Продажа квартиры после приватизации и покупка новой для несовершеннолетнего.

Добрый день. Маловероятно, что органы опеки разрешат продать 4-х комн. и взамен купить 1-но комн. Но попробовать конечно стоит. Вам надо подобрать какое-то весомое обстоятельство для разрешения на такую сделку. Органы опеки спросят зачем такая продажа? Что вы ответите? Чтобы у каждой из вас была отдельная квартира? Сомневаюсь, что одобрят. У ребенка и так в пользовании есть значительное число метров. Объективно в продаже усматривается ваш интерес, но интереса ребенка тут нет (это не мое мнение, это так наверняка скажет опека).

Какие цифры учитывает опека: общий и жилой метраж квартиры, рыночную и кадастровую стоимость. Также значение имеет обособленность приобретаемого взамен жилого помещения. Но обособленность важна, когда изначально у ребенка нет достаточного количества метров. Например, в большой квартире живет две семьи.

Я думаю опека разрешит вам сделку только при условии покупки ребенку 2-х комн. квартиры с метражом от 40 м2 и жилой площадью от 24 м2 с рыночной стоимостью равной или большей половине стоимости имеющейся квартиры.

А у вас налог при продаже 13% от стоимости выше 1 м.р. Это наверняка сотни тысяч руб., т.е. уже не хватает на покупку чего-то равного по деньгам. Я конечно не учитываю тот факт, что вы и папа ребенка готовы заплатить налоги за счет собственных средств.

Кроме налогов есть еще обязательный расход на нотариуса. Это примерно 35 т.р. Сделка по продаже имущества несовершеннолетнего в силу прямого указания в законе возможна только с соблюдением нотариальной формы договора.

И еще применено 10 т.р. на сбор документов для опеки (оценочный альбом, техническая документация).

И еще важный нюанс. Стоимость м2 4-х комн. квартиры на десятки тысяч меньше стоимости 1-2-х комнатной. В вашей ситуации вполне может получится так, что вы купите себе 1-но комн., а сестре придеться покупать 2 комн. Только так сможете уложиться в условия получения разрешения опеки и финансовые параметры самой сделки.

Для подробной консультации можно воспользоваться помощью кого-либо из специалистов этого форума, для этого надо сначала кликнуть на ФИО и выйти на личную страницу выбранного вами специалиста, а там увидите отзывы и сразу под ними телефон и э/почту этого специалиста.

В СПб не пройдет номер с выпиской ребенка до приватизации -- у нас в этом случае всегда требовали разрешение опеки на приватизацию без включения выписанного ребенка в число собственников.

у каждой опеки свои представления о прекрасном. математической формулы как они высчитывают свои требования не существует, увы. нужно идти и разговаривать, и то только по факту получения собственности. не знаю за питер (в москве, например, такой номер не проходит), но можно было попробовать выписать сестру до подачи документов. это, конечно, _очень существенно_ снизило бы стоимость квартиры, однозначно. но зато не было бы груза в виде непредсказуемых требований опеки. если вы еще не подали документы, подумайте над таким вариантом (если он реализуем в спб).
если же хотите идти нормальным "классическим" путем, то дожидайтесь получения права собственности и идите разговаривать с опекой, а дальше уже как повезет, какие требования они выкатят...

Не знаю, как в других городах, а в Питере при разъезде членов семьи опека зачастую "прощает" уменьшение площади, принадлежащей ребенку -- наши органы опеки все прекрасно понимают и для них разъезд является очень уважительной причиной, тем болоее, что ситуация такая, когда ребенок вынужденно проживает в коммуналке. Вот если бы отец ребенка являлся и Вашим родным отцом, то опека бы точно отказала, а так сестра должна жить с отцом в его новой семье, которая к Вам никакого отношения не имеет, что по смыслу сделало бы Вашу квартиру коммунальной, а ребенок при разъезде улучшает свои жилищные условия, т.к. попадает в отдельную квартиру. Вот цена покупки и кадастровая стоимость -- это, да, будет иметь для опеки большое значение.
А вот с налогом на доход от продажи получается засада, и я рекомендую Вам поговорить в опеке по вопросу уплаты этого налога в части доли сестры из денег за продажу её доли. Если откажут, то подумайте, нет ли смысла подождать три года.

Опека ориентируется по совокупности всех деталей. Основной параметр - это общая площадь, жилая и стоимость проданной и купленной тоже учитывается, согласно отчётам оценочной компании. Впрочем, сходите в территориальный отдел опеки по месту жительства (регистрация) несовершеннолетней и получите полноценную консультацию. Подходы разных органов могут иметь отличия. Да, ещё, не забудете учесть налоговые последствия после продажи ранее минимального срока владения. В вашем случае, 3 (три) года. Там сумма получается внушительная, за вычетом стандартного вычета на миллион.