Центробанк решил ввести лимиты по ипотеке на частные дома
1 августа 2025
Поиск по журналу
Москва и МО
сколько может стоить
сколько может стоить дом с участком и в чем может быть причина столь долгого застоя по продаже как лучше продавать ссылка http://realty.dmir.ru/sale/kottedzh-zibrovo-22328062/
Могут подойти
80 комментариев
Алексей
7 декабря 2013, 21:28
есть минутка зашел, знакомый готов обсудить только со инвестирование если вы готовы, кстати это не тот кузнецов которого Интерпол ищет, ? если вы по бревну в курсе посмотрите что скажите про этот объект http://realty. dmir. ru/sale/kottedzh-zibrovo-22327913/ поговаривают что продали
0
0
293/50 000
0/50 000
Andreeviliaa
7 декабря 2013, 06:04
Да всё ОК!
Время не Вы моё тратили, я сам тратил, так что проблем нет! Форум для этого и создан. Люди задают вопросы, кто хочет, тот отвечает, кому времени жалко – тот не отвечает.
Просто, на данном форуме не удобно нормально общаться. Нет возможности цитировать и т.д.
А ответил я потому, что мне Ваш объект интересен, прежде всего в профессиональном плане и как очень хороший, просто, уникальный пример для моей будущей книги/блога. Интересен как объект недвижимости, который в данный момент испытывает очевидные трудности с продажей, по причинам … , но имеет существенный потенциал к развитию (улучшению).
Для меня этот потенциал был сразу очевиден. Поэтому и ответил…
А ещё потому, что я не согласен с мнением большинства «специалистов» по Вашему объекту.
Их советы, если резюмировать, сводились к двум рекомендациям:
1)) СНИЗИТЬ цену;
2)) Усилить рекламу.
На самом деле, верной стратегией для Вашего объекта является:
1)) ПОВЫСИТЬ качество объекта, а не снизить цену.
2)) Не просто усилить, а изменить рекламную политику. Применить ту рекламу, которая необходима ИМЕННО ДЛЯ ВАШЕГО объекта. Про это писал…
Конечно, можно и не улучшать качество объекта, но тогда остаётся только снижать цену, а изменение рекламной стратегии и вкладывание в платную рекламу, в таком случае, не способно будет оказать существенного влияния на продажу. По настоящему значимый эффект от использования «не стандартной» рекламы можно будет получить только в случае СУЩЕСТВЕННОГО улучшения качества дома – приведения его в состояния ЖИЛОГО дома. А заодно и решения всех тех проблем (страшилок) о которых я писал. Прежде всего, это касается утепления дома и решения вопроса по экономичному отоплению дома. Без этого, говорить о получение существенной прибыли не имеет смысла. Дом со «страшилками» ни кому не нужен, по крайней мере, по такой цене. Про это я уже писал, не будем повторяться…
Такое различие в подходах между мной и риэлторами весьма понятно. У риэлторов, как правило, стоит задача продать дом в том виде, в котором он есть. Решение этой задачи они обычно видят в назначении справедливой (рыночной) цены и в рекламе. Кстати, рекламный бюджет часто весьма ограничен даже для дорогих объектов, а рекламные ходы – весьма стандартны, т.к. люди склонны делать то, что срабатывало у них или их коллег до этого… Реконструкций/улучшением объектов им заниматься, как правило, не приходится. В лучшем случае – предпродажная подготовка (стрейджинг).
Передо мной же обычно стоят совсем другие задачи… На Ваш объект я смотрю своими глазами, глазами человека, который профессионально занимается строительством/реконструкцией домов на продажу. И цель моей деятельности только одна – ПРОЛУЧЕНИЕ МАКСИМАЛЬНОЙ ДОХОДНОСТИ НА ВЛОЖЕННЫЙ КАПИТАЛ!!! Весь мой мозг работает только в этом направлении – как извлечь максимальную выгоду, как добиться максимальной отдачи от инвестиций в строительство недвижимости. И без ложной скромности, на этом поприще я поднаротел слегка…
Так вот для Вашего объекта оптимальная стратегия это не снижение цены, а улучшения качества объекта! Кстати, далеко не для каждой коробки, похожей на Вашу, это так! Далеко не для каждой… Можете поверить мне на слово. Если хотите, я запросто это доходчиво обосную, но только уже на другом форуме, например, на нерсе в теме «инвестиции в малоэтажное строительство».
Время не Вы моё тратили, я сам тратил, так что проблем нет! Форум для этого и создан. Люди задают вопросы, кто хочет, тот отвечает, кому времени жалко – тот не отвечает.
Просто, на данном форуме не удобно нормально общаться. Нет возможности цитировать и т.д.
А ответил я потому, что мне Ваш объект интересен, прежде всего в профессиональном плане и как очень хороший, просто, уникальный пример для моей будущей книги/блога. Интересен как объект недвижимости, который в данный момент испытывает очевидные трудности с продажей, по причинам … , но имеет существенный потенциал к развитию (улучшению).
Для меня этот потенциал был сразу очевиден. Поэтому и ответил…
А ещё потому, что я не согласен с мнением большинства «специалистов» по Вашему объекту.
Их советы, если резюмировать, сводились к двум рекомендациям:
1)) СНИЗИТЬ цену;
2)) Усилить рекламу.
На самом деле, верной стратегией для Вашего объекта является:
1)) ПОВЫСИТЬ качество объекта, а не снизить цену.
2)) Не просто усилить, а изменить рекламную политику. Применить ту рекламу, которая необходима ИМЕННО ДЛЯ ВАШЕГО объекта. Про это писал…
Конечно, можно и не улучшать качество объекта, но тогда остаётся только снижать цену, а изменение рекламной стратегии и вкладывание в платную рекламу, в таком случае, не способно будет оказать существенного влияния на продажу. По настоящему значимый эффект от использования «не стандартной» рекламы можно будет получить только в случае СУЩЕСТВЕННОГО улучшения качества дома – приведения его в состояния ЖИЛОГО дома. А заодно и решения всех тех проблем (страшилок) о которых я писал. Прежде всего, это касается утепления дома и решения вопроса по экономичному отоплению дома. Без этого, говорить о получение существенной прибыли не имеет смысла. Дом со «страшилками» ни кому не нужен, по крайней мере, по такой цене. Про это я уже писал, не будем повторяться…
Такое различие в подходах между мной и риэлторами весьма понятно. У риэлторов, как правило, стоит задача продать дом в том виде, в котором он есть. Решение этой задачи они обычно видят в назначении справедливой (рыночной) цены и в рекламе. Кстати, рекламный бюджет часто весьма ограничен даже для дорогих объектов, а рекламные ходы – весьма стандартны, т.к. люди склонны делать то, что срабатывало у них или их коллег до этого… Реконструкций/улучшением объектов им заниматься, как правило, не приходится. В лучшем случае – предпродажная подготовка (стрейджинг).
Передо мной же обычно стоят совсем другие задачи… На Ваш объект я смотрю своими глазами, глазами человека, который профессионально занимается строительством/реконструкцией домов на продажу. И цель моей деятельности только одна – ПРОЛУЧЕНИЕ МАКСИМАЛЬНОЙ ДОХОДНОСТИ НА ВЛОЖЕННЫЙ КАПИТАЛ!!! Весь мой мозг работает только в этом направлении – как извлечь максимальную выгоду, как добиться максимальной отдачи от инвестиций в строительство недвижимости. И без ложной скромности, на этом поприще я поднаротел слегка…
Так вот для Вашего объекта оптимальная стратегия это не снижение цены, а улучшения качества объекта! Кстати, далеко не для каждой коробки, похожей на Вашу, это так! Далеко не для каждой… Можете поверить мне на слово. Если хотите, я запросто это доходчиво обосную, но только уже на другом форуме, например, на нерсе в теме «инвестиции в малоэтажное строительство».
0
0
3 495/50 000
0/50 000
Andreeviliaa
7 декабря 2013, 06:05
Вы спрашивали строитель ли я? Нет, я не строитель, в том смысле, что я не подрядчик. Я обслуживаю интересы инвесторов – помогаю им (а заодно и себе) обеспечить максимальную отдачу от вложений в строительство недвижимости (не только жилые дома) с целью её продажи/сдачи в аренду. Один из таких инвесторов, кстати, весьма известный в Серпухове человек – Кузнецов Анатолий Михайлович…
Сфера моих интересов – консультирование/управление процессом строительства «недвижимости на продажу» от изучения рынка и разработки концепции до организации продажи уже построенного объекта. Сюда естественно входит и организация непосредственно самого строительства. Т.е. определение наиболее оптимальных строительных решений, взаимодействие («бадание») с подрядчиками и т.д. Моя специализация – эксклюзивные деревянные дома, но по «кирпичу» я то же в теме…
Сфера моих интересов – консультирование/управление процессом строительства «недвижимости на продажу» от изучения рынка и разработки концепции до организации продажи уже построенного объекта. Сюда естественно входит и организация непосредственно самого строительства. Т.е. определение наиболее оптимальных строительных решений, взаимодействие («бадание») с подрядчиками и т.д. Моя специализация – эксклюзивные деревянные дома, но по «кирпичу» я то же в теме…
0
0
858/50 000
Алексей
6 декабря 2013, 23:22
извините я сейчас буду занят до 10 января давайте я вам позже отвечу на вопросы, по сотрудничеству тоже, а по электричеству раньше подключить нельзя было( затраты были ) в километре от дома досихпор в полях дома на соляре электричества нет, нет мощностей , сейчас что-то поменялось но только у нас в деревне а в окружении так и осталось нет мощностей, по забору 250 т. тоже деньги , ну и прочее так что 1.5 все равно набегает и это без учета затрат времени сил и нахождения нужных людей ,,, закругляюсь давайте после 10 выйду на связь , если будет желание то надеюсь что-то сможем подумать, за советы спасибо, раньше не разбирался в этом сейчас начинаю понимать если отнял у вас время извините, но мне вы очень много по делу сказали да и кто хоть как-то захочет развить себя прочитав нашу переписку точно много получит полезного а это дорогого стоит, жаль, что вам только пока за это спасибо, хотя я уверен тем кто помогает другим воздастся
0
0
951/50 000
0/50 000
Алексей
6 декабря 2013, 23:39
кстати узнал что балки на полах 200 и утеплитель точно есть и бойлерная предусмотрена, в общем позже вам отвечу нет времени да и устою сейчас голова уже не соображает
0
0
166/50 000
Andreeviliaa
6 декабря 2013, 05:49
Знаете Алексей, к сожалению я сильно ограничен в временном ресурсе.
Подробное обоснование стратегии доведения Вашего объекта до продажного состояния, подробное описание эффективной рекламной стратегии, которая применима в таком случае, описание процесса организации продаж – всё это требует затрат времени.
Ваш объект интересен. Более того, он один из тех не многих объектов, находящихся в похожем состоянии (голая коробка),и при этом имеют РЕАЛЬНЫЙ потенциал по доводке с последующей выгодной продажей.
Но даже просто обоснование данного утверждения – это несколько страниц и то без подробного «разжёвывания» всех аспектов. А подробное описание и обоснование тех видов работ, которые необходимо сделать (И НЕ СДЕЛАТЬ ЛИШНЕГО) - это вообще ещё с десяток подобных постов.
Мы и так с Вами перегрузи данный информационный ресурс. Формат данного форума не предполагает развёрнутых ответов и дискуссий. Мы и так создали с Вами самый длинный вопрос-ответ за всё историю этого форума.
Короче, я предлагаю Вам следующее.
Подумайте и ответьте для себя на такие вопросы:
1)) На сколько Вы (Ваш знакомый) действительно заинтересованы в быстрой продаже данного дома, или «попродавать» ещё пять лет – это не проблема?
2)) На сколько Вы заинтересованы в реализации того потенциала, который заложен в данном объекте? Это потребует финансовых, времянных, нервных затрат с Вашей стороны, но совершенно очевидно, принесёт разумную прибыль и убыстрит продажу…
Если ответы будут положительные – тогда имеет смысл продолжать. Если нет – то я просто зря трачу время… Ели же ответы всё таки будут положительные – тогда наше с Вами общение может развиваться по двум вариантам.
Подробное обоснование стратегии доведения Вашего объекта до продажного состояния, подробное описание эффективной рекламной стратегии, которая применима в таком случае, описание процесса организации продаж – всё это требует затрат времени.
Ваш объект интересен. Более того, он один из тех не многих объектов, находящихся в похожем состоянии (голая коробка),и при этом имеют РЕАЛЬНЫЙ потенциал по доводке с последующей выгодной продажей.
Но даже просто обоснование данного утверждения – это несколько страниц и то без подробного «разжёвывания» всех аспектов. А подробное описание и обоснование тех видов работ, которые необходимо сделать (И НЕ СДЕЛАТЬ ЛИШНЕГО) - это вообще ещё с десяток подобных постов.
Мы и так с Вами перегрузи данный информационный ресурс. Формат данного форума не предполагает развёрнутых ответов и дискуссий. Мы и так создали с Вами самый длинный вопрос-ответ за всё историю этого форума.
Короче, я предлагаю Вам следующее.
Подумайте и ответьте для себя на такие вопросы:
1)) На сколько Вы (Ваш знакомый) действительно заинтересованы в быстрой продаже данного дома, или «попродавать» ещё пять лет – это не проблема?
2)) На сколько Вы заинтересованы в реализации того потенциала, который заложен в данном объекте? Это потребует финансовых, времянных, нервных затрат с Вашей стороны, но совершенно очевидно, принесёт разумную прибыль и убыстрит продажу…
Если ответы будут положительные – тогда имеет смысл продолжать. Если нет – то я просто зря трачу время… Ели же ответы всё таки будут положительные – тогда наше с Вами общение может развиваться по двум вариантам.
0
0
1 777/50 000
0/50 000
Andreeviliaa
6 декабря 2013, 05:50
1)) Без долгих объяснений, Ваш объект имеет всего два вида возможной доводки:
- Первый. Целевая цена продажи 17-18 млн. рублей (не БОЛЬШЕ!!!!). Доводка коснётся в основном только дома – грамотное утепление фасада, кровли, пола первого этажа. Организация ОПТИМАЛЬНОЙ системы отопления и ВЕНТИЛЯЦИИ, разводка всех других инженерных коммуникаций. Внутренняя отделка, как минимум в состоянии «под финиш». Эффективное представление в рекламе, в т.ч. и в той, о которой я писал (и в той, о которой ещё не писал…) + грамотная организация продаж. И некоторые другие менее значительные моменты… Если всё сделать правильно, то результат – быстрая продажа с разумной прибылью.
- Второй вариант. Целевая цена продажи будет около 1,3 – 1,4 млн. долларов. Доводка дома, скорее всего, пойдёт по более дорогому, но более качественному варианту – внешнее фасадное утепление с облицовкой клинкером, расширение оконных проёмов и т.д. + присоединение соседнего участка, строительство многофункционального СПА комплекса, ландшафтные работы, обустройство зоны патио/барбекю (эту часть будет консультировать Сталик…). Это сложная, интересная задача, но результат при продаже ОДНОЗНАЧНО ОПРАВДАЕТ вложенные средства и силы.
Так вот. С коммерческой точки зрения лично мне интересен только второй вариант! В данном случае я могу выступить в роли либо просто наёмного консультанта, либо управляющего проектом. В качестве гарантии моей уверенности в успехе данного проекта - оплата моих услуг возможна только по итогам УСПЕШНОГО завершения проекта ( т.е. после успешной продажи). Естественно, это договорная работа с взаимными обязательствами и гарантиями... Либо я могу выступить в роли соинвестора проекта, это естественно то же договорная работа…
- Первый. Целевая цена продажи 17-18 млн. рублей (не БОЛЬШЕ!!!!). Доводка коснётся в основном только дома – грамотное утепление фасада, кровли, пола первого этажа. Организация ОПТИМАЛЬНОЙ системы отопления и ВЕНТИЛЯЦИИ, разводка всех других инженерных коммуникаций. Внутренняя отделка, как минимум в состоянии «под финиш». Эффективное представление в рекламе, в т.ч. и в той, о которой я писал (и в той, о которой ещё не писал…) + грамотная организация продаж. И некоторые другие менее значительные моменты… Если всё сделать правильно, то результат – быстрая продажа с разумной прибылью.
- Второй вариант. Целевая цена продажи будет около 1,3 – 1,4 млн. долларов. Доводка дома, скорее всего, пойдёт по более дорогому, но более качественному варианту – внешнее фасадное утепление с облицовкой клинкером, расширение оконных проёмов и т.д. + присоединение соседнего участка, строительство многофункционального СПА комплекса, ландшафтные работы, обустройство зоны патио/барбекю (эту часть будет консультировать Сталик…). Это сложная, интересная задача, но результат при продаже ОДНОЗНАЧНО ОПРАВДАЕТ вложенные средства и силы.
Так вот. С коммерческой точки зрения лично мне интересен только второй вариант! В данном случае я могу выступить в роли либо просто наёмного консультанта, либо управляющего проектом. В качестве гарантии моей уверенности в успехе данного проекта - оплата моих услуг возможна только по итогам УСПЕШНОГО завершения проекта ( т.е. после успешной продажи). Естественно, это договорная работа с взаимными обязательствами и гарантиями... Либо я могу выступить в роли соинвестора проекта, это естественно то же договорная работа…
0
0
1 784/50 000
Andreeviliaa
6 декабря 2013, 05:51
2)) Второй вариант нашего с Вами возможного взаимодействия.
Я абсолютно безвозмездно, т.е. даром, продолжаю консультировать Вас посредством интернет форума по всем вопросом, касающимся стратегии продаж данного дома. Как теоретическим, так и практическим. Окажу посильную безвозмездную помощь и по техническим вопросам (создание сайта объекта с 3Д экскурсией, создание видео-презентации и проф. Фотоссесии и т.д.). Постараюсь договориться о бесплатном (для Вас!) размещении «рекламных» статей о Вашем объекте в профильных изданиях и т.д…
Два условия:
-наше обсуждение перемещается на другие форумы, в частности на НЕРС, где я веду тему «строительство/реконструкция домов на продажу».
-В перспективе этот пример войдёт в мой блог и в мою будущую книгу, посвящённую строительству домов на продажу (учебный пример).
Возможен, правда и третий вариант нашего взаимодействия – Вы посылаете меня на х… и делаете (или не делаете) всё сами. Здесь нет ни чего такого – я без обид. Поверьте, от безделия не страдаю… Конечно, теряется хороший учебный пример для будущей книги, но ни чего…
P.S.
За всю история данного форума было только два объекта, которые привлекли такое моё внимание. Первый – деревянный дом в Беспятого на участке в 50 соток с собственным выходом к воде. По Беспятого я просто не успел ответить, а вот ответы «специалистов», кстати, были очень похожи на те, которые они дали и по Вашему дому. Второй – Ваш.
Если бы, например, с аналогичными вопросами по своему объекту обратилась Светлана Королёва или Вы (Ваш знакомый) по своему второму дому – то я бы и пальцем по клавиатуре не ударил! Но данный объект – это совсем другое. В нём есть потенциал, больший, чем в других… Просто этот потенциал надо суметь с одной стороны максимально полностью реализовать, а с другой стороны – не сделать ни чего лишнего…
Я абсолютно безвозмездно, т.е. даром, продолжаю консультировать Вас посредством интернет форума по всем вопросом, касающимся стратегии продаж данного дома. Как теоретическим, так и практическим. Окажу посильную безвозмездную помощь и по техническим вопросам (создание сайта объекта с 3Д экскурсией, создание видео-презентации и проф. Фотоссесии и т.д.). Постараюсь договориться о бесплатном (для Вас!) размещении «рекламных» статей о Вашем объекте в профильных изданиях и т.д…
Два условия:
-наше обсуждение перемещается на другие форумы, в частности на НЕРС, где я веду тему «строительство/реконструкция домов на продажу».
-В перспективе этот пример войдёт в мой блог и в мою будущую книгу, посвящённую строительству домов на продажу (учебный пример).
Возможен, правда и третий вариант нашего взаимодействия – Вы посылаете меня на х… и делаете (или не делаете) всё сами. Здесь нет ни чего такого – я без обид. Поверьте, от безделия не страдаю… Конечно, теряется хороший учебный пример для будущей книги, но ни чего…
P.S.
За всю история данного форума было только два объекта, которые привлекли такое моё внимание. Первый – деревянный дом в Беспятого на участке в 50 соток с собственным выходом к воде. По Беспятого я просто не успел ответить, а вот ответы «специалистов», кстати, были очень похожи на те, которые они дали и по Вашему дому. Второй – Ваш.
Если бы, например, с аналогичными вопросами по своему объекту обратилась Светлана Королёва или Вы (Ваш знакомый) по своему второму дому – то я бы и пальцем по клавиатуре не ударил! Но данный объект – это совсем другое. В нём есть потенциал, больший, чем в других… Просто этот потенциал надо суметь с одной стороны максимально полностью реализовать, а с другой стороны – не сделать ни чего лишнего…
0
0
1 921/50 000
Andreeviliaa
6 декабря 2013, 05:41
По дому у меня всё достаточно точно.
1)). Забор – 2000 р погонный метр, кстати правильно, что не стали делать ленточный фундамент под забором, а ограничились просто столбами. В противном случае это может нарушить естественною гидрологию почвы, и Ваши замечательные деревья могут тогда со временем погибнуть. Мы столкнулись с таким эффектом в одном из самых лучших стародачных посёлков на Истре. Когда соседи, все как один, сделали себе капитальные заборы, гроты, цоколи и т.д. и замечательные вековые сосны на гектарных участках стали погибать…
2)) Далее – скважина (2000 – 10000$), тут зависит от глубины и от обустройства. Вопрос, кстати, важный. Требует дополнительного изучения, если речь идёт о продаже дома. Желательно иметь анализ воды. Его ведь может сделать и потенциальный покупатель. Надо хотя бы самим представлять реальную стоимость необходимой системы водоподготовки. Иногда она запросто может перевалить за 10 000 у.е. Кроме того, не помешает электроподогрев трассы водоснабжения. Типа энергофлекса. Оч. полезная вещь и нынче весьма популярная…
3)) Что там ещё? Подключение электричества – «дежурные» 15 кВт для ИЖС? Вот если за увеличение, то это стоит обсуждать. Данной мощности хватит для этого дома, если топить не электричеством и не обустраивать банный комплекс с плавательным (или фитнес) СПА бассейном на 20-40 кВт. А вообще, ПРАКТИЧЕСКИ ЛЮБОЙ участок в МО без электричества (или с непонятными, «мутными» условия подключения) это 100% неликвид, где бы он не находился, тут даже обсуждать нечего. Поэтому гипотетическая цена в 4 млн за участок априори включает в себя наличие хотя бы ТУ на «дежурные» 15 кВт…
1)). Забор – 2000 р погонный метр, кстати правильно, что не стали делать ленточный фундамент под забором, а ограничились просто столбами. В противном случае это может нарушить естественною гидрологию почвы, и Ваши замечательные деревья могут тогда со временем погибнуть. Мы столкнулись с таким эффектом в одном из самых лучших стародачных посёлков на Истре. Когда соседи, все как один, сделали себе капитальные заборы, гроты, цоколи и т.д. и замечательные вековые сосны на гектарных участках стали погибать…
2)) Далее – скважина (2000 – 10000$), тут зависит от глубины и от обустройства. Вопрос, кстати, важный. Требует дополнительного изучения, если речь идёт о продаже дома. Желательно иметь анализ воды. Его ведь может сделать и потенциальный покупатель. Надо хотя бы самим представлять реальную стоимость необходимой системы водоподготовки. Иногда она запросто может перевалить за 10 000 у.е. Кроме того, не помешает электроподогрев трассы водоснабжения. Типа энергофлекса. Оч. полезная вещь и нынче весьма популярная…
3)) Что там ещё? Подключение электричества – «дежурные» 15 кВт для ИЖС? Вот если за увеличение, то это стоит обсуждать. Данной мощности хватит для этого дома, если топить не электричеством и не обустраивать банный комплекс с плавательным (или фитнес) СПА бассейном на 20-40 кВт. А вообще, ПРАКТИЧЕСКИ ЛЮБОЙ участок в МО без электричества (или с непонятными, «мутными» условия подключения) это 100% неликвид, где бы он не находился, тут даже обсуждать нечего. Поэтому гипотетическая цена в 4 млн за участок априори включает в себя наличие хотя бы ТУ на «дежурные» 15 кВт…
0
0
1 670/50 000
0/50 000
Andreeviliaa
6 декабря 2013, 05:42
4)) На счёт наличия утепления я сам немного сомневаюсь. Я же не видел данный дом. Но судя по фотографиям его либо нет, либо там слой не более 50 мм, скорее всего ЭППС, так как нет вент. Зазора. (если бы он был, то обводка облицовочным кирпичом оконных проёмов была бы другой)! С другой стороны, если там есть эти 50 мм ЭППС, то к чему крепятся оконные блоки? К утеплителю? Возможно, просто плохо видно на фотографиях? В любом случае, при осмотре дома потенциальный покупатель без труда установит факт наличия или отсутствия утепления фасада.
Кроме того, применение ЭППС в утепление фасада накладывает жесткие требования на наличие КАЧЕСТВЕННОЙ приточно-вытяжной вентиляции в доме и/или качественной пароизоляции блочных стен изнутри . Если этого не сделать, то - блок сосёт влагу из помещения, а ЭППС создаёт паробарьер, точка «ноля», не говоря уже о «точке росы» почти наверняка окажется в блочной стене. Кол-во циклов заморозки/разморозки влажных газоблоков – короче маленькое (макс. 50, реально меньше). Через 15-20 лет эксплуатации дома стены начнут разрушаться…
Кроме того, наличие ЭППС в утепление фасада БЕЗ КАЧЕСТВЕННОЙ приточно-вытяжной вентиляции в доме, создаст трудности при внутренней отделке помещений. Применение мокрых процессов будет серьёзно ограничено (по тем же причинам), особенно в осенне-зимний период! Если же вместо ЭППС для утепления фасада применена паропрозрачная мин. вата, то без эффективного вент. зазора и ветрозащиты – это вообще строительный брак!
Но даже если предположить, что утепление в виде 50 мм ЭППС присутствует, то ВСЕ РАВНО ЭТОГО НЕ ДОСТАТОЧНО, особенно для дома без магистрального газа (А с миллеровскими аппетитами, то лет через 5 и с маг. газом этого будет явно не достаточно!). В любом случае, вопрос дополнительного утепления фасада придётся решать – Вам (Вашему другу) или потенциальному покупателю. Если покупателю – то для Вас это будет ДОРОЖЕ. Целесообразней самому решить этот вопрос, а не перекладывать его на плечи покупателей, тогда покупатель заплатит Вам за это. В противном случае, Вы сами заплатите покупателю за решение этого гемороя с утеплением фасада. Заплатите в виде скидки с цены при продаже дома. Если конечно стоит цель реально продать… Данные рассуждения применимы и для вопросов отопления, вентиляции дома и других коммуникаций, а так же и для отделки и т.д. Подробней о том, как доводить до продажного состояния данный дом, я планирую написать в следующих постах…
Кроме того, применение ЭППС в утепление фасада накладывает жесткие требования на наличие КАЧЕСТВЕННОЙ приточно-вытяжной вентиляции в доме и/или качественной пароизоляции блочных стен изнутри . Если этого не сделать, то - блок сосёт влагу из помещения, а ЭППС создаёт паробарьер, точка «ноля», не говоря уже о «точке росы» почти наверняка окажется в блочной стене. Кол-во циклов заморозки/разморозки влажных газоблоков – короче маленькое (макс. 50, реально меньше). Через 15-20 лет эксплуатации дома стены начнут разрушаться…
Кроме того, наличие ЭППС в утепление фасада БЕЗ КАЧЕСТВЕННОЙ приточно-вытяжной вентиляции в доме, создаст трудности при внутренней отделке помещений. Применение мокрых процессов будет серьёзно ограничено (по тем же причинам), особенно в осенне-зимний период! Если же вместо ЭППС для утепления фасада применена паропрозрачная мин. вата, то без эффективного вент. зазора и ветрозащиты – это вообще строительный брак!
Но даже если предположить, что утепление в виде 50 мм ЭППС присутствует, то ВСЕ РАВНО ЭТОГО НЕ ДОСТАТОЧНО, особенно для дома без магистрального газа (А с миллеровскими аппетитами, то лет через 5 и с маг. газом этого будет явно не достаточно!). В любом случае, вопрос дополнительного утепления фасада придётся решать – Вам (Вашему другу) или потенциальному покупателю. Если покупателю – то для Вас это будет ДОРОЖЕ. Целесообразней самому решить этот вопрос, а не перекладывать его на плечи покупателей, тогда покупатель заплатит Вам за это. В противном случае, Вы сами заплатите покупателю за решение этого гемороя с утеплением фасада. Заплатите в виде скидки с цены при продаже дома. Если конечно стоит цель реально продать… Данные рассуждения применимы и для вопросов отопления, вентиляции дома и других коммуникаций, а так же и для отделки и т.д. Подробней о том, как доводить до продажного состояния данный дом, я планирую написать в следующих постах…
0
0
2 486/50 000
Andreeviliaa
6 декабря 2013, 05:43
5)) Деревянные перекрытия.
Тихо, громко, надёжно, очень тепло, термос и т.д. – это всё «обиходные» понятия.
Есть определённые стандарты (например, европейские – по звукоизоляции деревянных перекрытий), есть определённые правила, например, СНИПы и т.д. Есть, в конце концов «типовая» общепринятая строительная практика. К этому и надо апеллировать.
Короче, «вопрос по перекрытиям» отложим до момента обсуждения «доводки дома до продажного состояния». Здесь лишь отмечу, что наличие деревянных перекрытий в каменных домах не ведёт к их быстрой продаже и к увеличению цены, скорее наоборот. Большинством потенциальных покупателей это будет расценено как недостаток дома…
Для успешной продажи дома надо будет УБЕДИТЕЛЬНО показать (доказать), что да, перекрытия хоть и деревянные, но сделаны по самым высоким стандартам качества (европейским – 68 Дб, по моему). Ведь в качественных деревянных домах ценою в многие млн. долларов перекрытия то же ведь деревянные, правда, устроены они несколько иначе…
P.S.
Кстати, переборка перекрытий с устройством качественной звукоизоляции и ровного, прочного основания под «чистый» пол, это не такая уж и затратная задача, правда, достаточно трудоёмкая и требует некоторых специальных знаний. ИМХО в данном доме сделать это, скорее всего, придётся (статус дома обязывает, у Вас же не дача?) – продаже это не повредит, а только поможет!
Подробней об этом позже. Для начала надо чётко понимать каков пирог перекрытий на данный момент.
Тихо, громко, надёжно, очень тепло, термос и т.д. – это всё «обиходные» понятия.
Есть определённые стандарты (например, европейские – по звукоизоляции деревянных перекрытий), есть определённые правила, например, СНИПы и т.д. Есть, в конце концов «типовая» общепринятая строительная практика. К этому и надо апеллировать.
Короче, «вопрос по перекрытиям» отложим до момента обсуждения «доводки дома до продажного состояния». Здесь лишь отмечу, что наличие деревянных перекрытий в каменных домах не ведёт к их быстрой продаже и к увеличению цены, скорее наоборот. Большинством потенциальных покупателей это будет расценено как недостаток дома…
Для успешной продажи дома надо будет УБЕДИТЕЛЬНО показать (доказать), что да, перекрытия хоть и деревянные, но сделаны по самым высоким стандартам качества (европейским – 68 Дб, по моему). Ведь в качественных деревянных домах ценою в многие млн. долларов перекрытия то же ведь деревянные, правда, устроены они несколько иначе…
P.S.
Кстати, переборка перекрытий с устройством качественной звукоизоляции и ровного, прочного основания под «чистый» пол, это не такая уж и затратная задача, правда, достаточно трудоёмкая и требует некоторых специальных знаний. ИМХО в данном доме сделать это, скорее всего, придётся (статус дома обязывает, у Вас же не дача?) – продаже это не повредит, а только поможет!
Подробней об этом позже. Для начала надо чётко понимать каков пирог перекрытий на данный момент.
0
0
1 553/50 000
Алексей
5 декабря 2013, 23:08
кстати может вы подскажите очень мучают меня 2 вопроса , первый почему вот данного проекта в 15 минутах езды а именно город Серпухов, цены на квартиры 4500000 за 90 метров также голые ( инфраструктура точно нет) только газ в квартире а тут свой дом газ можно сделать, второй порше кайен за 7 миллионов человек купить может хотя ему цена тоже не больше 3 а то и 2 а дом хочет чтоб 3 но .............
0
0
404/50 000
0/50 000
Алексей
5 декабря 2013, 22:14
а вы строитель ? возможно в перспективе буду дом строить есть ваше портфолио посмотреть кирпичные дома ?
0
0
108/50 000
0/50 000
Алексей
5 декабря 2013, 22:08
строил не я лишь вкратце знаю что, вы не совсем точно разбираете объект , подключение к электричеству, вода скважина, септик, забор, это тоже вложения это раз, второе по дому не совсем в курсе, что к чему но по-моему там как раз есть утеплитель между кирпичом и блоком далее шум в доме полы тихие и это еще без отделки окна выше классом чем вы описываете поэтому согласен с вами процентов на 50% полностью разбирать не буду, так как не профи
0
0
444/50 000
0/50 000
Andreeviliaa
5 декабря 2013, 04:58
КРАТКОЕ РЕЗЮМЕ ПО РЕЛАМЕ, ПО ТОМУ «КАК ПРОДАВАТЬ …»
Вот видите Алексей, короткого ответа на ваши три коротких вопроса ни как не получается. Это если стараться ответить по делу, а не дежурными фразами…
Вы хотели краткости и практических советов, поэтому я начал с конца. С последнего вопроса – «как продавать ?». Конечно, логичнее было бы начать с вопроса – «а почему сейчас не продаётся?». Постараюсь восполнить этот пробел:
1)) Не завершённость объекта.
2)) Завышенная цена для объекта в таком состоянии.
3)) Ваш объект специфический, так сказать, - не типовой. Стандартная реклама не способна привлечь к нему достаточное внимание потенциальных покупателей.
4)) Не соответствие Вашего дома тем требованиям (пожеланиям), которые СОВРЕМЕННЫЕ покупатели предъявляют к загородным домам…
5)) Я подозреваю, что есть ещё и «человеческий фактор» или «фактор собственника». Т.е. Вы занимаете «упёртую» позицию, не очень охотно торгуетесь, возможно, не желаете идти навстречу покупателям в вопросах оформления сделки и т.д.
6)) Возможно что-то ещё. Например, документы на дом или участок могут быть не оформлены должным образом и т.д….
Рассмотрим некоторые пункты более подробно. Это необходимо сделать, что бы Вам было понятно, на чём будут основаны мои дальнейшие рекомендации по Вашему объекту.
Вот видите Алексей, короткого ответа на ваши три коротких вопроса ни как не получается. Это если стараться ответить по делу, а не дежурными фразами…
Вы хотели краткости и практических советов, поэтому я начал с конца. С последнего вопроса – «как продавать ?». Конечно, логичнее было бы начать с вопроса – «а почему сейчас не продаётся?». Постараюсь восполнить этот пробел:
1)) Не завершённость объекта.
2)) Завышенная цена для объекта в таком состоянии.
3)) Ваш объект специфический, так сказать, - не типовой. Стандартная реклама не способна привлечь к нему достаточное внимание потенциальных покупателей.
4)) Не соответствие Вашего дома тем требованиям (пожеланиям), которые СОВРЕМЕННЫЕ покупатели предъявляют к загородным домам…
5)) Я подозреваю, что есть ещё и «человеческий фактор» или «фактор собственника». Т.е. Вы занимаете «упёртую» позицию, не очень охотно торгуетесь, возможно, не желаете идти навстречу покупателям в вопросах оформления сделки и т.д.
6)) Возможно что-то ещё. Например, документы на дом или участок могут быть не оформлены должным образом и т.д….
Рассмотрим некоторые пункты более подробно. Это необходимо сделать, что бы Вам было понятно, на чём будут основаны мои дальнейшие рекомендации по Вашему объекту.
0
0
1 406/50 000
0/50 000
Andreeviliaa
5 декабря 2013, 04:59
НЕЗАВЕРШЁННОСТЬ ОБЪЕКТА.
Это самый существенный фактор, мешающий успешной продаже Вашего дома.
На данный момент в Вашем объекте реализуются практически все «страшилки», которые пугают потенциальных покупателей в тех домах, которые они смотрят. А именно:
- Сколько ещё денег, сил, времени и нервов надо вложить в эту коробку, что бы она стала домом? Это же ужас? А сколько специфических знаний нужно для этого иметь?
- А чем топить эти почти 300 метров? Электричеством? Но 15 кВт явно не хватит даже на отопление, не говоря уже про ГВС и другие нужды. (Тут все вспоминают расхожую норму – 1 кВт на 10 м2 площади дома). Газгольдер? Да, но сжиженный газ не дёшев. По цене это будет не на много дешевле чем электричеством + надо ещё и не дешевый газгольдер вкопать, смонтировать всё систему отопления и т.д. Дрова? Это значит работать истопником + регулярно запасаться дровами и обслуживать котёл… И т.д и т.п…
- А что с конструктивом дома? Как утеплять полы, и какая при этом будет высота потолков на первом этаже «в чистоте»? А как утеплять стены и надоконные перемычки? Изнутри? Но многие справедливо будут полагать, что со строительной точки зрения утеплять изнутри это не правильно. Об этом пишут все около-строительные популярные журналы и интернет-форумы... А что с утеплением скатной кровли? 150 мм (а у Вас я думаю именно столько) это мало, особенно для дома без МАГИСТРАЛЬНОГО газа. В современном строительстве стандартом является 200-250 мм, с перекрытием поперечным слоем утеплителя мостиков холода, образованных стропильными ногами… Для дома без маг. Газа я бы рекомендовал не менее 300-350 мм, естественно с перекрытием мостив холода и с грамотно организованным вент-зазором.
- А что с вводом коммуникаций, с септиком и т.д. Ведь септик не запущен! Проверить его работоспособность нельзя… А как быть с тем лазом, который Вы (Ваши строители) проделали в плите пола? Вы уверены, что она не рухнет? Так с плитами не обращаются… По крайней мере ни в одном СНИПе Вы не найдёте рекомендаций по проделыванию таких «лазов» в стандартных ЖБИ плитах… Этот «аккуратный лаз» есть в проекте дома?
-этот список можно продолжать. Я описал здесь только то, что видно на фотографиях и что явно бросается в глаза…
Кроме описанных выше рациональных доводов-страшилок, есть ещё и сильный психологический фактор НЕ восприятия потенциальными покупателями коробок без отделки и коммуникаций. Такие коробки выглядят не привлекательно, отталкивающе. Глядя на серые стены и потолки, потенциальным покупателям трудно представить, как здесь может быть тепло и уютно. То, что они видят, сильно расходится с их представлениями об идеальном доме, доме их мечты, который они ищут…
Это самый существенный фактор, мешающий успешной продаже Вашего дома.
На данный момент в Вашем объекте реализуются практически все «страшилки», которые пугают потенциальных покупателей в тех домах, которые они смотрят. А именно:
- Сколько ещё денег, сил, времени и нервов надо вложить в эту коробку, что бы она стала домом? Это же ужас? А сколько специфических знаний нужно для этого иметь?
- А чем топить эти почти 300 метров? Электричеством? Но 15 кВт явно не хватит даже на отопление, не говоря уже про ГВС и другие нужды. (Тут все вспоминают расхожую норму – 1 кВт на 10 м2 площади дома). Газгольдер? Да, но сжиженный газ не дёшев. По цене это будет не на много дешевле чем электричеством + надо ещё и не дешевый газгольдер вкопать, смонтировать всё систему отопления и т.д. Дрова? Это значит работать истопником + регулярно запасаться дровами и обслуживать котёл… И т.д и т.п…
- А что с конструктивом дома? Как утеплять полы, и какая при этом будет высота потолков на первом этаже «в чистоте»? А как утеплять стены и надоконные перемычки? Изнутри? Но многие справедливо будут полагать, что со строительной точки зрения утеплять изнутри это не правильно. Об этом пишут все около-строительные популярные журналы и интернет-форумы... А что с утеплением скатной кровли? 150 мм (а у Вас я думаю именно столько) это мало, особенно для дома без МАГИСТРАЛЬНОГО газа. В современном строительстве стандартом является 200-250 мм, с перекрытием поперечным слоем утеплителя мостиков холода, образованных стропильными ногами… Для дома без маг. Газа я бы рекомендовал не менее 300-350 мм, естественно с перекрытием мостив холода и с грамотно организованным вент-зазором.
- А что с вводом коммуникаций, с септиком и т.д. Ведь септик не запущен! Проверить его работоспособность нельзя… А как быть с тем лазом, который Вы (Ваши строители) проделали в плите пола? Вы уверены, что она не рухнет? Так с плитами не обращаются… По крайней мере ни в одном СНИПе Вы не найдёте рекомендаций по проделыванию таких «лазов» в стандартных ЖБИ плитах… Этот «аккуратный лаз» есть в проекте дома?
-этот список можно продолжать. Я описал здесь только то, что видно на фотографиях и что явно бросается в глаза…
Кроме описанных выше рациональных доводов-страшилок, есть ещё и сильный психологический фактор НЕ восприятия потенциальными покупателями коробок без отделки и коммуникаций. Такие коробки выглядят не привлекательно, отталкивающе. Глядя на серые стены и потолки, потенциальным покупателям трудно представить, как здесь может быть тепло и уютно. То, что они видят, сильно расходится с их представлениями об идеальном доме, доме их мечты, который они ищут…
0
0
2 786/50 000
Andreeviliaa
5 декабря 2013, 05:02
Продолжаем рассматривать те факторы, которые мешают продаже вашего дома сейчас.
ЗАВЫШЕННАЯ ЦЕНА ДЛЯ ОБЪЕКТА В ТАКОМ СОСТОЯНИИ.
Про ценообразование будет подробно позже, в следующем посте… А пока предлагаю просто посмотреть на Ваш объект глазами потенциальных покупателей и примерно оценить – а сколько стоит денег купить аналогичный участок и построить такую же коробку? Сколько я (потенциальный покупатель) переплачу, если куплю Ваш объект (по сравнению с вариантом строить самостоятельно)?
Начнём с коробки.
1)) - Во первых, так уже давно ни кто не строит. Как минимум будут закладывать утеплитель между газоблоком и кирпичной облицовкой. Причём расчётное кол-во утеплителя будет таким, что бы точка росы всегда попадала в утеплитель.
2)) В каменных домах за такие деньги стандартным решением является применение ЖБИ перекрытий между первым и вторым этажами. Применение деревянный перекрытий, да ещё и сделанных по самой примитивной схеме (а у Вас я думаю именно такие), без устройства качественной звукоизоляции (с созданием дополнительной массы и акустической развязкой пол-потолок) – это явное упрощение и удешевление конструктива. Такое решение не тянет для дома в почти 14 млн. рублей.
Тем не менее, оценим всё же себестоимость строительства коробки аналогичной Вашей. В ценах нынешнего строительного сезона она составит около 3 млн. рублей!. ЭТО СТОИМОСТЬ И РАБОТ И МАТЕРИАЛОВ! Вот так!
Это если строить обычным, нормальным методом привлечение на работы бригады узбек-строя. «Понтовая» фирма с гарантиями и твёрдыми обязательствами возьмёт на 30-40% дороже. Правда, «понтовая» фирма, если она заботиться о своей репутации, такую коробку строить не будет. Она НЕ удовлетворяет современным нормам по теплосбережению! Так что остаётся только узбек-строй или иже с ним.
С использованием некой оптимизации, зимнего закупа материалов и учитывая скидку за большой объём работы, цена у узбек-строя окажется даже меньше той, что я указал. Фактически где-то 2,7 - 2,8 млн. рублей. Это стоимость уже и работ и материалов!
Я же построю такую коробку за 2,3 – 2,4 млн. рублей. Я думаю, что у Вас Алексей себестоимость будет примерно такая же, как и у меня. Если строить такую коробку сейчас.
В основе данных цифр лежит моё предположение, что:
-фундамент монолитная ЖБ лента шириной 400 мм, влитая на глубину «около глубины промерзания», без утепления и без устройства дренажа (ИМХО в Вашем случае он и не очень нужен, т.к. УГВ скорее всего ниже уровня подошвы фундамента. Но это моя гипотеза! Не плохо было бы посмотреть на результаты изысканий. Они, кстати, есть?) ;
-стены газоблок 300 мм+ облицовочный кирпич (без утепления);
-окна стандартный двух-камерный стеклопакет БЕЗ ИК стекла, БЕЗ обограва стекла и т.д…
-деревянные перекрытия устроены по стандартным балкам 100*200 мм с шагом 600 мм.
-скатная полу-вальмовая кровля – стропильная конструкция, стропила стандартная доска 150*50 с шагом, соответствующем ширине утеплителя. Стандартный кровельный пирог с утеплением мин. ватой 150 мм. Вент-зазор обеспечен простой обрешёткой и вентилируемым коньком, выполненным строительным способом.
-поправьте меня если я где-то ошибся…
Подобный расчёт сделает любой потенциальный покупатель Вашего дома. Данные о ценах на материалы и работы легко найти в интернете. Можно с фото вашей коробки прийти в любую строительную компанию или с контактироваться с представителями узбек-строя. Короче, себестоимость строительства коробки, аналогичной Вашей это не тайна за семью печатями для потенциальных покупателей и/или их представителей.
А есть ведь ещё и строительная экспертиза…
А что же тогда получается? Если себестоимость коробки около 3, ну пусть максимум 4-х миллионов, а стоимость участка потенциальный покупатель оценит по максимуму в те же 4 млн., то гипотетическая прибыль Алексея, она же переплата для потенциального покупателя составит почти 6 млн. рублей? А по факту даже больше?
И за эту переплату мне (потенциальному покупателю) предлагается ещё и самому разбираться с теми конструктивными недостатками, которые я описал выше, с подключением коммуникаций, их разводкой, с внутренней отделкой…
Я (потенциальный покупатель) начинаю ощущать себя лохом, на котором пытаются нажиться.
Вам так не кажется Алексей?
Это было описание двух самых существенных моментов, мешающих продаже вашего дома.
Далее я планирую ещё вкратце остановиться на других проблемах в продаже и перейти к подробному анализу ценообразованию для Вашего объекта. Увязки ценообразования со стратегией продаж и т.д.
ЗАВЫШЕННАЯ ЦЕНА ДЛЯ ОБЪЕКТА В ТАКОМ СОСТОЯНИИ.
Про ценообразование будет подробно позже, в следующем посте… А пока предлагаю просто посмотреть на Ваш объект глазами потенциальных покупателей и примерно оценить – а сколько стоит денег купить аналогичный участок и построить такую же коробку? Сколько я (потенциальный покупатель) переплачу, если куплю Ваш объект (по сравнению с вариантом строить самостоятельно)?
Начнём с коробки.
1)) - Во первых, так уже давно ни кто не строит. Как минимум будут закладывать утеплитель между газоблоком и кирпичной облицовкой. Причём расчётное кол-во утеплителя будет таким, что бы точка росы всегда попадала в утеплитель.
2)) В каменных домах за такие деньги стандартным решением является применение ЖБИ перекрытий между первым и вторым этажами. Применение деревянный перекрытий, да ещё и сделанных по самой примитивной схеме (а у Вас я думаю именно такие), без устройства качественной звукоизоляции (с созданием дополнительной массы и акустической развязкой пол-потолок) – это явное упрощение и удешевление конструктива. Такое решение не тянет для дома в почти 14 млн. рублей.
Тем не менее, оценим всё же себестоимость строительства коробки аналогичной Вашей. В ценах нынешнего строительного сезона она составит около 3 млн. рублей!. ЭТО СТОИМОСТЬ И РАБОТ И МАТЕРИАЛОВ! Вот так!
Это если строить обычным, нормальным методом привлечение на работы бригады узбек-строя. «Понтовая» фирма с гарантиями и твёрдыми обязательствами возьмёт на 30-40% дороже. Правда, «понтовая» фирма, если она заботиться о своей репутации, такую коробку строить не будет. Она НЕ удовлетворяет современным нормам по теплосбережению! Так что остаётся только узбек-строй или иже с ним.
С использованием некой оптимизации, зимнего закупа материалов и учитывая скидку за большой объём работы, цена у узбек-строя окажется даже меньше той, что я указал. Фактически где-то 2,7 - 2,8 млн. рублей. Это стоимость уже и работ и материалов!
Я же построю такую коробку за 2,3 – 2,4 млн. рублей. Я думаю, что у Вас Алексей себестоимость будет примерно такая же, как и у меня. Если строить такую коробку сейчас.
В основе данных цифр лежит моё предположение, что:
-фундамент монолитная ЖБ лента шириной 400 мм, влитая на глубину «около глубины промерзания», без утепления и без устройства дренажа (ИМХО в Вашем случае он и не очень нужен, т.к. УГВ скорее всего ниже уровня подошвы фундамента. Но это моя гипотеза! Не плохо было бы посмотреть на результаты изысканий. Они, кстати, есть?) ;
-стены газоблок 300 мм+ облицовочный кирпич (без утепления);
-окна стандартный двух-камерный стеклопакет БЕЗ ИК стекла, БЕЗ обограва стекла и т.д…
-деревянные перекрытия устроены по стандартным балкам 100*200 мм с шагом 600 мм.
-скатная полу-вальмовая кровля – стропильная конструкция, стропила стандартная доска 150*50 с шагом, соответствующем ширине утеплителя. Стандартный кровельный пирог с утеплением мин. ватой 150 мм. Вент-зазор обеспечен простой обрешёткой и вентилируемым коньком, выполненным строительным способом.
-поправьте меня если я где-то ошибся…
Подобный расчёт сделает любой потенциальный покупатель Вашего дома. Данные о ценах на материалы и работы легко найти в интернете. Можно с фото вашей коробки прийти в любую строительную компанию или с контактироваться с представителями узбек-строя. Короче, себестоимость строительства коробки, аналогичной Вашей это не тайна за семью печатями для потенциальных покупателей и/или их представителей.
А есть ведь ещё и строительная экспертиза…
А что же тогда получается? Если себестоимость коробки около 3, ну пусть максимум 4-х миллионов, а стоимость участка потенциальный покупатель оценит по максимуму в те же 4 млн., то гипотетическая прибыль Алексея, она же переплата для потенциального покупателя составит почти 6 млн. рублей? А по факту даже больше?
И за эту переплату мне (потенциальному покупателю) предлагается ещё и самому разбираться с теми конструктивными недостатками, которые я описал выше, с подключением коммуникаций, их разводкой, с внутренней отделкой…
Я (потенциальный покупатель) начинаю ощущать себя лохом, на котором пытаются нажиться.
Вам так не кажется Алексей?
Это было описание двух самых существенных моментов, мешающих продаже вашего дома.
Далее я планирую ещё вкратце остановиться на других проблемах в продаже и перейти к подробному анализу ценообразованию для Вашего объекта. Увязки ценообразования со стратегией продаж и т.д.
0
0
4 786/50 000
Andreeviliaa
5 декабря 2013, 05:02
Спасибо за внимание.
0
0
20/50 000
Andreeviliaa
5 декабря 2013, 05:37
Да, и в дополнение к предыдущему пункту про сравнение с альтернативой - купить участок и построить такую коробку самому.
По срокам.
Возведение аналогичной коробки это как раз с моя по август. Это если особо не спешить.
При использовании готовых ЖБИ элементов для фундамента и лестничных маршей, а так же для перекрытий (хоть это будет и несколько дороже), возведение подобной коробки займёт около 6 недель, это если особо не спешить...
P.S.
До кризиса, когда основной задачей для частного девелопера-застройщика было быстро строить то, что метрами побольше, а ценою подешевле - такой конструктив и такой проект был вполне оправдан.
Тут Вас Алексей можно только похвалить за строительную находчивость.
Использование Вами деревянных перекрытий то же оправдвно тем, что это избавляет от необходимости проливать монолитные пояся и колонны. А это уже удорожание конструкции и увеличение сроков строительства...
Однако, есть и на этот счёт выход/оптимизация.
Можно класть два-три ряда блоков (300 мм), две "нитки" кирпичей и т.д. Тогда можно класть жби плиты без проливки поясов! Проверено практикой и расчётом!
Так и делали... Коробки за 400 квадратов взлетали за 6 недель!
Но сейчас на рынке ситуация изменилась! Бал на рынке теперь правит покупатель, а не застройщик. Вы, наверное, в курсе...
И главной задачей для девелопера-застройщика сейчас стало заботиться об удовлетворении запросов потенциальных покупателей лучше, чем это делают конкуренты, и при этом ещё и заработать нормальную (разумню) прибыль...
К слову, это не просто, но вполне возможно. Об этом, собственно, мои посты на других форумах... В перспективе - книга.
Но и Вашу коробку можно (НУЖНО!!!) привести к состоянию комфортной среды обитания, в которой УЖЕ БУДУТ РЕШЕНЫ ВСЕ ПРОБЛЕМЫ, которые Вы сейчас пытаетесь переложить на потенциальных покупателей, да ещё и поиметь с них явно не разумную прибыль...
О том, как это сделать, я планирую написать в следующих постах...
По срокам.
Возведение аналогичной коробки это как раз с моя по август. Это если особо не спешить.
При использовании готовых ЖБИ элементов для фундамента и лестничных маршей, а так же для перекрытий (хоть это будет и несколько дороже), возведение подобной коробки займёт около 6 недель, это если особо не спешить...
P.S.
До кризиса, когда основной задачей для частного девелопера-застройщика было быстро строить то, что метрами побольше, а ценою подешевле - такой конструктив и такой проект был вполне оправдан.
Тут Вас Алексей можно только похвалить за строительную находчивость.
Использование Вами деревянных перекрытий то же оправдвно тем, что это избавляет от необходимости проливать монолитные пояся и колонны. А это уже удорожание конструкции и увеличение сроков строительства...
Однако, есть и на этот счёт выход/оптимизация.
Можно класть два-три ряда блоков (300 мм), две "нитки" кирпичей и т.д. Тогда можно класть жби плиты без проливки поясов! Проверено практикой и расчётом!
Так и делали... Коробки за 400 квадратов взлетали за 6 недель!
Но сейчас на рынке ситуация изменилась! Бал на рынке теперь правит покупатель, а не застройщик. Вы, наверное, в курсе...
И главной задачей для девелопера-застройщика сейчас стало заботиться об удовлетворении запросов потенциальных покупателей лучше, чем это делают конкуренты, и при этом ещё и заработать нормальную (разумню) прибыль...
К слову, это не просто, но вполне возможно. Об этом, собственно, мои посты на других форумах... В перспективе - книга.
Но и Вашу коробку можно (НУЖНО!!!) привести к состоянию комфортной среды обитания, в которой УЖЕ БУДУТ РЕШЕНЫ ВСЕ ПРОБЛЕМЫ, которые Вы сейчас пытаетесь переложить на потенциальных покупателей, да ещё и поиметь с них явно не разумную прибыль...
О том, как это сделать, я планирую написать в следующих постах...
0
0
2 045/50 000
Сейчас обсуждают
Пять правил для сделок с маткапиталом
Здравствуйте могу ли я купить дом жилой в поселке за маткапитал если моему ребенку не исполнилось ещё трёх лет?
Материнский капитал и признание сделки ничтожной
Добрый день. Возможно ли оспорить сделку совершенную за счет маткапитала на покупку 1/24 доли дома за всю сумму маткапитала(600000 р) при общей рыночной стоимости дома (делали независимую оценку) 255000рублей. Вообщем люди просто вывели деньги из маткапитала купив 1/24 доли у своей бабушки за 600000, при стоимости всего дома официально 255000. Возможно ли , может быть через прокуратуру или суд обнулить эту сделку?
Сделки с подаренной квартирой. Что можно и чего нельзя?
Здравствуйте! Может ли мать продать подаренную сыну квартиру по доверенности от сына. В договоре дарения был указан один собственник квартиры-мать. и подпись была только матери. В договоре дарения нет подписи её мужа (отца сына).
Застой на рынке недвижимости – скорее миф, чем реальность
миф ? у меня даже 3д принтер по заниженной цене в разы год весит ...а тут у многих квартиры по 1.5 -2 года не продаются ...какой же это миф ? рынок стоит весь ,что квартиры ,что машины и даже вещи , электроника и т,д..просто все стоит и это не миф а факт !
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
- Дом с участком в 100 км. от Москвы может и должен стоить дешевле. Даже если это очень хороший и качественно построенный дом.
- Причина долгого застоя - небольшая востребованность таких объектов+ высокая цена.
- Что делать? Снизить цену и усилить рекламу. Кроме того, что поставить объект во все проф. базы данных надо бы еще рекламировать его в Серпухове. То есть дать объявления в местные газеты, пройти по местным агентствам недвижимости. Чтобы продать подобный объект, надо как следует поработать. Успеха!