Ответ 1. НИКАКИЕ коэффициенты при определении общей площади не учитываются!!!
Согласно действующей редакции Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.12.2015) общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Поправочные коэффициенты используются при определении стоимости. Например, когда речь идет о продаже новостройки. Для лоджий 0,5, для балконов 0,3.
Если хотите получать "пустые" звонки, то в рекламе можете указывать 46,4м2. При общении с интересующимся обязательно делайте акцент, что в рекламе указана площадь с учетом балконов и лоджий. Фактическая же полезная площадь квартиры составляет 39м2.

Ответ 2. Вообще странно, что Вы видели официальные документы, на которых лоджия не указана. В кадастровом паспорте (лист В2) и поэтажном плане должна быть указана действительная планировка квартиры с учетом всех лоджий, балконов, террас, встроенных шкафов и т.п.

Сергей, для Вашего удобства Вы можете сначала заказать технический паспорт, кадастровый паспорт, поэтажный план. При не соответствии, можете внести изменения. В рекламе желательно указать полезную площадь, и отдельно указать метраж лоджии и балкона. А если общую площадь укажете с учетом лоджии и балкона, то желательно при телефонном разговоре с потенциальным покупателем уточнить, что в рекламе указана площадь с учетом балкона и лоджии.

Прежде чем занести объект на рекламную площадку, надо знать экспликацию квартиры. Опытные, при неимении таковой, пишут по памяти или наглазок. Во вторичке, что по продаже, что по аренде, в основном, пишут максимальную, ЕСЛИ нет граф " с летними помещениями" и " без летних помещений". Когда мне мои клиенты присылают ссылки по продаже квартир, объясняю, откуда какие цифры взялись и что на самом деле.
По новосторойкам. Все помещения оплачены! И ни одна новостройка не подарила ни одного летнего помещения, принадлежащего к квартире! Если кто знает такое, напишите.
Так же по вторичке. Покажите мне кто-нибудь, что балконы-лоджии продавали отдельно, как машиноместа или гаражи ( как нежилые)!

Если в квартире есть лоджия ( даже если это нетипичный индивидуальный проект), то она должна быть на плане ( равно как и балкон).
Как правильно Елена Смирнова посоветовала, закажите кадастровый и поэтажный планы, все видно и ясно будет.
А вот у меня раз был случай, примерно году в 2000- 2001, точнее не помню. Продавала квартиру на проезде Дежнева, дом номер, понятно, не помню, но помню, что достаточно современной постройки, то есть 56=58 метровая двущка , с лоджией ( или балконом большим) из кухни. А в поэтажке и экспликации НИ ЛОДЖИИ, НИ БАЛКОНА, не указано.
То есть квартира по БТИ без летних.
Покупателю не очень понравилось, что в натуре есть, а на плане ничего... ну, мне тоже не понравилось :) , помчалась в БТИ, они в свой огромный альбом стали смотреть при мне.... увидели... многоэтажный многоподъездный дом у них ВЕСЬ БЕЗ балконов! ВСЕ квартиры без балконов ( лоджий)!
Организовали выезд техника на обследование ( снаружи) всего дома... довольно быстро нам другой план дали.
А мы потом обсуждали, ведь дом постройки примерно 80-х... длинный и высокий.... квартир МНОГО, и с момента приватизации ( с 91 -92 года) времени тоже МНОГО ( около ДЕСЯТИ лет) прошло, наверняка в этом доме начиная с 92 года были сделки с квартирами, и не с одной, а как минимум с несколькими...
И покупатели так и покупали, не вглядываясь в план???

А мне менеджеры застройщиков в один голос твердят, что прибавляют с коэффициентом 0,5.
Вроде так положено ))

Существует понятие - приведенная площадь. В Вашем случае она состоит из общей площади квартиры + 0.5 х на площадь лоджии + 0.3 х на площадь балкона. Таким образом к общей площади прибавляем площади лоджии и балкона с коэффициентом приведения 0.5 и 0.3 соответственно ))) В рекламу обычно ставят приведенную площадь Объекта + план самого Объекта. Это интереснее и нагляднее и для Продавца и для Покупателя. А куда девать лоджию или балкон? Отпилить!? ))

В серии П-46 в основном один балкон или лоджия. Но, встречаются панировки и как у вас: и лоджия, и балкон. Если вы видели кадастровый паспорт с одним балконом, то это так и есть! Указывать общую площадь вместе с балконами и лоджиями-не совсем корректно. Уже несколько лет, общая площадь в Свидетельстве и даже в кадастровом.. указывается без летних- т.е. балконов и лоджий. Соответственно, если вы будете пихать все летние квадраты, то иногда услышите в свой адрес много нелицеприятного....) 40-42 квадрата еще можно добавить, но 46....это уже перебор.... При внесении аванса, долго будете объяснять, где взяли еще 8....квадратов....))
Все площади можно увидеть в справках БТИ: поэтажный план и экспликация.... Закажите все: и кадастровый, и БТИ..... Придут покупатели -ипотечники, придется заказать...если хотите продать..) Рисунок от руки....?!) Только для себя-любоваться....))

От Вас точности прям до миллиметра никто не требует. Все равно все квартиры смотрят "в живую" как говориться) Если Вы распишете в примечаниях все метражи, то вопросов не должно возникнут откуда разница.

Если Вы решили квартиру продавать, то чем больше напишите площадь, тем лучше . Плюсуйте площадь ))
В данный момент времени площадь балконов и лоджий прибавляется к площади квартиры с коэффициентом 0,5.
"Бумага все стерпит" - этим принципом и руководствуйтесь (в разумных пределах).
Если план квартиры Вам нужен для размещения в рекламных целях - рисуйте как хотите. Хоть фломастерами))