Продажа квартиры с не выплаченной ипотекой и использованным МСК

ID: 8125896

15.03.2016

Вся Россия

4 908

Хотим продать свою квартиру, чтобы купить новую. Ипотека не погашена, был использован материнский капитал. Какая схема сделки? Какие есть риски?
Как я понимаю, надо сначала деньгами покупателя погасить долг по ипотеке, снять обременение, выделить доли всем членам семьи, потом подключить РОНО (отдел опеки и попечительства) и совершить сделку купли-продажи. Есть ли способ обойтись без РОНО?
Какой первоначальный договор лучше заключить с покупателем, по которому он передает нам деньги для оплаты остатка по ипотеке? Как обезопасить себя на длительный срок, пока проходят все этапы сделки?

Автор

Теги

ID: 8125896

ипотека

Могут подойти

32 218 648 ₽

2-комн.кв., 62 м², этаж 3

Бутырская

6 мин.

ЖК "Апсайд Тауэрс", Огородный проезд, 4/7к2, Москва

21 381 423 ₽

студия, 33 м², этаж 38

Рижская

16 мин.

ЖК "Солос", улица Сокольнический Вал, 2АС1, Москва

34 846 200 ₽

2-комн.кв., 48 м², этаж 6

Марьина Роща

19 мин.

ЖК "ПРАЙД", Полковая улица, 1к1, Москва

4 800 000 ₽

апарт.-студия, 12 м², этаж 4

Марьина Роща

11 мин.

переулок 2-й Вышеславцев, 15, Москва

25 000 000 ₽

2-комн.кв., 71 м², этаж 2

ВДНХ

16 мин.

улица Бориса Галушкина, 17, Москва

13 999 000 ₽

3-комн.апарт., 69 м², этаж 3

Яхромская

9 мин.

Яхромская улица, 3, Москва

20 000 000 ₽

1-комн.кв., 55 м², этаж 20

Фонвизинская

5 мин.

ЖК "Квартал МОНС", Огородный проезд, 20, Москва

70 000 ₽/мес.

2-комн.апарт., 32 м², этаж 5

Марьина Роща

5 мин.

проезд 3-й Марьиной рощи, 40с1к1, Москва

12 400 000 ₽

1-комн.кв., 35 м², этаж 8

Бибирево

5 мин.

улица Корнейчука, 48А, Москва

73 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 36 м², этаж 7

Ховрино

13 мин.

Левобережная улица, 4к9, Москва

17 комментариев

Татьяна Литвинова

15 марта 2016, 13:29

Лучший совет

Вы сначала попробуйте найти покупателя, который согласится погасить вашу ипотеку, потом ждать снятия обременения и наделения детей долями, а потом еще согласия ООП на сделку... Да еще одновременно нужно, чтобы вас дождались продавцы квартиры, которую вы захотите купить...

Татьяна Литвинова

15 марта 2016, 13:35

Тут риски большие будут у покупателя, а не у Вас.
Невыплаченная сумма большая осталась? Лучше бы ее сначала погасить, наделить всех долями, а потом уже продавать.

ID: 8125896

Автор

15 марта 2016, 15:21

Сумма осталась не такая большая, но досрочно погасить мы ее не можем.
Как нам объяснили в ООП, они дадут согласие на продажу, и мы в течение 2 месяцев должны будем приобрести новую квартиру.

Татьяна Литвинова

15 марта 2016, 16:01

Проблема не в ООП.
"Покупателя остается заинтересовывать только ценой. И прозрачной продуманной схемой сделки, которая будет максимально безопасна для обеих сторон."
Проблема в том, что в данном случае безопасного для покупателя варианта просто нет, потому что интервал времени между погашением Вашего кредита его деньгами и переходом на него права собственности никак не сократить. Да еще Вы в этом интервале сделаете собственниками несовершеннолетних...
Думаю, ни один адекватный специалист не захочет рассматривать такой вариант для своих клиентов.

Татьяна Литвинова

15 марта 2016, 16:09

Чтобы задача стала решаемой, Вам нужно до начала продажи или погасить ипотеку (снять обременение и наделить детей долями), или разобраться с маткапиталом (чтобы детей наделять собственностью не требовалось).

ID: 8125896

Автор

15 марта 2016, 18:11

Дешевле вернуть МСК. Это обычная практика? В нашем ПФ с таким не сталкивались.

ID: 7924316

23 марта 2016, 22:45

Для продажи, советую обратиться к специалисту по недвижимости, который ознакомится с Вашей ситуацией, познакомится с Вами, и составит план сделки!
Быть может для погашения ипотеки можно будет взять потребительский кредит?

ID: 2327733

15 марта 2016, 18:50

Тут сразу существует несколько нюансов:
1. Вы должны наделить долей в купленной квартире всех членом семьи после погашения Ипотеки (Вы еще такое заявление должны были писать чтобы Мат капитал дали использовать)
2. И поскольку сейчас 2016 год - новые правила по налогооблажению (право собственности то будет новое (при чем поскольку несовершеннолетние то наделять бдите через дарение), следовательно при продаже возникнет НАЛОГ - избежать его сейчас никак не сможете)
Вот и представьте:
1. Нужно найти покупателя которые погасит за вас ипотеку + подождет пока вы наделите всех собственность + продадите ему потом квартиру - НЕ РЕАЛЬНО !!! (а купить у вас ее просто из под залога без наделения долями членом семьи может только очень отчаянный покупатель !)

Альберт Леонидович Алпатов

15 марта 2016, 18:31

Сдать Вашу квартиру и снять поближе к родителям, и постепенно решать проблемы с ипотекой и мск.

Наталья Викторовна Якушина

15 марта 2016, 17:33

"Схема сделки" - опасная для покупателя. И "риски" - большие у покупателя остаться без денег и квартиры, и надолго зависнуть в судах. При теперешнем затоваривании рынка квартирами Ваш вариант неликвиден, к сожалению.‌‌‌

ID: 8125896

Автор

15 марта 2016, 18:13

Чтобы вы посоветовали для изменения ситуации?

Наталья Викторовна Якушина

15 марта 2016, 22:06

То же, что и коллеги: гасить ипотеку, наделить детей долями, только потом можно продавать.

Михаил Морозан

15 марта 2016, 14:31

Вот именно для такой схемы продажи потребуется ну настолько "вкусная" стоимость, чтоб покупатель приобрел. Иначе... будете продавать долго и нудно, пока ипотеку не погасите.

Константин Дорофеев

15 марта 2016, 14:03

Вот сами подумайте на сколько интересена ваша квартира со всеми этими "минусами"? Чем вы так можете заинтересовать покупателя чтобы он согласился на весь круг по-правильному? Мой ответ - только ценой. Возможно есть еще что-то, но я не вижу полностью ситуации.
Если заинтересовывать ценой, то на какую квартиру вам хватит этих денег? Согласится ли на это опека, т.к. логично, что это более скромное жилье?
Если делать по-правильному, то так как вы описали, либо вместо выделения долей осуществлять возврат сумм МК в ПФР. Если "хитрить", то пытаться продать без выделения долей - если найдете такого покупателя. Какие последствия и какие возможны реакции в последствии ПФР - трудно сказать, практика не наработана, но по оценке - не очень благоприятные, особенно для покупателя.

Константин Дорофеев

15 марта 2016, 14:06

Я бы в данной ситуации думал от покупателя. Ваши вопросы "Какой первоначальный договор лучше заключить с покупателем, по которому он передает нам деньги для оплаты остатка по ипотеке? Как обезопасить себя на длительный срок, пока проходят все этапы сделки?" - это в первую очередь его риски, а не ваши. Если бы мне попалась такая квартира на покупку, то я бы увел покупателя от нее дальней дорогой.

ID: 8125896

Автор

15 марта 2016, 15:16

Мы вынуждены продавать сейчас, т.к. изменилась ситуация в семье, требуется переезд поближе к родителям.
Планируем выделить детям в нынешней квартире маленькие доли, а в новом жилье - чуть больше, чтобы ООП дал согласие на сделку.
Покупателя остается заинтересовывать только ценой. И прозрачной продуманной схемой сделки, которая будет максимально безопасна для обеих сторон.

Даниил Пятецкий

15 марта 2016, 13:57

Очень маловероятно, что Вы сможете найти такого дурачка, который своими деньгами погасит за Вас долг по ипотеке, затем позволит Вам снять обременение (залог), далее оформить собственность на как минимум двух детей, потом дождется, пока Вы найдете себе квартиру, которую будете покупать взамен. Далее будет ждать пока органы опеки все это согласуют и дадут добро на сделку. В общем забудьте про это. Такого не будет. Гасите ипотеку, выделяйте детям доли и только потом возвращайтесь к вопросу продажи квартиры.