Сдача квартиры в аренду на условиях ремонта

Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, как можно сдать квартиру на условиях ремонта силами жильцами за пониженную стоимость аренды? Нужно заключать какой-то специальный договор? На сколько обычно снижают стоимость аренды в таких случаях? И как гарантировать, что ремонт будет сделан, а жильцы не начнут просто жить задешево?