недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Условия раскрытия аккредитива

Москва 1 358 23

Добрый день. 

Мы покупатели. Готовимся к сделке с помощью аккредитива, наша сторона (участвует знакомый риэлтор) предложила продавцам условия раскрытия аккредитива, но сторона продавца заявляет, что условий слишком много. На наш взгляд, интересы продавца не ущемляются.

Кто прав?


Вот наш список:

- оригинал настоящего Договора купли-продажи объекта недвижимости с отметками о государственной регистрации (на договоре купли-продажи объекта недвижимости должны быть проставлены штампы, подтверждающие совершение регистрационных действий)  

- выписки из ЕГРН с переходом прав на покупателя.  

- чистая домовая книга (чтобы выписались, продавец в данный момент прописан)  

- нотариально заверенный акт приема-передачи


Дополнительно вопрос к независимым экспертам - что вы обычно прописываете таким образом, чтобы все были довольны?

Советы 23
Даниил ПятецкийЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 апреля 2019, 20:52

Сергей, Вы явно слишком много читали данный форум и чересчур переусердствовали в организации сделки. Я бы на месте продавца также отказался от таких условий раскрытия аккредитива. Крайне однобокая позиция содержащая в себе элементы риска для продавца. Если у Ваш риэлтор обладает достаточным уровнем проф.знаний он скажет, где в этой схеме скрыт нюанс ставящий продавца целиком и полностью в зависимость от покупателя.
С ЕГРН Вы также перестарались. Такое условие включается при ипотеке и/или в качестве подстраховки от невнимательности государственного регистратора (да и такое бывает).

Сергей Александрович17 апреля 2019, 21:47

Даниил, да, большое спасибо. Вы правы, пожалуй, я излишне давлю на своего риэлтора. Мы созвонились. Как мне объяснил риэлтор, у продавца при недобросовестности покупателя есть очевидный риск при неподписанном АПП оказаться либо с зависшими деньгами, либо вообще оказаться без денег по окончании срока действия аккредитива и взыскивать деньги только через суд.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 апреля 2019, 0:08

В яблочко ;)

Ирина Буганова17 апреля 2019, 19:23

Здравствуйте. Все вопросы, касаемые технологии проведения сделки Вам следует обсуждать со своим риэлтором (тем более, что таковой имеется) и с продающей стороной.
С Уважением
Александр

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 апреля 2019, 19:24

Сергей, у Вас нормальный список, только с Актом не понятно. Зачем его заверять у нотариуса?
С чем связано то, что Вы акт приёма-передачи включили в список раскрытия аккредитива?
ДКП с проставленными штампами ИЛИ Егрн! Дкп И Егрн - не считается конструктивным подходом с Вашей стороны.

Сергей Александрович17 апреля 2019, 19:35

Арман, по пунктам.

1. Здесь мои опасения, что акт можно подделать - мой риэлтор подтвердил, что такая услуга у нотариуса есть. Оплачивать услугу будет покупатель.

2. АПП включили затем, чтобы гарантировать освобождение квартиры. Нет акта - нет денег. Как мотивация для снятия с регистрационного учёта и передачи ключей. Соответственно, никаких дополнительных доплат по факту передачи квартиры в этом случае не нужно.

Сергей Александрович17 апреля 2019, 19:53

Продолжение. Конечно, можно отменить АПП и прописать в ДКП штрафные санкции за неосвобождение квартиры, но что мне потом (в случае затягивания сроков) - судиться идти, чтобы взыскать неустойки и с помощью милиции освобождать квартиру? Ведь продавец к тому времени деньги получит. Я хочу найти самый безболезненный вариант как подстраховаться и вовремя заставить продавца оставить жилплощадь.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 апреля 2019, 20:20

Сложно поставить диагноз без истории болезни и анализов. Но сразу бросается в глаза, что сделка у Вас капризная, а риэлторы наблюдатели, Вы им навязываете свою волю, а они ничего с этим сделать не могут, так, как опыта не хватает, а с Вашим напором вовсе теряются и растворяются в сделке, хотя это их прямая обязанность находить компромиссы и брать инициативу в свои руки.

Андрей Веселаго

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 апреля 2019, 19:26

Добрый день. Нотариально заверенный акт приема-передачи, по моему мнению, явный перебор. Я не знаю, что там у Вас за объект и каковы условия продажи, но физическая передача не обязательно должна быть связана с получением денег продавцом, очень часть эти события разнесены по времени на дни и даже недели. А уж зачем его нотариально заверять - непонятно вдвойне. Выписка из домовой без зарегистрированных в ряде случаев, действительно, имеет смысл. ЕГРН - только для подстраховки продавца в альтернативных цепочках, чтобы он не зависел от других участников сделки в случае чего. В данном же случае Вы создаете ему лишние сложности на пустом месте, никак и ничем не защищая себя дополнительно. В общем, мое мнение - при простой сделке оригинал ДКП и выписка из домовой (если снимается с регучета после сделки) - достаточный и избыточный перечень.

Сергей Александрович17 апреля 2019, 19:38

Андрей, спасибо за комментарий. Мы пробуем найти компромисс, у моего риэлтора нет большого опыта по аккредитивам, на этом способе настоял я - как наиболее прозрачном. Риски утраты денег при использовании ячеек (этот способ предлагал мой риэлтор) брать на себя не хочу.

Андрей Веселаго

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 апреля 2019, 19:41

Сергей, нет никакой разницы, аккредитив это или ячейка в плане доступа/условий раскрытия.

Ирина Щербинина17 апреля 2019, 23:08

Заверять акт приема-передачи нотариально - это явный перебор. Что же касается выписки из ЕГРН, то продавец ее не получает на руки после регистрации, ее получает только покупатель. Поэтому продавец, благодаря вашим стараниям, аккредитив не откроет.
Лучше всего ограничиться такой схемой:
- ДКП с отметкой о переходе прав или ЕГРН (это на случай электронной регистрации).
- Выписка из домовой книги (пустая).
- Акт приема-передачи.

Сергей Александрович18 апреля 2019, 12:20

Ирина, спасибо за комментарий! По поводу ИЛИ понятно стало, об этом все написали.
По поводу того, что выписка ЕГРН выдается на руки покупателю - вы правы. Нам нет смысла её зажимать, но даже если и так - что мешает взять продавцу самому справку из МФЦ? (я не понимаю как это мешает продавцу открыть аккредитив)

Ирина Щербинина18 апреля 2019, 18:44

Ничего не мешает продавцу взять ЕГРН в МФЦ, но придётся ждать этой выписки от пяти до восьми дней.

Елена Огурцова18 апреля 2019, 0:45

Выписка из домовой книги здесь лишний документ! Предположим, что Продавец не выписался. И что же? Продав свою квартиру, он НИЧЕГО не получит? Не перебор ли это? Под выписку можно удержать некоторую сумму, но не полностью же лишать Продавца денег.

Сергей Александрович18 апреля 2019, 12:14

Если продавец утверждает, что обязательно выпишется - в чём здесь его ущемление? Ему же никто не мешает.

Елена Огурцова18 апреля 2019, 19:30

Во всем должен преобладать здравый смысл! Не надо до абсурда доводить ситуацию. Ещё раз повторюсь: вписывать в условия доступа выписку из домовой книги категорически нельзя! Подставляете Продавца. Я бы отказалась от такой сделки. Уж не говорю про идею с передаточным актом, заверенного у нотариуса. Но комментариев по этому поводу уже хватает.

Антон Смолев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 апреля 2019, 12:51

Сергей, касаемо вашего комментария, что мешает продавцу взять выписку ЕГРН самостоятельно в случае вашего отказа ее предоставить. Время мешает, на это нужно время, особенно, если делать это самостоятельно и через МФЦ. Это в лучшем случае неделя. Вы хотите вписать все, а продавец уже не будучи собственником , должен еще и за своими деньгами побегать. Тоже самое АПП. Продавец будет прав, если откажется от таких условий раскрытия.

Дмитрий18 апреля 2019, 16:14

1. ЕГРН смысла указывать нету, если доки сдаются через МФЦ.
2. ВДК тут норм, яб так же рекомендовал.
3. АПП у нотариуса, это не перебор, это маразм!!! при желании можно продавца вообще без денег оставить.
вопрос, как обезопасить себя от того, что продавец будет нарушать сроки передачи? легко! аккредитив раскрывать в два этапа, основная сумма при предъявлении ДКП и ВДК, а остальная сумма, тысяч 100, при ДКП+ВДК+АПП (заверенные участниками сделки) это законный способ заверения, без расходов на нотариуса. договариваться в банке о такой схеме, или двумя ячейками, что будет проще. а про страхи что из ячеек деньги пропадают... да такое бывает, но крайне, крайне редко, единичные случай на миллион операций, гораздо реже, нежели возникают неполадки при переводе денег через аккредитивы.

Сергей Александрович18 апреля 2019, 17:57

Спасибо за совет!

Альянс Альянс18 апреля 2019, 23:10

А ДКП нотариусом составлен?

Павел19 апреля 2019, 13:44

Охренеть конечно, у продавца и так больше рисков при аккредитиве, а вы еще и такие условия раскрытия придумали.

Сергей Александрович19 апреля 2019, 15:46

Павел, с этого места - "больше рисков при аккредитиве" поподробнее, пожалуйста. Чем это безопаснее ячейки? Мой риэлтор утверждает, например, наоборот. Банк у нас ВТБ, если что.
Заранее спасибо.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru