Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
+ Разместить за 0 ₽
Войти
Циан.Журнал Pro
Всё для профи
Поиск по журналу
Москва и МО
Вопросы·Специалист–специалисту

Риски покупки квартиры у физлица - учредителя проблемного ООО

Ростислав Сметанин
Частный маклер
Вся Россия
6 495
17

Уважаемые коллеги, прошу высказать ваше мнение по такой ситуации. Проверяю сейчас квартиру перед покупкой для своих клиентов. Продавец, физ.лицо - учредитель двух ООО, которые признаны банкротами и находятся сейчас в процессе ликвидации. Сам продавец, как физлицо - не банкрот и не имеет долгов. Вопрос: рискованно ли покупать такую квартиру? Есть ли возможность у финансового управляющего по делам ООО оспорить впоследствии эту сделку? И почему вы так думаете? Какие возможны подстраховки?

Автор
Теги
17
Ростислав Сметанин
Частный маклер
покупка квартиры
Могут подойти
2-комн.апарт., 50 м², этаж 7
15 023 088 ₽
2-комн.апарт., 50 м², этаж 7
Шоссе Энтузиастов
5 мин.
ЖК "ЭВОПАРК Измайлово", Электродная улица, Москва
1-комн.кв., 52 м², этаж 33
27 230 297 ₽
1-комн.кв., 52 м², этаж 33
Рижская
16 мин.
ЖК "Солос", улица Сокольнический Вал, 2АС1, Москва
1-комн.кв., 50 м², этаж 17
41 897 400 ₽
1-комн.кв., 50 м², этаж 17
Бауманская
13 мин.
ЖК "Дом 56", улица Фридриха Энгельса, 56, Москва
студия, 30 м², этаж 19
13 700 000 ₽
студия, 30 м², этаж 19
Щёлковская
21 мин.
ЖК "1-й Измайловский", к2, 1-й Измайловский ЖК, Москва
1-комн.кв., 33 м², этаж 8
12 800 000 ₽
1-комн.кв., 33 м², этаж 8
Перово
15 мин.
улица Металлургов, 38, Москва
3-комн.кв., 61 м², этаж 4
15 600 000 ₽
3-комн.кв., 61 м², этаж 4
Новогиреево
16 мин.
Свободный проспект, 11К1, Москва
3-комн.кв., 77 м², этаж 10
16 800 000 ₽
3-комн.кв., 77 м², этаж 10
Некрасовка
8 мин.
Рождественская улица, 21к6, Москва
3-комн.кв., 87 м², этаж 12
27 000 000 ₽
3-комн.кв., 87 м², этаж 12
Кузьминки
6 мин.
Волгоградский проспект, 70, Москва
1-комн.кв., 48 м², этаж 17
24 800 000 ₽
1-комн.кв., 48 м², этаж 17
Алексеевская
13 мин.
ЖК "iLove (АйЛав)", улица Годовикова, 11к4, Москва
17 комментариев
Дмитрий Каредва
2 ноября 2019, 19:11
Лучший совет
Добрый вечер. Конечно, риски будут всегда, но есть прогнозируемые риски, на которые можно пойти осознанно и с большой долей вероятности предсказать последствия для покупателя, то, что описываете вы - по моему мнению, не входит в такую группу. В последнее время явно прослеживается тенденция ужесточения ответственности учредителей по долгам фирмы. Нет никакой гарантии, что учредитель не будет привлечен к субсидиарной ответственности. Разбирательства с кредиторами, как правило, длятся годами, все это время покупатель будет находится в не самом комфортном состоянии. В 9 из 10 случаев я не рекомендую к покупке квартиру у такого продавца.
10
0
640/50 000
0/50 000
Ростислав Сметанин
Автор
2 ноября 2019, 19:43
Спасибо за мнение. Насколько я знаю, экономическая-предпринимательская деятельность продавца, у большинства агентств и риэлторов вообще не входит в круг проверок при покупке. Или я ошибаюсь? Вот вы заказываете при проверке информацию об участии продавца в коммерческих организациях?
0
0
283/50 000
Дмитрий Каредва
2 ноября 2019, 20:38
Да, конечно, эти риски в обязательном порядке анализируются. Проверка участия в юр. лицах и при положительном запросе уже детальная проработка юр. лиц. У большинства коллег-товарищей - такой же подход.
0
0
201/50 000
Михаил Морозан
2 ноября 2019, 22:29
Здравствуйте. Возможно и не рисковано, мы не в ситуации и всей картины не видим, да и Вам эту картину не предоставят полностью. Поэтому проще пройти мимо и не нагружать себя, минуя все возможные риски. Так жить легче и спать спокойнее))) С уважением.
6
0
250/50 000
0/50 000
Наталья Викторовна Якушина
2 ноября 2019, 20:27
Ростислав, здравствуйте!
Да, заказываю проверку эконом.деятельности продавцов, последние два года точно.
В ситуациях проблемных квартир и продавцов, когда моим покупателям и хочется и колется, и моим аргументам они не очень внемлют, предлагаю при покупке хотя бы застраховать титул: "если Вам титул застрахуют, берите!" С добровольным (без ипотеки) страхованием титула, правда, как выяснилось, не все так просто, но пара компаний в Мск все же предлагают такую услугу: дело заканчивалось тем, что страховщики отказывали моим покупателям (зачем СК проблемные квартиры!), вопрос с покупкой отпадал сам собой.
6
0
616/50 000
0/50 000
Ростислав Сметанин
Автор
2 ноября 2019, 21:08
Понял, спасибо. В аналогичном моему случае Вы бы клиентов отговаривали от покупки? И подскажите названия этой пары страховых, пожалуйста.
0
0
137/50 000
Наталья Викторовна Якушина
3 ноября 2019, 00:53
Да, посоветовала бы отказаться от покупки. Страховые компании клиенты искали и обращались сами, летом последний раз, по-моему, это были Росгосстрах и Альфа. У СК все меняется, надо звонить.
0
0
189/50 000
Ростислав Сметанин
Автор
3 ноября 2019, 13:21
Спасибо!
0
0
8/50 000
Александр Черный
2 ноября 2019, 19:00
Я бы отговорил ибо главбух, ген.дир ну и учредитель могут быть привлечены к солидатной ответственности в случае банкротства организации. Если уж совсем никак не отговорить(бывают дуболомы) то подстраховал бы соответствующим договором и формой расчетов+взял бы расписку что предупрежден и никаких претензий ко мне не имеет
7
0
321/50 000
0/50 000
Ростислав Сметанин
Автор
2 ноября 2019, 19:04
Спасибо за мнение! А как подстраховать формой расчетов, что Вы имели ввиду?
0
0
75/50 000
Александр Черный
3 ноября 2019, 01:08
форму расчетов и имел в виду.И дополнительные условия в договоре
0
0
64/50 000
Ростислав Сметанин
Автор
2 ноября 2019, 18:47
Коллеги, у меня родился дополнительный вопрос. Понятно, что обозначенные обстоятельства не являются позитивными. Но с другой стороны, в истории почти каждой квартиры в старом жилом фонде находятся свои тонкие моменты, добавляющие риски. Так что же совсем ничего не покупать?! Но это вопрос риторический... А настоящий, нериторический вопрос: А вы бы своих клиентов отговорили от покупки такой квартиры?
1
0
402/50 000
0/50 000
Павел Грозов
2 ноября 2019, 18:26
Ростислав, здравствуйте!
Учредитель банкротящихся ООО с большой вероятностью в недалёком будущем по решению суда может так же обанкротиться. Ваша сделка будет признана недействительной и можно будет узнать, как у нас теперь относятся к добросовестным приобретателям. Говорят, их интересы нынче защищены...
9
0
310/50 000
0/50 000
Александр Седов
2 ноября 2019, 18:25
С 2016 года действуют поправки в федеральное законодательство, закрепившие что в случае банкротства владелец бизнеса отвечает перед кредиторами не только в пределах своей доли в уставном капитале, но и личным имуществом.
8
0
220/50 000
0/50 000
Ростислав Сметанин
Автор
2 ноября 2019, 18:35
Спасибо! Загуглить эти поправки не удалось. Не бросите ссылку?
0
0
62/50 000
Ольга Подвигина
2 ноября 2019, 18:03
Думаю, как ООО, товарищ не отвечает личным имуществом. А вот если возникнет уголовное дело о хищении,например,ден средств,и т.п., все может случиться.
3
0
150/50 000
0/50 000
Ростислав Сметанин
Автор
2 ноября 2019, 18:38
Ольга, Вы бы своих клиентов отговорили от покупки такой квартиры?
0
0
65/50 000
Сейчас обсуждают
Как платить налог по новым правилам при продаже жилья
Здравствуйте. При продаже всей квартиры одним договором стандартный налоговый вычет применяется пропорционально доле (Письмо Федеральной налоговой службы от 7 февраля 2025 г. № БС-17-11/388@ “О рассмотрении обращения”).Соответственно, считайте долю от вычета согласно проданной доле в праве собственности, на полученную сумму можно будет уменьшить доход от продажи. Также учитывайте, что если полученный доход выше 0,7*К (К – кадастровая стоимость доли), доход будет приравнен к величине 0,7*К. Некоторые регионы увеличили коэффициент до 1 и сравнивать доход нужно со всей кадастровой стоимостью доли, а не с ее 70%. Список регионов можете найти, он в открытом доступе. Принадлежность к региону определяется не адресом проданного объекта недвижимости, а постоянной регистрацией (пропиской) налогоплательщика на дату регистрации перехода права собственности. Еще одним способом уменьшения дохода при продаже унаследованной недвижимости является применение расходов наследодателя. Если ваш отец при жизни приобретал квартиру, долю в которой вы унаследовали, при продаже вы можете выбрать, что для вас будет более выгодным – применение стандартного налогового вычета или применение расходов наследодателя. И то, и другое применяется пропорционально проданной доле.
212
Молчание-золото: о секретной части ГПЗУ про зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения
вот сегодня получил ГПЗУ, дословно:Границы зон, в которых разрешается строительство объектов капительного строительства, отображаются в режимной части градостроительно плана земельного участка.всё, зона не обозначена, строить не могу -- чиновники взяли новую высоту бессмысленности
2
8
Секреты успешной продажи, ч.4. Оценка квартиры
10 пункт про риэлторов просто убил. Мало того, что они не несут ответственность за сделку, так ещё требуют 5% за работу, которую может сделать сам продавец или покупатель БЕСПЛАТНО!
3
Как проходит сделка по продаже квартиры: пошаговая инструкция
это уже как договоритесь с продавцом......
17
Главные новости

Смотреть все

Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
При подписке вы принимаете условия Пользовательского соглашения и Политики конфиденциальности
Ещё вопросы