Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
+ Разместить за 0 ₽
Войти
Циан.Журнал Pro
Всё для профи
Поиск по журналу
Вся Россия
Вопросы·Специалист–специалисту

Риски покупки квартиры у физлица - учредителя проблемного ООО

Ростислав Сметанин
Частный маклер
Вся Россия
6 828
17

Уважаемые коллеги, прошу высказать ваше мнение по такой ситуации. Проверяю сейчас квартиру перед покупкой для своих клиентов. Продавец, физ.лицо - учредитель двух ООО, которые признаны банкротами и находятся сейчас в процессе ликвидации. Сам продавец, как физлицо - не банкрот и не имеет долгов. Вопрос: рискованно ли покупать такую квартиру? Есть ли возможность у финансового управляющего по делам ООО оспорить впоследствии эту сделку? И почему вы так думаете? Какие возможны подстраховки?

Автор
Теги
17
Ростислав Сметанин
Частный маклер
покупка квартиры
Могут подойти
1-комн.кв., 31 м², этаж 13
39 310 000 ₽
1-комн.кв., 31 м², этаж 13
Тульская
8 мин.
ЖК "Дом 7 Даниловский", улица Серпуховский Вал, 7, Москва
2-комн.апарт., 50 м², этаж 9
17 939 380 ₽
2-комн.апарт., 50 м², этаж 9
Шоссе Энтузиастов
5 мин.
ЖК "ЭВОПАРК Измайлово", Электродная улица, Москва
1-комн.кв., 46 м², этаж 26
35 576 920 ₽
1-комн.кв., 46 м², этаж 26
Тульская
22 мин.
ЖК "СТОУН Блик", Стоун Блик ЖК, Москва
1-комн.кв., 43 м², этаж 28
29 195 208 ₽
1-комн.кв., 43 м², этаж 28
Площадь Гагарина
9 мин.
ЖК "Файв Тауэрс", 5-й Донской проезд, вл21к6, Москва
апарт.-студия, 15 м², этаж 3
49 000 ₽/мес.
апарт.-студия, 15 м², этаж 3
Бауманская
12 мин.
Балакиревский переулок, 23, Москва
2-комн.кв., 56 м², этаж 5
135 000 ₽/мес.
2-комн.кв., 56 м², этаж 5
Белорусская
6 мин.
1-я Тверская-Ямская улица, 26, Москва
2-комн.кв., 57 м², этаж 10
28 000 000 ₽
2-комн.кв., 57 м², этаж 10
Автозаводская
2 мин.
Автозаводская улица, 9/1, Москва
2-комн.кв., 45 м², этаж 5
16 700 000 ₽
2-комн.кв., 45 м², этаж 5
Окская
8 мин.
улица Федора Полетаева, 2К2, Москва
1-комн.кв., 45 м², этаж 11
18 250 000 ₽
1-комн.кв., 45 м², этаж 11
Нижегородская
16 мин.
ЖК "Квартал Издание", Квартал Издание ЖК, Москва
1-комн.кв., 38 м², этаж 7
60 000 ₽/мес.
1-комн.кв., 38 м², этаж 7
Электрозаводская
16 мин.
улица Госпитальный Вал, 3К6, Москва
17 комментариев
Дмитрий Каредва
2 ноября 2019, 19:11
Лучший совет
Добрый вечер. Конечно, риски будут всегда, но есть прогнозируемые риски, на которые можно пойти осознанно и с большой долей вероятности предсказать последствия для покупателя, то, что описываете вы - по моему мнению, не входит в такую группу. В последнее время явно прослеживается тенденция ужесточения ответственности учредителей по долгам фирмы. Нет никакой гарантии, что учредитель не будет привлечен к субсидиарной ответственности. Разбирательства с кредиторами, как правило, длятся годами, все это время покупатель будет находится в не самом комфортном состоянии. В 9 из 10 случаев я не рекомендую к покупке квартиру у такого продавца.
10
0
640/50 000
0/50 000
Ростислав Сметанин
Автор
2 ноября 2019, 19:43
Спасибо за мнение. Насколько я знаю, экономическая-предпринимательская деятельность продавца, у большинства агентств и риэлторов вообще не входит в круг проверок при покупке. Или я ошибаюсь? Вот вы заказываете при проверке информацию об участии продавца в коммерческих организациях?
0
0
283/50 000
Дмитрий Каредва
2 ноября 2019, 20:38
Да, конечно, эти риски в обязательном порядке анализируются. Проверка участия в юр. лицах и при положительном запросе уже детальная проработка юр. лиц. У большинства коллег-товарищей - такой же подход.
0
0
201/50 000
Михаил Морозан
2 ноября 2019, 22:29
Здравствуйте. Возможно и не рисковано, мы не в ситуации и всей картины не видим, да и Вам эту картину не предоставят полностью. Поэтому проще пройти мимо и не нагружать себя, минуя все возможные риски. Так жить легче и спать спокойнее))) С уважением.
6
0
250/50 000
0/50 000
Наталья Викторовна Якушина
2 ноября 2019, 20:27
Ростислав, здравствуйте!
Да, заказываю проверку эконом.деятельности продавцов, последние два года точно.
В ситуациях проблемных квартир и продавцов, когда моим покупателям и хочется и колется, и моим аргументам они не очень внемлют, предлагаю при покупке хотя бы застраховать титул: "если Вам титул застрахуют, берите!" С добровольным (без ипотеки) страхованием титула, правда, как выяснилось, не все так просто, но пара компаний в Мск все же предлагают такую услугу: дело заканчивалось тем, что страховщики отказывали моим покупателям (зачем СК проблемные квартиры!), вопрос с покупкой отпадал сам собой.
6
0
616/50 000
0/50 000
Ростислав Сметанин
Автор
2 ноября 2019, 21:08
Понял, спасибо. В аналогичном моему случае Вы бы клиентов отговаривали от покупки? И подскажите названия этой пары страховых, пожалуйста.
0
0
137/50 000
Наталья Викторовна Якушина
3 ноября 2019, 00:53
Да, посоветовала бы отказаться от покупки. Страховые компании клиенты искали и обращались сами, летом последний раз, по-моему, это были Росгосстрах и Альфа. У СК все меняется, надо звонить.
0
0
189/50 000
Ростислав Сметанин
Автор
3 ноября 2019, 13:21
Спасибо!
0
0
8/50 000
Александр Черный
2 ноября 2019, 19:00
Я бы отговорил ибо главбух, ген.дир ну и учредитель могут быть привлечены к солидатной ответственности в случае банкротства организации. Если уж совсем никак не отговорить(бывают дуболомы) то подстраховал бы соответствующим договором и формой расчетов+взял бы расписку что предупрежден и никаких претензий ко мне не имеет
7
0
321/50 000
0/50 000
Ростислав Сметанин
Автор
2 ноября 2019, 19:04
Спасибо за мнение! А как подстраховать формой расчетов, что Вы имели ввиду?
0
0
75/50 000
Александр Черный
3 ноября 2019, 01:08
форму расчетов и имел в виду.И дополнительные условия в договоре
0
0
64/50 000
Ростислав Сметанин
Автор
2 ноября 2019, 18:47
Коллеги, у меня родился дополнительный вопрос. Понятно, что обозначенные обстоятельства не являются позитивными. Но с другой стороны, в истории почти каждой квартиры в старом жилом фонде находятся свои тонкие моменты, добавляющие риски. Так что же совсем ничего не покупать?! Но это вопрос риторический... А настоящий, нериторический вопрос: А вы бы своих клиентов отговорили от покупки такой квартиры?
1
0
402/50 000
0/50 000
Павел Грозов
2 ноября 2019, 18:26
Ростислав, здравствуйте!
Учредитель банкротящихся ООО с большой вероятностью в недалёком будущем по решению суда может так же обанкротиться. Ваша сделка будет признана недействительной и можно будет узнать, как у нас теперь относятся к добросовестным приобретателям. Говорят, их интересы нынче защищены...
9
0
310/50 000
0/50 000
Александр Седов
2 ноября 2019, 18:25
С 2016 года действуют поправки в федеральное законодательство, закрепившие что в случае банкротства владелец бизнеса отвечает перед кредиторами не только в пределах своей доли в уставном капитале, но и личным имуществом.
8
0
220/50 000
0/50 000
Ростислав Сметанин
Автор
2 ноября 2019, 18:35
Спасибо! Загуглить эти поправки не удалось. Не бросите ссылку?
0
0
62/50 000
Ольга Подвигина
2 ноября 2019, 18:03
Думаю, как ООО, товарищ не отвечает личным имуществом. А вот если возникнет уголовное дело о хищении,например,ден средств,и т.п., все может случиться.
3
0
150/50 000
0/50 000
Ростислав Сметанин
Автор
2 ноября 2019, 18:38
Ольга, Вы бы своих клиентов отговорили от покупки такой квартиры?
0
0
65/50 000
Сейчас обсуждают
Минфин утвердил новые условия семейной ипотеки
Это понятно что процент подняли и ввели зависимость от детей. Но непонятен следующий механизм: семья с одним ребёнком берет однушку по семейной ипотеке под 12%, а через 2 года допустим рождается двойня, процент может быть пересчитают под 8%, но взять то новую квартиру в ипотеку под 8 % уже нельзя ведь семейная ипотека выдана на семью и только один раз, тупик и в чем смысл. Жить на съёмной квартире пока не родится 4,5 ребёнок что бы взять ипотеку под 4%. Короче нереальные условия. Как можно взять ипотеку если нужно содержать 3,4,5 детей, сколько и где нужно зарабатывать, это минимум 500,600 тысяч в месяц. А если посчитать платёж по ипотеке с этими ставками и ценой на недвижимость, то платёж будет больше и шансов на получение будет меньше. Короче аут. 🤣
4
В Минстрое считают, что ввод жилья резко сократится по итогам 2026 года
потому что ввод задерживается и планируемые на 2026 будут сланы в 2027-28 годах, сейчас выгодно не спешить с вводом , а продавать льготникам, иначе придется все это выводить на вторичку и там конкурировать с частниками и иными застройщиками
2
В Подмосковье стали чаще продавать заброшенные участки
потому что действует закон о их безвозмездном изъятии в пользу государства
1
Освобождение семей с двумя и более детьми от НДФЛ при продаже недвижимости
Арман , доброго дня !Хотел бы разобраться в аналогичном вопросе данной темы:Планируем продать квартиру 88м2 (50% муж/50% жена) и приобрести в этом же ЖК 100м2 (КС также выше).Иные объектыЯ владею 100% квартиры 24.5 м2Супруга 100% квартиры 38.5 м2Двое маленьких детей без долейПравильно понимаю , что совокупно не нужно считать метраж другого имущества и мы освобождаемся от уплаты налога?Заранее благодарю !
1 091
48
Главные новости

Смотреть все

Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
При подписке вы принимаете условия Пользовательского соглашения и Политики конфиденциальности
Ещё вопросы