Это конечно чисто юридический вопрос, но по логике.... вы проживаете за границей... сдачей в аренду не занимаетесь ни лично ни как, отдаете родственнице жилье... может жить там, например, а сдавать свое жилье... тогда тоже " вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица" .... вобщем все не однозначно....

вот нашел что меня беспокоит

Статья 105.
1. Взаимозависимые лица
......
2. С учетом пункта 1 настоящей статьи в целях настоящего Кодекса взаимозависимыми лицами признаются:
......

11) физическое лицо,его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.
Статья 105.3. Общие положения о налогообложении в сделках между взаимозависимыми лицами

1. В случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.

Договор безвозмездного пользования с правом субаренды... 13%

Имеет право снимать и сдавать в субаренду , конечно. Можно просто открыть ИП , можно и на маму , система налогообложения УСН - 6 процентов. Но надо еще оплачивать в Фонды , сумма примерно 1,5 процента.

а если она снимает у нас за 1 рубль с правом субаренды?

Мама - доверенное лицо, платить налог с полученного дохода от сдачи квартиры должен собственник, 30% как нерезидент.