Возможность продажи дома и готовый взяться за это риэлтор - советы риэлторов

Поиск по журналу

Вся Россия

Вопросы·Посуточная загородная

Возможность продажи дома и готовый взяться за это риэлтор

Давид

22 сентября 2014

Вся Россия

6 304

Здравствуйте, уважаемые специалисты!

Хотелось бы узнать:

1. есть ли шанс на сегодняшний день продать недостроенный дом в Подмосковье?
2. можно ли по указанным данным хотя бы примерно определить его цену?
3. найдется ли среди вас риэлтор, который взялся бы за его продажу?

Заранее предваряя закономерный вопрос, скажу - в агентства недвижимости и к паре риэлторов мы обращались. Разброс цен заявляют просто чудовищный (при том, что мы сразу говорим - мы не знаем, за сколько он может продаться - посоветуйте). Для примера - первое агентство лихо заявило - мол, мы его продадим спокойно за 5,5 млн. Меня взяли крутые сомнения, но, вроде как, специалисты - им виднее. Только через 3 месяца тишины додумались заняться самостоятельным мониторингом и, банально посмотрев объекты за 5,5 млн, поняли, что нам какую-то фигню полную сказали.

Оба частных риэлтора только посоветовали достроить дом, хотя не сказали, что в таком варианте он не продастся и, сказав "ждите", исчезли с горизонта (опять же, ничего не прокомментировав по вопросу цены).

- Дом в 57 км от МКАД (в районе Бронниц)
- 120 кв.м (пенобетон)
- Участок 13 соток, ИЖС
- Поставлены фундамент, коробка, крышу нужно только укрыть верхним слоем (все остальное - обрешетка и т.д. уложено)
- На участке стоит свайный фундамент под большой дом (тоже никак ни от кого не можем добиться, это плюс, минус или никак не влияет)
- Все документы в порядке
- Без коммуникаций (но есть возможно заведения и электричества, и газа на участок)

ФОТО:

http://f-bit.ru/510258 (дом)
http://f-bit.ru/510267 (участок)

В силу неожиданных обстоятельств, вызвавших финансовые затруднения, не хотелось бы что-то еще в нем доделывать, так как это может затянуться очень надолго. Хочется уже продать этот дом и закрыть вопрос. Но, если нужно обязательно какие-то критические "доделки", без которых дом вообще не продастся, буду также благодарен за совет.

Заранее спасибо.

Автор

Теги

Давид

дом документы

Могут подойти

21 496 320 ₽

1-комн.кв., 31 м², этаж 15

Марьина Роща

18 мин.

ЖК "PRIDE (Прайд)", Прайд жилой квартал, Москва

25 399 999 ₽

апарт.-студия, 35 м², этаж 7

Белорусская

9 мин.

ЖК "GloraX Premium Белорусская", улица 1-я Ямского Поля, 26, Москва

23 741 200 ₽

1-комн.кв., 43 м², этаж 10

Серп и Молот

5 мин.

ЖК "STONE Rise (Райз)", Стоун Райс ЖК, Москва

22 784 930 ₽

1-комн.кв., 47 м², этаж 5

Сокольники

14 мин.

ЖК "STONE Sokolniki (Сокольники)", улица Гастелло, Москва

31 400 000 ₽

2-комн.кв., 60 м², этаж 4

Павелецкая

15 мин.

Космодамианская набережная, 32-34, Москва

75 000 ₽/мес.

2-комн.кв., 55 м², этаж 3

Площадь Ильича

10 мин.

Волочаевская улица, 15, Москва

11 000 000 ₽

апарт.-студия, 18 м², этаж 2

Сретенский бульвар

8 мин.

переулок Колокольников, 22С5, Москва

19 700 000 ₽

2-комн.кв., 56 м², этаж 12

Дубровка

2 мин.

Шарикоподшипниковская улица, 20, Москва

19 400 000 ₽

3-комн.кв., 55 м², этаж 4

Савёловская

11 мин.

улица Сущевский Вал, 23, Москва

53 комментария

ID: 2327733

22 сентября 2014, 19:55

Лучший совет

Добрый вечер. Продать возможно - вопрос как обычно в цене.
Принимаем во внимание ряд факторов:
1. Рынок загородной недвижимости стоит практически колом (продается кое что и кое как и то только по интересной цене)
2. В настоящий момент рынок в общей своей массе стагнирует (добавить стагнацию общую к и так мертвой загородке, на выходе ну уж совсем удручающая ситуация вырисовывается)
3. Недострой во все времена продавался из рук вон плохо
4. Отсутствие коммуникаций (заведение их в дом стоит серьезных денег)
На выходе получаем, что подобный объект для продажи крайне тяжел ( и покупателей на него потенциальных даже по привлекательной цене единицы). Мое мнение по ценнику - если 3 млн дадут то Вам крупно повезло.

745/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Давид

Автор

22 сентября 2014, 20:17

Дмитрий, спасибо большое! Не то нам реально как-то фатально не везет на риэлторов, но вы действительно первый человек, от которого услышали какую-то практическую позицию.

Правильно ли я понимаю, что в принципе его можно выставлять за 2,5 - 3 млн. с возможностью торга (я слышал при заявке на торг лучше продажи идут или это тоже миф)?

346/50 000

ID: 2327733

22 сентября 2014, 21:04

Выставляем в рекламу (интернет, печать, баннер, расклейка) к примеру за 2,8 , ждем какое то время (неделя - две), нет звонком понижаемся в цене (шаг в районе 100 - 200 тыс р) и так до момента отклика на рекламу. Еще один серьезный минус - сезон практически закончился!

268/50 000

Давид

Автор

22 сентября 2014, 21:35

Дмитрий, спасибо за подробное объяснение - учту.

Я так понимаю, учитывая, что вы описали стратегию самостоятельной продажи, пытаться нанять риэлтора под этот объект бесполезно, так как он адски невыгодный - я правильно понимаю?

238/50 000

ID: 2327733

24 сентября 2014, 16:56

Понимаете не правильно. Я описал проблемы с которыми Вы столкнетесь при реализации Объекта, а так же о методике прощупывания рынка (ценовое прощупывание). Риэлтор же понадобиться в обязательном порядке для:
1. Широкоформатная реклама (широкий охват и грамотная подача)
2. Профессионально организованные показы - профессионал знает и умеет это делать
3. Подготовка необходимых документов
Про аванс и саму сделку я уже и молчу

444/50 000

Давид

Автор

3 октября 2014, 01:19

Дмитрий, доброй ночи!

Извините за задержку с ответом - уезжал в командировку.

Просто все советы сводятся к рекомендациям по самостоятельным действиям и, скажем так, особо желающих взяться за объект не наблюдается - поэтому у меня и создалось ощущение, что. видимо, придется продавать самому.

Навязываться риэлтору со сложным объектом тоже не хочется - тем более, что по опыту, если риэлтор не жаждет заниматься объектом, толку от сотрудничества все равно не будет.

498/50 000

Андрей Алексеевич

25 сентября 2014, 18:36

Добрый вечер Давид
Есть простой и надежный способ
Посмотрите, допусти в Циане сколько стоят аналогичные дома в Вашем районе
Разместите Ваше предложение на 20-30% меньше
Если позвонят покупатели, то Вы попали в цену
P.S. У агентства закажите сопровождение сделки

286/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Давид

Автор

3 октября 2014, 01:22

Андрей, спасибо большое. Сложновато сориентироваться, поскольку совсем аналогичных предложений нет, но попробуем примерно толкнуться.

133/50 000

Владимир Головань

23 сентября 2014, 08:40

Недострой плохо продается. Все зависит от рекламы и цены.‌‌‌

60/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Владимир Яковлев

23 сентября 2014, 01:40

Здравствуйте, Давид! Недоделанную крышу на зиму оставлять нельзя - как минимум, крышу нужно заделать и закрыть дверные и оконные проемы.
Продать такой объект как у Вас - проблематично: мало того, что дом не достроен, так еще и коммуникаций нет. Если хотите продать быстро - при сегодняшней ситуации на рынке - ориентируйтесь на 2 млн. руб. Если до конца следующего сезона - можете начинать с 3 млн. руб.

408/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Давид

Автор

23 сентября 2014, 02:17

Владимир, спасибо большое! Значит, "бросаем все в сторону крыши" (в целом, этим вопросом я уже начал заниматься). Отдельное спасибо за вот этот временной диапазон - быстро/долго (кроме шуток, это очень рациональный ориентир).

225/50 000

Армен Гаспарян

23 сентября 2014, 00:04

Давид, достраивать ничего не надо, Вы и так уже потратились на это не продуманное начинание. Такое впечатление, что его Вам дали за долги или участок бесплатно достался и Вы попались на эту удочку. Сегодня в такой целине отдельные дома не строят, т.к. подводка коммуникаций обойдется очень дорого. Начинайте с 2 млн и раз в месяц опускайте на 200т.р., дальше как повезет. Пользуйтесь платной рекламой тут и на ЦИАНе.
Фундамент кому-то в плюс, кому-то в минус, какая разница, по-большому, Вы продаете то, что есть.

519/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Давид

Автор

23 сентября 2014, 02:15

Армен, тут не то чтобы непродуманное начинание - просто дом изначально должен был строиться "под себя", а потом случился ряд ЧП, затребовавший существенных финансов и на дом уже плачевно не хватило. За советы спасибо - будем пытаться, наверное, все таки начинать с 2,5 - 3 (до 2-х упасть еще успеем) =)

302/50 000

Даниил Пятецкий

22 сентября 2014, 23:47

Давид, продаются такие объекты ну очень плохо. При разумном ценообразовании и хорошей рекламе продать все же можно.
Примерная стоимость будет складываться из себестоимости строительства и стоимости земельного участка. На мой взгляд себестоимость Вашей коробки должна быть в пределах 1-1.2 м.р. Если больше, то Вы однозначно переплатили. Стоимость участка без коммуникаций с учетом огромного количества предложений на рынке 1-1.5 м.р.

Свайный фундамент - минус.
Отсутствие законченной кровли еще больший минус. Газобетон "не любит" воду. В обязательном порядке крышу необходимо доделать.
Отсутствие элементарных коммуникаций будет отпугивать потенциальных покупателей, поэтому электричество необходимо провести.
Удачи.
Продавать неизвестно сколько будете, поэтому подготовьте дом к зиме: закройте все проемы (дабы атмосферные осадки не попадали).

887/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Дмитрий Елисеев

22 сентября 2014, 21:40

Начинайте с 3 , потом спускайте еженедельно.
Рынок сам назначит вам цену.

78/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Давид

Автор

22 сентября 2014, 21:44

Дмитрий, спасибо большое - мне как раз было важно, с чего осмысленно начать. По интернет объектам особенно не сориентируешься - мало ли, по каким ценам дома висят. Они по этим ценам могут и годами висеть =)

206/50 000

Andreeviliaa

22 сентября 2014, 21:26

Пять мил. может быть через год (скорее два-три) когда::
- Набибулина, Улюкаев и Ко накачают экономику деньгами в попытке запустить прорывной рост и предотвратить неизбежное сползание в рецессию.
- Из продажи исчезнут аналогичные (или более привлекательные) недострои
- Из продажи исчезнут аналогичные пустые участки по низким (в рублях) ценам.
- ещё ряд условий...

И вот тогда возможно и за пять, но Вам то от этого не легче, правильно? Ведь пять тогда и пять сегодня это будут разные вещи :))))

536/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Andreeviliaa

22 сентября 2014, 21:42

Давид, чудес на современном загородном рынке в МО не бывает. И , скажем так, процент "дураков" среди покупателей загородной недвижимости сейчас не большой :)))

Даже в ситуации полностью готового дома, находящегося в правильном месте, и на правильном участке и т.д. - крайне сложно получить ту же прибыль, что Вы заложили в "свой проект".

Ну вот поставте себя на место потенциального покупателя.
Сколько участок, сколько стройка = ?

Или Вы думаете покупатели считать не умеют и/или с радостью оплатят Вам более 100% прибыли за то что Вы создали такую красоту близ Бронниц?

613/50 000

Давид

Автор

22 сентября 2014, 21:43

Andreeviliaa, логично =) Но все равно спасибо - вызвали улыбку, а это уже много. Ну, лет за пять (если этот дом не развалится) я его, наверное, все-таки доведу до состояния "под ключ" (правда, видимо, осатанею за это время) =))))

229/50 000

Давид

Автор

23 сентября 2014, 02:10

Andreeviliaa, извините мне возможную резкость, но я не очень понимаю причину вашего сарказма. Прием тут "процент дураков", "красота близ Бронниц"?

Я сразу сказал - объект сложный, спросил, возможно ли вообще его продать. Причем тут 100% прибыли? То, что я изначально поверил агентству? Ну, вот да, такой лопух - решил, что там сидят профи и им виднее. Я вот в той сфере, в которой работаю, тоже не понимаю, откуда берутся такие наценки (по 200 - 300 процентов), и люди на них покупаются. Поэтому и не дернулся сразу.

Сейчас же меня волнует не вопрос получения какой-то там сверх прибыли, а вопрос вообще продажи этого дома, который "повис", простите, бесполезным грузом. При этом понятно, что если ждать покупателя слишком долго, то без отделки и коммуникаций он просто развалится.

804/50 000

Andreeviliaa

23 сентября 2014, 02:54

Давид, не обращайте на меня внимание.
Сейчас не только у Вас проблемы с продажей недвижимости :)

Я почитал советы высказавшихся здесь специалистов и мне они кажутся весьма разумными. Просто следуйте их рекомендациям и всё. Мне сложно что-то добавить или возразить. (Получится то же самое только другими словами). По крайней мере ориентируясь на ту информацию которую Вы предоставили.

414/50 000

Andreeviliaa

23 сентября 2014, 03:01

По Вашим вопросам.
1) Шанс продать недостроенный дом в МО есть, но вот продать его с превышением над понесёнными затратами (земля+строительство) не большой. Более того, чем дальше дом от состояния готовности "под ключ", тем сложнее это сделать. Более того, успешность продажи голой коробки завит от множества факторов. Прежде всего - параметров участка и самой коробки.

Для Вашего случая - продажа "по себестоимости" это будет очень неплохой результат ИМХО.

477/50 000

Andreeviliaa

23 сентября 2014, 03:17

2. По представленным данным опеределить точную стоимость не представляется возможным. Как минимум желательно знать точное место, характеристики участка (КП или деревня, если КП то какие взносы, взаимоотношения с УК и т.д.), окружение, подъезд и т.д. Характеристики самой постройки ... Вообще, масса параметров...

Обычно специалисты говорят, что без осмотра вообще не возможно определить даже приблизительную стоимость. Но!

Но в Вашем случае, в Вашем ценовом диапазоне разброс в оценке всё равно не будет очень большим. В зависимости от всех этих "дополнительных параметров" (которые мне неизвестны - Вы их не указали) ориентировочная цена продажи дома будет НЕ ЗНАЧИТЕЛЬНО отстоять от себестоимости в низ или в верх.

Соответственно, в Вашем случае уточнение параметров не особо повысит качество оценки и (самое главное) не особо повлияет на сам процесс продаж (грубо говоря - с какой цены начинать, как её корректировать, какую рекламу и где давать, как организовывать показы и т.д.).

2. По представленным данным опеределить точную стоимость не представляется возможным. Как минимум желательно знать точное место, характеристики участка (КП или деревня, если КП то какие взносы, взаимоотношения с УК и т.д.), окружение, подъезд и т.д. Характеристики самой постройки ... Вообще, масса параметров... Обычно специалисты говорят, что без осмотра вообще не возможно определить даже приблизительную стоимость. Но! Но в Вашем случае, в Вашем ценовом диапазоне разброс в оценке всё равно не будет очень большим. В зависимости от всех этих "дополнительных параметров" (которые мне неизвестны - Вы их не указали) ориентировочная цена продажи дома будет НЕ ЗНАЧИТЕЛЬНО отстоять от себестоимости в низ или в верх. Соответственно, в Вашем случае уточнение параметров не особо повысит качество оценки и (самое главное) не особо повлияет на сам процесс продаж (грубо говоря - с какой цены начинать, как её корректировать, какую рекламу и где давать, как организовывать показы и т.д.).

1 021/50 000

Andreeviliaa

23 сентября 2014, 03:36

3. Обычно с такими объектами охотнее работают представители местных агенств. Например из тех же Бронниц.

И действительно, специалисты обычно не проявляют особого энтузиазма. Оно и понятно...

Как правило, успешность продажи таких объектов напрямую связана с желанием собственника снижать цену до той, по которой объект могут реально купить. Зачастую, эта цена может оказаться ниже (!) некого "психологического барьера" у собственника. (обычно это ниже себестоимости). Собственники обычно говорят в таких случаях - "... ну по такой цене мне вообще нет смысла продавать..." или что-то в этом духе... При этом, стратегия собственника - "подождать лучших времён" , как правило, не является для него оптимальной. Затягивая продажу собственник просто теряет деньги! Цена объекта не увеличивается, объект теряет привлекательность на фоне новых конкурентов, он "протухает" в рекламе + потери от простоя капитала.

В Вашем случае это именно так!
Поверте, Вы должны быть морально готовы к снижению цены (возможно даже ниже себестоимости!) если это потребуется. Ждать точно не оптимальная стратегия в Вашем случае.

3. Обычно с такими объектами охотнее работают представители местных агенств. Например из тех же Бронниц. И действительно, специалисты обычно не проявляют особого энтузиазма. Оно и понятно... Как правило, успешность продажи таких объектов напрямую связана с желанием собственника снижать цену до той, по которой объект могут реально купить. Зачастую, эта цена может оказаться ниже (!) некого "психологического барьера" у собственника. (обычно это ниже себестоимости). Собственники обычно говорят в таких случаях - "... ну по такой цене мне вообще нет смысла продавать..." или что-то в этом духе... При этом, стратегия собственника - "подождать лучших времён" , как правило, не является для него оптимальной. Затягивая продажу собственник просто теряет деньги! Цена объекта не увеличивается, объект теряет привлекательность на фоне новых конкурентов, он "протухает" в рекламе + потери от простоя капитала. В Вашем случае это именно так! Поверте, Вы должны быть морально готовы к снижению цены (возможно даже ниже себестоимости!) если это потребуется. Ждать точно не оптимальная стратегия в Вашем случае.

1 158/50 000

Andreeviliaa

23 сентября 2014, 03:37

Поймите меня правильно.
Здесь не идёт речь о каких-то Ваших ошибках в строительстве, выборе участка и т.д. Короче, о каких-то Ваших просчётах.... Просто такая рыночная ситуация. Просто такой рынок! Вот и всё. И перспектив улучшения ситуации на рынке в будущем (применительно к Вашему объекту), к сожалению, нет.

320/50 000

Andreeviliaa

23 сентября 2014, 03:53

Про свайный фундамент.

Специалисты Верно Вам ответили.
В Вашем случае это и не плюс и не минус. Т.е. "продать" его скорее всего не получится, а сносить не имеет ни какого смысла.
Делать с ним ни чего не надо, но и завышать цену на объект из-за то же не следует.

Правильно написали и про аргументацию (делал для себя, можно не беспокоиться и т.д. ... ) Но подчеркну, "продать" его будет сложно (мягко говоря).

452/50 000

Andreeviliaa

23 сентября 2014, 04:07

Про критические "доделки".

- Загрунтовать стены.
- Кровля.

Это нужно, скорее, даже не для продажи, а для самой постройки. Сроки продажи не опрелены, так что.... лучше завершить необходимый минимум работ. При продаже естественно упомянуть о том, что объект прошёл консервацию по правилам и т.д. (ну это банальность...).

Не совсем понял с кровлей.
У Вас же сейчас кровля имеет "технологическое" покрытие. Рубероид или что-то в этом духе. Если всё сделано качественно, не течёт и т.д. - то делать что-то дополнительно не нужно. Зиму переживёт вполне спокойно.

Отдельной строкой проходит фундамент самого дома.

666/50 000

Andreeviliaa

23 сентября 2014, 04:16

Про фундамент (дома).

Я не знаю какой он.
Сделано ли цокольное перекрытие и/или полу "по грунту"? Какой тип фундамента и т.д.?

Важный вопрос - зимовал ли уже дом или может сам фундамент?
Дело в том, что морозное пучение коварная вещь. И ещё некоторые проекты фундаментов (и домов) не рассчитываются на случай
, что дом будет зимовать не достроенным, без отопления и т.д....
Но даже если дом зимовал это ещё не гарантия от того, что в эту зиму морозное пучение не оставит какой ни будь "след на фасаде и т.д." Пенобетон (газосиликат) хрупкий и чувствительный к деформациям основания материал!

В общем, это тоже важный вопрос и стоит уделить ему внимание.

713/50 000

Andreeviliaa

23 сентября 2014, 05:13

Далее по критическим "доделкам".

- забор, если его ещё нет. Участок должен быть огорожен - должны быть чётко видны границы участка не местности.

Естественно, речь не идёт о необходимости возвести капитальный забор на кирпичных столбах и ж/б фундаменте. Вполне достаточно сетки рабицы и/или забора из профлиста. Главное - аккуратность! Заваленые столбы, провисшая сетка и т.д. - тогда уж лучше просто вбить колышки и натянуть ленту.
Кстати, если ограждения участка пока ещё нет и Вы по каким-то причинам не имеете возможность его сделать, то обозначить границы участка лентой всё же стоит!

619/50 000

Andreeviliaa

23 сентября 2014, 05:26

Далее по критическим "доделкам".

- Подключение электричества.

Вообще, участки/дома без заведённых коммуникаций продаются сейчас с ощутимым дисконтом. Самое важное - электричество. Ваши затраты на его подключение точно окупятся. И в цене и в сроках продажи.
Но это не всегда возможно сделать быстро. Соответственно, хотя бы иметь согласованные ТУ.
Если просто с ТУ на подключение к эл. сетям участки/дома продаются сложно, то без ТУ вообще проблематично!
Начните (если ещё не начали) процесс получения ТУ! Это важно!

С газом можно повременить....
В рекламе Ваш объект будет "с газом по границе" или "с газом в ... метрах от участка".

705/50 000

Andreeviliaa

23 сентября 2014, 05:33

Далее по критическим "доделкам".

- Получение в местной администрации разрешения на строительство дома (если Вы его ещё не получили).

Так же можно озаботиться и заказать проект дома,если у Вас его нет. Затратьы в принципе не очень большие, а в будущем поможет (Вам или покупателям). Например, что бы "запустить" процедуру газификации ещё до окончания строительства дома. Да и вообще в продаже помогает...

426/50 000

Andreeviliaa

23 сентября 2014, 05:51

Всё, пора на перерыв.
Завтра продолжим, если Вы не против.

Если что-то не понятно из уже написанного, например, про консервацию фундаментов - спрашивайте.
От Вас, в свою очередь, хотелось бы всё таки услышать более точное описание объекта. Прежде всего конкретное место, КП или нет и т.д. Характеристиуи дома (тип фундамента, перекрытия в доме, предполагаемая планировка и т.д...)
К чему я веду?
Просто если в Вашем предложении (участке иди постройке) обнаружатся какие либо дополнительные плюсы с точки зрения продажи (возможно не очевидные для Вас сейчас), мы поможем их высветить.
Или аккуратно "обойти" недостатки Вашего предложения. Ведь многие недостатки можно если и не превратить в достоинства, то по крайней мере, найти в них определённые плюсы с точки зрения потенциальных клиентов.
Кроме того, далеко не все характеристики участка/дома воспринимаются всеми потенциальными покупателями одинаково! Это тоже можно (нужно) учитывать при планировании стратегии продаж (реклама, ценообразование, презентация объекта и т.д.)
В общем жду от Вас расширенного описания объекта. Самое главное - конкретное место!

Всё, пора на перерыв. Завтра продолжим, если Вы не против. Если что-то не понятно из уже написанного, например, про консервацию фундаментов - спрашивайте. От Вас, в свою очередь, хотелось бы всё таки услышать более точное описание объекта. Прежде всего конкретное место, КП или нет и т.д. Характеристиуи дома (тип фундамента, перекрытия в доме, предполагаемая планировка и т.д...) К чему я веду? Просто если в Вашем предложении (участке иди постройке) обнаружатся какие либо дополнительные плюсы с точки зрения продажи (возможно не очевидные для Вас сейчас), мы поможем их высветить. Или аккуратно "обойти" недостатки Вашего предложения. Ведь многие недостатки можно если и не превратить в достоинства, то по крайней мере, найти в них определённые плюсы с точки зрения потенциальных клиентов. Кроме того, далеко не все характеристики участка/дома воспринимаются всеми потенциальными покупателями одинаково! Это тоже можно (нужно) учитывать при планировании стратегии продаж (реклама, ценообразование, презентация объекта и т.д.) В общем жду от Вас расширенного описания объекта. Самое главное - конкретное место!

1 176/50 000

Давид

Автор

23 сентября 2014, 16:55

Andreeviliaa, добрый день!

Даже как-то неловко сейчас, что я так, возможно, резко отреагировал на ваши слова. Извините, если задел. Вы дали очень много действительно ценных советов.

1. Относительно стоимости - я, видимо, все-таки человек разумный, потому что меня цена в районе себестоимости вполне себе устроит (возможно, даже с небольшим падением - понятно, что не на миллион, но лучше продать дом на 100 - 200 тысяч дешевле, чем иметь риск того, что он вообще развалится).

2. То, что уже есть некая отправная точка - это уже здорово. Все равно с недвижимостью точно не угадаешь (в свое время продавал квартиру, так что именно с позиции точного угадывания цены проблема знакомая). Ориентир есть, понятно, что с ним делать - и слава богу =)

786/50 000

Давид

Автор

23 сентября 2014, 16:55

3. Свайный фундамент мы в цену не закладывали - интересовал именно вопрос, не придется ли еще снижать стоимость из-за того, что он там стоит такой "бонус". В принципе, я так думаю, если покупателя будет сильно смущать фундамент, можно предложить уронить стоимость на сумму его сноса (это не очень много) и дать контакты бригады.

4. Кровля технологическое покрытие имеет, это да. Причем, строители проверяли ее совсем недавно (как раз когда считали сумму покрытия) - сказали, что с домом все отлично (мы его обязательно консервируем на зиму). Но риэлтор, с которым раньше работали, сказал, что обязательно нужно сделать красивое внешнее покрытие, потому что это увеличит шанс на продажу.

4. Фундамент зимовал - опять же, по оценке строителей, все в порядке. Насколько я помню, фундамент ленточный.

5. Про ТУ на электричество понял. Спасибо - займемся.

6. Забор - хотим его сделать, как будет возможность. Сейчас достаточно много средств уйдет в крышу. Но забор у нас как раз следующий на очереди =)

3. Свайный фундамент мы в цену не закладывали - интересовал именно вопрос, не придется ли еще снижать стоимость из-за того, что он там стоит такой "бонус". В принципе, я так думаю, если покупателя будет сильно смущать фундамент, можно предложить уронить стоимость на сумму его сноса (это не очень много) и дать контакты бригады. 4. Кровля технологическое покрытие имеет, это да. Причем, строители проверяли ее совсем недавно (как раз когда считали сумму покрытия) - сказали, что с домом все отлично (мы его обязательно консервируем на зиму). Но риэлтор, с которым раньше работали, сказал, что обязательно нужно сделать красивое внешнее покрытие, потому что это увеличит шанс на продажу. 4. Фундамент зимовал - опять же, по оценке строителей, все в порядке. Насколько я помню, фундамент ленточный. 5. Про ТУ на электричество понял. Спасибо - займемся. 6. Забор - хотим его сделать, как будет возможность. Сейчас достаточно много средств уйдет в крышу. Но забор у нас как раз следующий на очереди =)

1 054/50 000

Давид

Автор

23 сентября 2014, 16:55

7. Проект дома и разрешение на строительство на руках.

8. По более точному описанию - это деревня Григорово, рядом хорошо развитая инфраструктура (сразу за границей деревни детские сады, мед.учреждения, много магазинов - если считать от дома, то это в пределах 2 - 3 км.

Перекрытия деревянные. Предполагаемая планировка идет в проекте. Если она значима, то могу ее приложить отдельным файлом.

Еще раз спасибо вам большое. Теперь стало более понятно по очередности необходимых работ.

524/50 000

Юрий Проводников

22 сентября 2014, 21:05

Я думаю, что стоимость может составлять;
стоимость участка без коммуникаций, как я понимаю, а это не дорого
и стоимость материала-блоков и тд плюс работа. Я думаю потолок-два миллиона и радоваться, если дадут эти деньги...
Какие пять миллионов....

266/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Давид

Автор

22 сентября 2014, 21:42

Юрий, спасибо за примерный расчет.

Возможно, вы меня немного не поняли - я не имел в виду, что я его хочу продать за 5 млн. Я говорил о том, что агентства какие-то дикие цены с потолка берут (возможно, понимают, что объект сложный в продаже и, поскольку не хотят возиться с объяснениями, просто ставят цену от балды, на которую, понятно, никто не клюнет и будет объект висеть до скончания времен)

407/50 000

Юрий Проводников

23 сентября 2014, 17:42

Не тяните время. Хотите продать-указывайте сразу приемлемую цифру

65/50 000

Давид

Автор

3 октября 2014, 01:21

Юрий, поэтому я эту ветку и создал - чтобы меня понимающие ситуацию на рынке люди сориентировали =) За что всем большое спасибо.

128/50 000

Елена Назарова

22 сентября 2014, 20:48

Все правильно Вам посоветовали, уточню, что фундаменты во все времена- это минус, а не плюс, так как покупатели сомневаются, насколько качественно сделан, даже если он подходит им по размеру, конфигурации.
Еще подскажу- обязательна МЕСТНАЯ реклама ( баннеры, растяжки, объявления в поселке ) . Местные своим родственникам, знакомым советуют покупать, такое часто бывает, что бы рядом жить, поэтому в первую очередь надо , что бы все в поселке видели рекламу, и на подъездах к поселку. Ну, и конечно, на сайтах реклама.

524/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Елена Назарова

22 сентября 2014, 20:53

Попробуйте внимательно и дотошно посмотреть, по каким ценам продаются аналогичные Вашему участки. ( кстати, многое зависит от БЛИЗОСТИ ЛЕСА, ВОДОЕМА. Не знаю точно, но мне кажется, что если лес и водоем рядом, то не менее 2-2,5 млн рублей участки такие стоят.
Другое дело, что многим не нужен фундамент ( по причине сомнений в качестве). И отсюда рассуждайте.

367/50 000

Давид

Автор

22 сентября 2014, 21:38

Елена, огромное спасибо за ответ про фундамент - вот это вообще просто "кот Шредингера" в этом проекте, потому что про него никто ничего не говорит.

Лес где-то в километре, река - аналогично (ну, может, километра 1,5), из дома вид на ухоженное, красивое поле. Наверное, это неплохо, но будем "на посмотреть"

А фундамент, я так понимаю, вы советуете снести нафиг, чтобы не мозолил глаза и не "смущал" покупателя, правильно?

444/50 000

Елена Назарова

22 сентября 2014, 21:56

Насчет снести я не знаю. насколько это сложно и затратно. Может, и так возьмут, если цену по участку считать.
Мне кажется, надо сделать массивную рекламу, включая МЕСТНУЮ, начиная с 3 млн р со словом ТОРГ. Торг ведь может быть и небольшой, и 100 тыс р тоже торг ( это я к тому, вдруг это уже цена , покоторой решат брать, а тут слово торг некстати) .
И если будут просмотры, у каждого спрашивать: А за сколько Вы бы купили?
Один вариант ответов будет- да пока не знаю, то есть =не нравиться что-то в принципе. Тогда спросить, почему конкретно не нравиться?
Или другой вариант ответа- вот за столько бы взяли.
Анализируйте.

651/50 000

Елена Назарова

22 сентября 2014, 22:04

Места у Вас хорошие. С одной стороны близко Москва ( кому то это важно), с другой стороны, недалеко относительно и лес и река. И, я так понимаю, кроме М 4 ( Ростов Дон), можно с М2 Симферопольки заезжать, она бывает менее загружена. Попробуйте с 3 млн руб.

259/50 000

Давид

Автор

22 сентября 2014, 22:05

Елена, вы просто спаситель - спасибо! =)

41/50 000

Елена Назарова

22 сентября 2014, 22:26

Посоветовалась со знающим коллегой, фундамент НЕ надо сносить, оставьте!
Просто УТОЧНЯТЬ И СПРАШИВАТЬ покупателя, что ЕСЛИ все остальное покупателю нравится, но смущает фундамент, тогда будете решать с конкретным покупателем этот вопрос.
А заранее НЕ сносите, ВЫ же для СЕБЯ строили, ВЫ уверены, что он качественный и хороший, вот так и говорите. Возможно, кто-то ( по цене участка, это как раз может быть 2, 5 - до 3 млн) и возьмет с удовольствием, и поблагодарит Вас.
Снести УСПЕЕТЕ, об этом будете думать, если вдруг кто то найдется, ему ВСЕ нравится, а фундамент-нет.

589/50 000

Давид

Автор

23 сентября 2014, 02:11

Елена, просто нет слов! Спасибо вам огромное за такую подробную консультацию. Даже жалко, то у меня такой объект сложный - был бы адекватный, с радостью бы обратился к вам как к специалисту. Вы себя зарекомендовали прямо на все 10 баллов из 5.

244/50 000

Елена Назарова

23 сентября 2014, 11:04

Спасибо за добрые слова, приятно, когда хвалят :)
Да если у Вас документы подготовлены, то вполне можете и сами рекламироваться, на этот и несколько других основных сайтов ставить, + баннеры и объявления + местная газета, я бы "Призыв " рекомендовала, она Домодедовского района, но ОЧЕНЬ востребованная и читаемая.
Редакция в г Домодедово, ул Советская , можно подать сразу на несколько выходов газеты , газета выходит три раза в неделю.
Не знаю, есть ли в Вашем районе такая газета, но мне кажется, если и есть, в Домодедовскую газету надо обязательна, так как тираж большой, практически у каждого жителя района, и все по подписке. Там много объявлений печатают.
После обширной рекламы увидите, есть ли отклики, и цену тогда решите, оставлять пока 3, или увы, корректировать вниз.

803/50 000

Давид

Автор

23 сентября 2014, 16:37

Елена,
обязательно попробуем все, о чем вы написали. Но вы меня действительно просто поразили (жаль, что раньше не знал об этом сайте - явно, если бы сюда сразу обратились, проблем бы было в разы меньше)

208/50 000