Здравствуйте Игорь! Поскольку дети являются сособственниками, то для продажи потребуется согласие органов опеки. Разрешение дают при условии, что интересы ребенка не ущемляются. Для Вас в такой ситуации оптимальным выходом будет договориться с органами опеки, что старшему сыну, если у него есть другое место жительства, например - у мамы, будет приобретаться не комната, а стоимость его доли будет положена на сберкнижку на его имя и эти деньги можно будет использовать для приобретения ему другого жилья или сейчас (с согласия матери), или когда он достигнет совершеннолетия (но уже самостоятельно). Поэтому начинать Вам нужно с визита в органы опеки...

Договариваться

Игорь, Вам нужно убедить мать старшего ребенка, что иметь целую отдельную комнату (17 кв м) в личной собственности - это намного выгодее, чем долю в 1/3 от двух комнат( т. е 13 кв м), нужно объяснить это и самому ребенку, т.к. в 16 лет он подписывает сам документы, но с согласия матери. Подростки сейчас очень развиты и он должен понять всю выгоду. В опекунском совете получить предварительную устную поддержку, т.е. проговорить с инспектором данную ситуацию и то что получите разрешение на проведение сделки. А далее как Вы и собирались выкупить свободную(четвертую) комнату на себя и договором мены оформить 1/3 доли ребенка и "четвертую" комнату. В результате у старшего ребенка "четвертая" комната у Вас 1/3 доли по договору мены+ 1/3 по приватизации и 1/3 доля второго ребенка. Но на все это я думаю потребуется еще и согласие мамы второго ребенка(Вы не указали в каких отношениях с ней на данный момент). А вот после этого продавать свои 2 комнаты и покупать квартиру. Схема долгая, многоступенчатая. Но и овцы целы и волки сыты. Самое главное договориться с "упертой" стороной и опекунским советом. И все сделать законно.
Успехов. Обращайтесь если что.

Игорь, здесь не настолько технологически сложен вопрос, сколько психологически, то есть все упирается в договоренности с мамой старшего ребенка. Да, вариантов много, но ни один из них не может быть решен без ее согласия, разговаривайте, ищите компромиссы, но самое главное, это убедить ее, что во всех отношениях это будет выгоднее ребенку и ей, и что Вы действительно делаете это во благо ребенку. Ни в коем случае нельзя такие вопросы решать, не достигнув доброжелательной обстановки. Все в Ваших руках. Вам, наверное сейчас больше нужны будут советы психологов.

Нет так поступать нельзя, попробуйте найти компромисс.

Добрый день.
Если вы получите два кадастроый паспорта на каждую комнату и потом с согласия опеки произведете реальный раздел, то опять таки, с согласия сособственников и опеки вы сможете самостоятельно продать свою комнатУ. Можно решить вопрос деньгами или покупакой другой площади одному из сыновей. Вариантов много но ситуация не простая и нужно без конфликтов, спокойно с выгодой для всех решить этот вопрос. Удачи.

Здравствуйте, Игорь. Долю ребенка выделить в комнату вы можете. Через суд. Определить, так сказать, право пользования квартирой. Почему через суд? А потому что мама этого ребенка мировое соглашение не подпишет. Мировое соглашение можно оформить у нотариуса. Но, судя с ваших слов, это не ваш вариант. Желаю удачи.

Игорь, боюсь, что без общения с бывшей супругой Вам не обойтись, поскольку раз у Вас ребенок несовершеннолетний еще - только с согласием матери Вы сможете распоряжаться его долей (соответственно продавать и тд.)

Спасибо Леонид. Спасибо Владимир. Спасибо Наталья.
Квартира 4-х-комнатная. 2 комнаты мои, 1 комната соседа (соц.найм), 1 свободна и я хочу её выкупить. Сосед не против расселения (одинокий) и собирается приватизироваться. А вот мать старшего ребёнка говорит нет, т.к. ему, якобы (хоть он там и не проживает), всё удобно и не хочется уезжать из центра. Вот я и стал думать, как бы его там оставить? ведь предлагаемый мною вариант выгоден сыну, т.к. одна комната (17м²) больше чем его доля в обеих комнатах (17+21)÷3=12,7м²?

Государство больше не плодит коммуналки, так что выделить долю в комнату и получить на неё отдельный документ не получится. Она так и останется долей, большей, меньшей но долей. Не забывайте что при продаже доли Сами вы теряете значительную часть средств так как доля стоит гораздо дешевле комнаты в коммуналке.