Виды рисков

Все риски, связанные с участием в строительстве на начальной стадии, сводятся к основным категориям:

риск утраты денежных средств;
риск значительной задержки окончания строительства;
риск получения некачественного жилья.
Полная утрата внесенных средств может произойти как в результате мошеннических действий застройщика, так и в результате его халатности, бесхозяйственности или форс-мажорных обстоятельств.

Сильно заниженная цена квадратного метра по сравнению с другими застройщиками также должна вызвать законные подозрения покупателя.

Добрый день, рассматривал для клиента квартиру у застройщика "Иволгина", и в процессе выяснил, что у них имеются некие проблемы с оформлением коммуникаций. Мой совет, при покупке квартиры у данного застройщика, обратить внимание на данную проблему!!!

Просите у продавца помимо договора долевого участия еще и акт взаиморасчетов между сторонами. Без данного акта документы на регистрацию не принимаются. Так же уточните момент необходимости вступления в члены ЖСК и оплаты взноса. Изначально это не обговаривается, но в основном многие застройщики нашего города предлагают вступить в члены жск и оплатить взнос в размере 2-3% от суммы, указанной в ДДУ или договоре уступки права требования. Вот этот-то и станет Вашими дополнительными и непредвиденными расходами. Без внесенных денюжек с Вами при сдаче дома откажутся подписывать акт приемки-передачи квартиры, без которого Вы не сможете оформить право собственности. Этот момент обязательно уточняйте у Вашего продавца и в офисе у застройщика. Кроме того, факт того, что Ваш продавец взнос оплатил не освободит Вас от его оплаты в дальнейшем. И это все несмотря на то, что вступление в члены в ЖСК добровольно. Не платить можно, но придется достаточно долго и нудно доказывать свою правоту.

При регистрации договора долевого участия в регистрационную службу сдаются договор долевого участия и акт о взаиморасчетах между сторонами. Как раз таки в последнем акте и указывается, что расчет между сторонами произведен, претензий стороны друг к другу не имеют. Либо же просите у Вашего продавца квитанции,приходные ордера, которые ему выдали при подписании договора.
Однако, обязательно уточните, какова ситуация с взносами в ЖСК. Многие застройщики Саратова предлагают своим дольщикам заключить договор о вступлении в жск, называют это по разному, однако суть в том, что Вы должны будете оплатить взнос в размере 2-3% от стоимости, за которую Вы приобрели долю. В данном случае достаточно позвонить в офис к застройщику и выяснить, создано ли по этому дому ЖСК или нет. Если создано, то готовьтесь к оплате порядка 25-35 тыс.руб, иначе акт приема-передачи квартиры, несмотря на то, что законом прямо предусмотрено добровольное вступление в члены жск и заключение различного рода договоров, в дальнейшем с Вами никто не подпишет.

Вам необходимо ознакомиться с федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» 30.12. 2004 N 214-ФЗ.
Хотелось уточнить, что дольщиками могут быть как физические лица, так и юридические.
Прежде чем приобрести квартиру у дольщика, Вы должны у застройщика проверить основные документы:
1.разрешение соответствующих органов на строительство
2. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок(земельный участок может находиться либо в собственности застройщика, либо может быть взят им в аренду или субаренду)
3.проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства (подробнее о том, какие конкретно документы должны предоставляться, можно узнать из ст.ст.19-21 ФЗ №214).

Моменты, заслуживающие особого внимания:
Договор цессии связан с первичным договором долевого участия и должен ссылаться на этот первичный договор. Все обязательства по первичному договору ложатся на нового дольщика. Договор цессии обязательно регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы. Вознаграждение выплачивается продавцу только после регистрации договора.
Документы, которые должен иметь покупатель после совершения сделки:
Договор долевого участия (оригинал либо заверенная копия), а также все приложения и дополнения к нему (если имеются).
Платежные документы и соглашения (если имеются).
Акт передачи вышеперечисленных документов.
Договор уступки прав.
Согласие 2-й стороны, если этого согласия нет в самом соглашении.
Помимо этого, в случае если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие мужа/жены на совершение сделки, в противном случае сделка может быть обжалована. Согласие заверяется нотариально.

Чтобы максимально избежать рисков, я Вам Марина советую обратиться к профессиональному риэлтору-юристу. Удачной покупки!!!

Здравствуйте, Марина.
Постараюсь ответить на Ваш вопрос.
Преимущества и риски покупателя по переуступке прав.
Привлекательность в том, что стоимость жилья на стадии строительства существенно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.
Теперь перечислим риски:
Поскольку дольщик продаёт не квадратные метры, а право на их приобретение в будущем, то и отвечает он только за законность предоставленных документов. За судьбу жилья после подписания договора цессии он не ответственен.
Чтобы снизить риски, до подписания договора покупателю следует узнать:
не предстоит ли застройщику процедура банкротства;
соответствует ли новостройка плану;
сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки;
не были ли права на данное жильё переуступлены ранее другому лицу;
уведомил ли в письменной форме продавец застройщика о передаче прав.
Не каждый покупатель осознаёт, что одновременно с правами дольщика он приобретает и его обязанности. То есть, если у продавца накопился значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель должен будет этот долг выплатить. Чтобы избежать подобной ситуации, нужно перед заключением сделки по переуступке проверить все платежные документы, а также запросить у застройщика документ об отсутствии задолженности.

Ответственность застройщика за срыв сроков и низкое качество

Несвоевременная передача готового жилья дольщикам по закону чревата для застройщика уплатой неустойки за каждый день несогласованного увеличения срока, причем для граждан сумма такой неустойки вдвое выше, чем для юридических лиц.

Получение дольщиком некачественного жилья возмещается застройщиком в виде:

устранения за свой счет и в разумные сроки недостатков;
возмещения произведенных на устранение недостатков расходов;
уменьшения стоимости договора соразмерно качеству жилья.
"

По закону застройщик обязан за 14 дней до заключения первого договора с участником долевого строительства опубликовать в СМИ Проектную декларацию, содержащую информацию о проекте строительства и самом застройщике, или предъявлять ее по первому требованию предполагаемого партнера по долевому строительству. Кроме Проектной декларации застройщик должен предоставлять:

разрешение на строительство;
документы о праве на земельный участок (праве собственности, долгосрочной аренды или срочного безвозмездного пользования);
проектную документацию;
технико-экономическое обоснование;
экспертное заключение по проектной документации;
учредительные документы, свидетельство о налоговом учете и о государственной регистрации;
бухгалтерскую отчетность минимум за три года, а за последний год - аудиторское заключение.

По закону застройщик обязан за 14 дней до заключения первого договора с участником долевого строительства опубликовать в СМИ Проектную декларацию, содержащую информацию о проекте строительства и самом застройщике, или предъявлять ее по первому требованию предполагаемого партнера по долевому строительству. Кроме Проектной декларации застройщик должен предоставлять:

разрешение на строительство;
документы о праве на земельный участок (праве собственности, долгосрочной аренды или срочного безвозмездного пользования);
проектную документацию;
технико-экономическое обоснование;
экспертное заключение по проектной документации;
учредительные документы, свидетельство о налоговом учете и о государственной регистрации;
бухгалтерскую отчетность минимум за три года, а за последний год - аудиторское заключение.