Продажа квартиры через ипотеку и вознаграждение риэлтера

Здравствуйте. Всё эти вопросы Вам следует задать Вашему риэлтору и согласовать со всеми остальными участниками сделки. На форуме даются консультации по общим вопросам.

Dm (он же Опасный Мышь). Читайте мой первый ответ в теме. По результатам голосования коллег он признан лучшим. Удачи в проведении сделки.
С Уважением
Александр

Просьба оценить договор, смущает отсутствие акта приема передачи и сроков оплаты после регистрации.1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА1.1. По настоящему договору Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность следующее недвижимое имущество (далее именуемое «Недвижимое имущество»): - квартира, назначение: жилое, общей площадью 1.2. Недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора от ... года, удостоверенного нотариусом ..., в реестре за ...Право собственности зарегистрировано ... года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделана запись регистрации за номером .2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН2.1. Продавец обязан: 2.1.1. Передать Покупателю Недвижимое имущество свободным от любых прав и претензий со стороны третьих лиц. 2.1.2. Предоставить Покупателю все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации права собственности на Недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Договора. 2.1.3. Нести иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором. 2.1.4. Продавец обязуется передать Покупателю ключи от входных дверей и квитанции по оплате коммунальных услуг (полностью оплаченные) в момент полной оплаты суммы, указанной в п. 3.1 настоящего Договора. 2.1.5. На момент заключения настоящего договора в указанной квартире зарегистрирован Продавец, который обязуется сняться с регистрационного учета в течение 3-х дней после подписания Договора. 2.2. Покупатель обязан: 2.2.1. Оплатить договорную цену Недвижимого имущества, указанную в п. 3.1 настоящего Договора, в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором. 2.2.2. Нести все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Недвижимое имущество. 2.2.3. Нести иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором. 2.3. Переход права собственности на Недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 2.4. Обязательство Продавца передать Недвижимое имущество считается исполненным после государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество на имя Покупателя. 2.5. Обязательства по оплате приобретаемого Недвижимого имущества считаются исполненными Покупателем с момента полной оплаты Продавцу суммы, указанной в п. 3.1 настоящего Договора.3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ3.1. Договорная цена Недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет ... рублей. 3.2. Стороны договорились произвести расчет следующим образом: 3.2.1. Сумма в размере ... рублей оплачивается Покупателем за счет собственных средств.Сумма в размере ... рублей оплачивается Покупателем Продавцу в счет оплаты Недвижимого имущества, за счет кредитных средств, предоставляемых Отделением № ПАО «Сбербанк» по Кредитному договору № __ от ___ апреля 2019г., заключенному между Центральным отделением № ПАО «Сбербанк» и гр. .Расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС»), ИНН 7736249247, открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк г. Москва, к/счет 30101810400000000225, БИК 044525225. Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счёте, является Покупатель. 2.3.2. Перечисление денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта недвижимости осуществляется ООО «ЦНС», ИНН 7736249247 по поручению Покупателя после государственной регистрации перехода права собственности, а также государственной регистрации ипотеки Объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка, по следующим реквизитам: 3.3. В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ, недвижимое имущество, указанное в п. 1.1. настоящего договора с момента государственной регистрации права собственности на Покупателя находится в залоге у ПАО «Сбербанк». Право залога у Продавца на указанное Недвижимое имущество не возникает в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ. 4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН4.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки. 4.2. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. 4.3. Взыскание неустоек и возмещение убытков не освобождает сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательств в натуре. 4.4. При изъятии у Покупателя Недвижимого имущества, указанными в п.п. 2.1.1 настоящего договора третьими лицами на основании судебного решения по основаниям, возникшим до передачи Недвижимого имущества, Продавец обязан возместить Покупателю понесенные им убытки, размер которых определяется в размере оплаченных Покупателем по настоящему договору средств. 4.5. В случае расторжения Договора по инициативе Продавца или по соглашению сторон, а также в случае признания настоящего договора недействительным по любым основаниям, возникшим до государственной регистрации права собственности на Недвижимое имущество на имя Покупателя, Продавец обязан возместить Покупателю убытки, размер которых определяется в размере оплаченных Покупателем по настоящему договору средств. 4.6. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.5. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила). 5.2. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее 5 дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства.6. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами обязательств по настоящему договору.7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ7.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ. 7.2. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ8.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в установленном законом порядке.8.2. Все уведомления и сообщения в рамках настоящего договора должны направляться сторонами друг другу в письменной форме. 8.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ. 8.4. В исполнение ст. 556 ГК РФ передача Недвижимого имущества Продавцом Покупателю осуществляется на основании настоящего пункта договора, который имеет силу акта приема-передачи, без подписания дополнительных документов. 8.6. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 1.1. Недвижимое имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц. 8.7. Право собственности на Недвижимое имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет Покупатель. 8.8. Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях. 8.9. Договор составлен в четырех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий – в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, четвертый – в ПАО «Сбербанк».

Dm
Механизм взаиморасчётов через банковскую ячейку придуман очень давно и до сих пор с успехом используется. Аккредитивная форма расчётов всё чаще и чаще встречается при проведении сделок с недвижимостью. Передача денежных средств наличными в тот или иной промежуток времени сделки также возможен, но используется крайне редко и в основном при взаиморасчётах между родственниками или хорошо знакомыми между собой людьми. Если у Вас нет понимания, каким образом провести взаиморасчёты по сделке (по сути самую важную часть мероприятия), то уровень риска, которому Вы себя подвергаете, высок настолько, насколько можно себе представить.
С уважением
Александр

Насколько корректно передавать деньги только после регистрации права?

Риэлтор чей? Если риелтер покупателя, то пусть покупатель и оплачивает его услуги. Вас это не касается, и подписываться под теми деньгами, которые Вы не получаете не стоит.
На другие вопросы коллеги ответили исчерпывающе.

доброго времени суток.если у вас нет уверенности, что вы сами можете провести сделку купле-продажи недвижимости, обратитесь за помощью к специалисту по вопросам с недвижимостью. (почитайте отзывы, пообщайтесь с друзьями и соседями, они посоветую вам риэлтора). по поводу штрафов и санций-необходимо перед подписанием договора тщательно изучить его.про оригиналы правоустанавливающих документов-любой нормальный риэлтор попросит вас их показать еще на первом этапе сделки, и не будет ждать пока дело дойдет до подписания договора.так так квартира передается вместе с мебелью в акте приема -передачи квартиры опишите подробно состояние вашей мебели на день передачи квартиры покупателю, сделайте видеo и фото отчет.(распечатайте и приложите к акту приема-передачи), один акт оставьте себе, другой экземпляр отдайте покупателю.
причинами расторжения договора могут быть:
-появление других наследников, претендующих на квартиру
-отсутствие нотариально удостоверенного согласия другого супруга, если квартира приобреталась в совместную собственность
-появление в числе собственников несовершеннолетних детей(отсутствие согласия на продажу от органов опеки) и тд!

Добрый день!
По вашим вопросам можно ответить следующее:
1. Договор с риэлтором или агентством содержит в себе пункт о расчётах. Внимательно читайте его. Чаще всего расчеты производятся на сделке: частный риэлтор закладывает свою комиссию в ячейку под копию зарегистрированного договора, а агентство берет деньги под гарантийное письмо (гарантия возврата, если не регистрация).
2. После регистрации сделки и получения денег продавцом сделка может быть расторгнута только по суду. Причины бывают разные, но в основном это психические или наркологические проблемы продавца или оспаривание сделки наследниками.
3. предполагаю, что имущество возвращается по акту приёма-передачи, вместе с квартирой.
4. Чтобы не стать жертвой мошенников, продавцу необходимо нанять специалиста, представляющего его интересы- опытного риэлтора или юриста. И сделать это необходимо до момента внесения аванса за выбранную квартиру.
Удачи!

Добрый день, Danger Mouse. Чтобы не стать жертвой, надо взять в свои руки управление ситуацией и в противовес риэлтеру покупателя, нанять продавцу своего риэлтера. Они, как два адвоката с разных сторон, будут договариваться об интересах каждой из сторон.
Вознаграждение каждая сторона оплачивает своему риэлтеру и эти суммы не входят в стоимость недвижимости.
По Вашему второму вопросу: надо быть в сделке, чтобы на него ответить. Надо знать документы продаваемой квартиры, условия покупателя, условия продавца, оформить всё это должным образом и тогда вероятность отмены сделки очень маловероятна. Если что-то не предусмотрели, то вероятность отмены (признания сделки недействительной) может быть по любому из непредусмотренных факторов.
Если квартира продается с мебелью, надо составить акт передаваемого имущества. Можно приложить фотографии.
Самое непонятное - почему у Вас такой акцент на отмене сделки? Нормальное состояние сделки - это когда покупатель хочет купить, а продавец - продать. И никакой отмены никто не прогнозирует, но делают всё от сторон зависящее для нормального течения сделки.