Продажа доли в праве (общая долевая собственность). - советы риэлторов

Поиск по журналу

Вся Россия

Вопросы·Городская недвижимость

Продажа доли в праве (общая долевая собственность).

Вероника Сергеева

ЛЕММА

30 апреля 2015

Вся Россия

4 116

Добрый день, дамы и господа!
Прошу помочь советом (а может быть и делом) в следующем вопросе:
Дано:
Квартира, принадлежащая супругам (приобретена по договору к-п, более 3 лет в собственности), общая долевая собственность, выделено по 1/2 доли каждому.
Жена умерла, наследственное дело пока не открыто (есть еще около 5 мес. на подачу заявления), наследников первой очереди, кроме мужа, нет (детей нет, родители умерли), завещания нет.
Муж сейчас, не дожидаясь вступления в наследство, хочет продать СВОЮ долю. Не спрашивайте почему:))), так надо, и это категоричное условие (т.е. советы подождать и продать всю квартиру целиком, не нужны - ждать никак).
Вопрос:
Возможно ли сейчас продать его долю? Какие в этом случае нужны документы для регистрации права собственности на покупателя доли мужа (т.е. что нужно будет предоставлять на регистрацию взамен отказа от преимущественного права покупки)?
Другими словами - понятно, что можно принести св-во о смерти второго собственника, но как доказать, что муж является единственным наследником первой очереди и преимущественного права покупки ни у кого, кроме него, нет? Может нотариусы выдают подобные свидетельства?

Автор

Теги

Вероника Сергеева

ЛЕММА

наследство нотариус документы

Могут подойти

21 390 580 ₽

1-комн.кв., 31 м², этаж 15

Марьина Роща

18 мин.

ЖК "PRIDE (Прайд)", Прайд жилой квартал, Москва

28 305 732 ₽

3-комн.кв., 74 м², этаж 2

Верхние Лихоборы

14 мин.

ЖК "Level Селигерская (Левел Селигерская)", к1, Левел Селигерская ЖК, Западное Дегунино р-н, Северный ао, Москва

22 113 269 ₽

1-комн.кв., 42 м², этаж 3

Бутырская

9 мин.

ЖК "Upside Towers (Апсайд Тауэрс)", Огородный проезд, Москва

19 196 730 ₽

студия, 31 м², этаж 5

Ботанический сад

8 мин.

ЖК "СОЮЗ", к5, Союз ЖК, Москва

14 300 000 ₽

1-комн.кв., 38 м², этаж 5

Лихоборы

3 мин.

Большая Академическая улица, 79К4, Москва

13 800 000 ₽

2-комн.кв., 46 м², этаж 5

Свиблово

11 мин.

Федоскинская улица, 9К2, Москва

19 900 000 ₽

2-комн.кв., 55 м², этаж 6

Отрадное

10 мин.

Отрадная улица, 9, Москва

12 200 000 ₽

2-комн.кв., 52 м², этаж 8

Медведково

8 мин.

Ярославское шоссе, 133, Москва

22 900 000 ₽

3-комн.кв., 66 м², этаж 3

Щукинская

13 мин.

Авиационная улица, 74К4, Москва

13 500 000 ₽

1-комн.кв., 32 м², этаж 3

Аэропорт

9 мин.

улица Усиевича, 21, Москва

24 комментария

Ирина Владимировна Кораблева

30 апреля 2015, 19:14

Лучший совет

Можно оформить через микродолю. Но.... всё приобреталось в браке, и, если не было между супругами брачного контракта, то теоретически каждая 1/2 доля квартиры являлась совместной собственностью супругов. Росреестр может отказать в регистрации без согласия супруги на отчуждение доли. Слышала, правда, что можно в этом случае предоставить в росреестр св-во о смерти супруга.
Мало времени прошло после смерти. Но все-таки попробуйте сходить к нотариусу наследственному и предложите ему оформить продажу доли, ему ведь лучше всех известно по поводу других наследников, которые могли бы иметь преимущественное право.

620/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Вероника Сергеева

Автор

30 апреля 2015, 21:34

Ирина Владимировна, добрый вечер! Спасибо за ответ!
К нотариусу я уже думала, но там есть некоторые нюансы.
Проблему озвучили сегодня и я пока не связывалась с нотариусом.
Решила спросить на форуме у спецов - вдруг кто-то уже сталкивался с подобным.
Ну или видит то, что я не вижу по решению проблемы.

322/50 000

Вероника Сергеева

Автор

30 апреля 2015, 23:08

Есичесна, в моем понимании, здесь вся трудность состоит в доказывании отсутствия у умершей жены детей))
Кто и как это может подтвердить - не понятно.

154/50 000

Ирина Владимировна Кораблева

1 мая 2015, 11:12

Никто и никак это доказать нотариусу не может. При ведении наследственного дела нотариус каждого обратившегося наследника обязан спросить о наличии известных тому наследников. Заявление наследника об отсутствии других известных ему наследников - это серьезная штука. Врать опасно, т.к. в итоге, пытаясь этим враньем увеличить свою долю в наследстве, солгавший наследник, может по суду быть лишен и того, что ему бы причиталось.
Так что наследнику следует сейчас пойти к нотариусу сделать заявление о своем намерении получить наследство и там же задать вопрос о возможности продажи своей доли без отказа сособственников. Если ответ будет отрицательным, то нужно уточнить в росреестре, достаточно ли будет им вместо согласия жены на отчуждение совместно нажитого имущества (доли), оформленного на пережившего супруга, свидетельства о смерти жены для регистрации отчуждения этого имущества. Если достаточно или если вообще ничего такого не требуется, то делайте через микродолю, чтобы обойтись без отказа сособственников от преимущественного права.

Никто и никак это доказать нотариусу не может. При ведении наследственного дела нотариус каждого обратившегося наследника обязан спросить о наличии известных тому наследников. Заявление наследника об отсутствии других известных ему наследников - это серьезная штука. Врать опасно, т.к. в итоге, пытаясь этим враньем увеличить свою долю в наследстве, солгавший наследник, может по суду быть лишен и того, что ему бы причиталось. <br />Так что наследнику следует сейчас пойти к нотариусу сделать заявление о своем намерении получить наследство и там же задать вопрос о возможности продажи своей доли без отказа сособственников. Если ответ будет отрицательным, то нужно уточнить в росреестре, достаточно ли будет им вместо согласия жены на отчуждение совместно нажитого имущества (доли), оформленного на пережившего супруга, свидетельства о смерти жены для регистрации отчуждения этого имущества. Если достаточно или если вообще ничего такого не требуется, то делайте через микродолю, чтобы обойтись без отказа сособственников от преимущественного права.

1 051/50 000

Ирина Владимировна Кораблева

1 мая 2015, 11:15

У нас по долям лучше всех ориентируется нотариус Березняк Ирина Павловна, Новгородская улица, д.28/11. Идите к ней оформлять наследство, сейчас ведь можно это делать у любого нотариуса.

185/50 000

Галина Пушкарева

5 мая 2015, 03:07

Если в форме (9 никого на регистрационном учете нет,то тогда можете спокойно проводить сделку купли-продажи доли мужа,приложив в пакет на регистрацию свидетельство о смерти жены и заявление,что у мужа нет супруга,который будет претендовать на его долю. Росреестр зарегистрирует все без проблем. Можно еще попросить у нотариуса,который будет вести наследственное дело справочку о том,что только он на данный момент обратился по поводу вступления в наследство. Подобные варианты уже не раз проходили.Из всего что подавали на регистрацию,только однажды была приостановка всвязи с тем,что не был уведомлен прописанный в квартире сын бывшего собственника.

657/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Жанна Бычкова

4 мая 2015, 23:42

Вероника,чистым ДКП сейчас не продать.Для Росреестра сособственником является тот,кто внесен в Реестр.Посылать уведомление умершей-нонсенс(Росреестр все равно узнает,что она умерла),получить отказ-по понятной причине нереально.А все остальные(потенциальные наследники)-для Росреестра-НИКТО.
Поэтому только ДАРЕНИЕ(хоть целиком хоть микродоли)
Теперь о совместной собственности(то .о чем говорила уважаемая И.В.).Я уже несколько раз продавала подобные варианты(где один из супругов умер).Продавец писал нотариальное заявление такого плана-Такая-то квартира(или доля) была приобретена в браке с таким-то.умершим тогда-то.И прикладывается в пакет копии Свидетельства о браке и св-ва о смерти.Прокатывало без проблем.Последний раз такое было 3 месяца назад

762/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Жанна Бычкова

4 мая 2015, 23:50

Добавлю.По ГК наследник считается собственником с даты открытия наследства(то есть даты смерти наследодателя).Поэтому Росреестр будет тупо ждать,а кто же у нас там наследство оформит(доказать сейчас.что это сделает именно данный муж.и только он.-нереально).Вот зарегистрирует наследник-оппа и он сразу же становится сособственником(причем задним числом)

353/50 000

Наталия Никифорова

2 мая 2015, 15:58

Интересный ход, Игорь, а в Росреестре такое прокатит?

53/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Игорь Золотарев

1 мая 2015, 23:23

ч.2 ст. 1163 ГК РФ «Сроки выдачи свидетельства о праве на наследство», предусматривает, что свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. На практике в большинстве случаев обратившимся за свидетельством наследникам очень сложно доказать, что они являются, единственными имеющими право на наследство, реально положения ч.2 указанной статьи в основном могут реализовать, только наследники - родители в случае гибели своих малолетних несовершеннолетних детей. В рассматриваемом примере. Для продажи 1/2 доли квартиры, (не входящей в наследственную массу) до истечения шести месяцев со дня открытия наследства. Можно попробовать применить схему доверительного управления наследственным имуществом в рамках ст. 1173 ГК РФ «Доверительное управление наследственным имуществом».

ч.2 ст. 1163 ГК РФ «Сроки выдачи свидетельства о праве на наследство», предусматривает, что свидетельство о праве на наследство   может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. На практике в большинстве случаев обратившимся за свидетельством наследникам очень  сложно доказать, что они являются, единственными имеющими право на наследство, реально положения ч.2 указанной статьи в основном могут реализовать, только наследники - родители в случае гибели своих малолетних несовершеннолетних детей. В рассматриваемом примере. Для продажи 1/2 доли квартиры,  (не входящей в наследственную массу) до истечения шести месяцев со дня открытия наследства.  Можно попробовать  применить схему доверительного управления наследственным имуществом в рамках ст. 1173 ГК РФ «Доверительное управление наследственным имуществом».

1 022/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Игорь Золотарев

1 мая 2015, 23:24

Для этого наследник (муж) или другое лицо, заинтересованное в сохранении наследственного имущества, обращается к нотариусу с заявлением «о принятии мер по охране наследственного недвижимого имущества находящегося в общедолевой собственности и управления им» (ч.2 ст.1171 ГК РФ «Охрана наследства»). Наследник (муж) мотивирует свое заявление тем, что например 1/2 доли квартиры наследодателя сдается по договору найма и нуждается в охране и управлении. Нотариус, реагируя на заявление в соответствии со ст. 1026 ГК РФ «Доверительное управление имуществом по основаниям, предусмотренным законом» и ст. 1012 ГК РФ «Договор доверительного управления имуществом», в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом. Согласно которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок наследственное имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах другого лица (выгодоприобретателя). В качестве выгодоприобретателей указывается НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ КРУГ НАСЛЕДНИКОВ.

Для этого наследник (муж) или другое лицо, заинтересованное в сохранении наследственного имущества, обращается к нотариусу с заявлением «о принятии мер по охране наследственного недвижимого имущества находящегося в общедолевой собственности и управления им» (ч.2 ст.1171 ГК РФ «Охрана наследства»). Наследник (муж) мотивирует свое заявление тем, что например  1/2 доли квартиры наследодателя сдается по договору найма и нуждается в охране и управлении.  Нотариус,  реагируя на заявление в соответствии  со ст. 1026 ГК РФ «Доверительное управление имуществом по основаниям, предусмотренным законом» и ст. 1012 ГК РФ  «Договор доверительного управления имуществом», в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом. Согласно которому  одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок наследственное имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах другого лица (выгодоприобретателя). В качестве выгодоприобретателей указывается НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ КРУГ НАСЛЕДНИКОВ.

1 149/50 000

Игорь Золотарев

1 мая 2015, 23:25

В договоре доверительного управления, предусматривается условие, что в случае поступления уведомления от другого участника долевой собственности о продаже доли постороннему лицу «доверительный управляющий», в праве согласиться на приобретение доли в интересах выгодоприобретателей если цена продажи не будет превышать заранее заданное пороговое значение, например 500 тысяч рублей, если цена превышает 500 тысяч рублей, «доверительный управляющий» обязан отказаться от приобретения доли. «Доверительный управляющий» согласно ст. 1020 ГК РФ «Права и обязанности доверительного управляющего», осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.

922/50 000

Игорь Золотарев

1 мая 2015, 23:26

В соответствии с ч.2 ст. 1017 ГК РФ передача наследственного недвижимого имущества в доверительное управление на основании договора регистрируется в Росреестре. Затем продавец наследник (муж), как частное лицо направляет уведомление "о продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу" с указанием цены превышающей пороговое значение 500 тысяч рублей и другими условиями «доверительному управляющему» наследственным имуществом по правилам ст.250 ГК РФ «Преимущественное право покупки», с ожиданием результатов извещения, в течение месяца. «Доверительный управляющий» согласно условиям договора отказывается приобретать долю. Наследник (муж) получает у нотариуса свидетельство «о надлежащем уведомлении» и продает свою долю любому лицу.

749/50 000

Ольга Беневоленская

1 мая 2015, 20:20

ДКП не сделаете без отказов, по Дарению- возможно, но не исключено оспорение, если найдутся наследники.

103/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Алексей Орлов

1 мая 2015, 20:18

Вероника .Извиняюсь ,за свою невнимательность ,неправильно прочитал Ваше сообщение ,подумал что собственность общая совместная .

129/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Надежда Пришмонтас

1 мая 2015, 12:35

обратитесь к нотариусу, какими статьями закона будет руководствоваться нотариус, это только ему известно. Постановление Конституционного суда РФ по такому вопросу было. Гражданин РФ утрачивает все гражданские права со своей смертью. Право требование у не сособственников по первоочереному праву в законе отсутствует и отсутствует в законе и выходящее из др.закона права супруга по первоочредному праву в совместной собственности. Исходя из требований Росреестра к пакету документов при продажи доли недвижимости, там либо отказ от преимущественного права покупки или свидетельство о смерти. Можно учесть круг заинтересованных лиц т.е наследников и взять от них отказ.

667/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Владимир Головань

1 мая 2015, 10:35

Вопрос к нотариусу,который ведет ваше наследство

48/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Владимир Богданов

30 апреля 2015, 21:19

Почему не открыто наследственное дело? Срок вступления в наследство-6 месяцев, а не подачи документов для открытия такого дела...

129/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Вероника Сергеева

Автор

30 апреля 2015, 21:43

)))
Вы путаете понятия - 6 месяцев дается на принятие наследства, в течение этого срока подается заявление о принятии наследства (как один из способов такого принятия, есть другие).
Вступление же в наследство (право на наследство) происходит по истечении 6 мес. с даты открытия наследства (дата смерти).

315/50 000