Я думаю, что надо писать найм по комнатам. В кадастровом есть номера помещений квартиры, в том числе есть номер каждой комнаты. Таким образом, получится, что каждый клиент снимает изолированное жилое помещение №..... в квартире по такому-то адресу. А в примечании написать, что помещение оборудовано собственной кухней, санузлом, с другими помещениями квартиры не сообщается и имеет собственный независимый выход на лестничную площадку.

Ну да, наниматель приходит и видит отдельную квартиру с отдельным входом и собирается ее снять.... Он другие квартиры, вообще не видит.....
Ну и тут ему начинают заполнять договор, в соответствии с кадастровым планом!?
Снимаю часть помещения (на кадастре под номером....) -а где вход на кадастре? А он один -под номером квартиры! Нужно фиксировать вход с площадки! Вот эти все тонкости: под номером.....часть.....доля.... или еще как.... -необходимы, если в налоговую регистрировать. В налоговую регистрировать -если будут оплачивать по безналу. Но светить ТАКОЕ, даже в налоговую -не советую.
Снимается помещение, входящее в состав 3-х комнатной квартиры - отдельный вход, такой-то..... Можете добавить номер на кадастре, но по факту, план квартиры, не соответствует уже - никакому кадастру!

Оксана, ну и что, что кухня стала квартирой? В кадастре каждое помещение квартиры имеет свой номер. Всего-то надо тогда не про комнаты писать, а про часть квартиры, имеющую № такой-то.
Ну уж "зеленой дверью слева от лифта" эта проблема точно не решается.:-))

Оформить через доли одной квартиры с приложением планов-схем,по которым будет понятно-кто чем пользуется. Сложностей нет,если договора аренды не проходят через Росреестр. Успехов.

Однозначно как комнаты со свим сан. узлом и кухней

Я бы прописал как комнаты. Проблемы могут возникнуть с арендаторами - не каждый захочет подобное снимать (хотя....).

Сдавать как комнату в 3-х комнатной квартиры с указанием литеры конкретной комнаты для конкретного нанимателя

Укажите, как комната.. А не доля..‌‌‌

Сдавать в найм - значит осуществлять свои имущественные права. Для осуществления права оно должно быть. В данном случае есть конкретное право на конкретный объект: право собственности на квартиру, следовательно сдавать можно только квартиру целиком, как единый объект права или квартиру по комнатам. В противном случае получается недействительный договор, поскольку предметом его является то, чего в юридическом плане не существует. Прописать квартиры как доли тоже нельзя, это юридически неграмотно.

Интересно, а в каждой квартире отдельный вход и три туалета? Если это так, вы показываете как отдельные квартиры, а потом с нанимателями нужно договариваться, как обозначать ЭТО -в договоре найма. Там сложность-то в адресе: номер квартиры, один на всех... Можно все прописать в доп.соглашении, если наниматель согласится.... Зафиксировать вход в каждую квартиру -в соответствии с расположением на этаже(если три разных входа). А если вход один -то хоть дом и элитный, ТАКОЕ, хорошо не сдать.. Ну, это я так думаю)))