе 500т.р. должна быть для выполнения требования минимального первоначального взноса.В посёлки воркутинские лезть не стоит, там цену айфона можно найти, но как будто не очень осмысленно. Телепорт не изобрели ещё. Сам переезд чего-то стоит. Я свой переезд оценил в 100т.р. Такой крупный переезд первый раз, плана не было, сколько нужно коробок и плёнки. Всё кончалось, ходил ещё докупал. И я в переезд включил альтернативные издержки недополученной зарплаты за время переезда. Кто-то может это расценить как вольный способ оценки переезда, но у меня бухгалтерия получилась такая, и я и правда ощущаю переезд в такую цену. Недополучил это почти как потратил. Ну и зачем бы искать квартиру за 70т.р., если въехать в неё +100т.р.?Что касается работы, я для себя возможность местной работы в крупном городе не исключаю на будущее. Но вот ведь какая бухгалтерия. Я в ценах 2020го года пишу примерно, когда я эти расклады считал. Если сравнивать удалёнку из Воркуты и аренду в Санкт-Петербурге с местной работой, то второй вариант добавляет расходов больше, чем просто аренда. Я бы оценил в 60т.р. в месяц все лишения от жизни в Санкт-Петербурге. То есть, местный работодатель, чтобы выманить с удалёнки, должен предложить мой текущий доход на удалёнке + 60т.р. штраф за Санкт-Петербург + ещё какая-то дельта, чтобы мне имело смысл не просто поменять шило на мыло.Откуда такая разница. Еда бывает:1. сырая2. полуфабрикаты3. готовая в столовойКогда я работал в Санкт-Петербурге на местных работах, я чуть менее, чем всегда питался в столовой, а на удалёнке я перешёл на полуфабрикаты. Я не считаю достаточно целесообразным валандаться прямо вообще с сырой едой, но полуфабрикаты зарешали по сравнению со столовой. Вот картофель чистить и резать самому это сырая еда, я считаю. А замороженный чищенный уже нарезанный картофель из Магнита или Пятёрочки это полуфабрикат. Он вроде бы как для жарки, но можно в кастрюлю бросить такой картофель, и ещё заправку для борща вывалить, это я тоже считаю полуфабрикат, водой залить и варить, и это получается борщ. На удалёнке я могу параллельно с работой ходить к плите помешивать. Я бы не смог валандаться вообще с сырой едой параллельно с работой, но полуфабрикаты вываливать в кастрюлю или сковороду можно. Ещё на удалёнке я могу есть прямо перед компьютером, в рабочее время. Где бы кто мне это позволил на обычной работе с присутствием? На обычной работе обед только вне работы, а ещё минус время на транспорт.Готовить дома полуфабрикаты гипотетически на обычной работе можно, и я по возможности делал, но всё же так хорошо, как удалёнке, никогда не было.Вот так получается, что расходы на еду падают, и времени свободного больше, чем просто потери на транспорт.К этому ещё можно добавить такую проблему с арендой. Чтобы вселиться в локацию, надо заплатить первый месяц, 100% комиссии агенту, 100% залог. Ещё когда арендовать, то надо платить вперёд, а когда зарабатывать, то месяц полный можно отработать, потом в следующем месяце наступает 10е число, и тогда только идут деньги, а уже давно пора второй месяц аренды платить. Работа компьютерная не самая стабильная. То корона, то санкции, постоянно какая-то фигня происходит, и не все работы эту фигню переживают. Может требоваться менять и работу, и место аренды, чтоб не ездить полтора часа в другой конец города. А может фигня произойти не с работой, а с арендодателем. И надо будет внахлёст две аренды платить, пока идёт переезд. А если фигня всё же с работой, то несколько месяцев искать новую хорошую. Зарплаты нет, а аренда есть.Бухгалтерия получается примерно такая, что если бы я снова вернулся в крупный город, там поработал и опять неожиданно остался без работы, то вернуться в Воркуту, а потом вдруг найти работу в большом городе и тут же обратно вернуться с учетверённой арендой, за два первых месяца и 100% комиссии агенту и 100% залог, вот это всё получается примерно как просто продолжать сидеть без денег, но с арендой, 4 месяца искать работу.Большой город как бы делает из меня лудомана. То ли манатки собирать, в норку забиваться и запасы тратить как можно медленнее. То ли всё быстро обойдётся, и лучше продолжать искать. Я просто не могу не делать ставки. Говорили, к сентябрю 2020 назад всё откроется. И наступил сентябрь 2020, и назад ничего не открылось.Короче, поездил я так несколько лет на пороховой бочке и понял, что сырую стоимость аренды надо умножать в уме в полтора раза, чтобы понимать реалистичную стоимость аренды в другом городе с учётом всей фигни, которая просто не может перестать происходить.Полуторакратная аренда и дорогая готовая еда, — вот два вклада в удорожание жизни в большом городе.> Ради достижения цели эскапизма можно за те же деньги купить квартиру в посёлке на окраине любой области в Центральной России, кроме МосковскойНу не знаю, не знаю, а как в этих посёлках дела со CDEK, DPD, DNS, Буквоедом? Легко ли выезжать. У нас хотя прямые поезда убрали некоторые, остаются вагоны, которые перецепляют из поезда в поезд. Без пересадки можно доехать в разные направления. А из посёлка надо как-то на электричке выбираться и потом обратно забираться. Есть свои минусы перед Воркутой.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости