Добрый вечер. Продавайте с одновременной покупкой встречной квартиры, тогда с банком проблем не возникнет. По второй схеме будет сложнее, так как квартира уже будет в залоге на момент продажи первой и выделить там Вы не сможете.
Я не знаю чем руководствовался Ваш риэлтор, предлагая второй вариант, может там какие еще особенности, о которых не упомянули. С уважением.

Что будет лучше, ответить сложно, не зная досконально Вашей ситуации. Я бы начала с простого - уточнила бы в банке, позволят ли они выделить долю ребенку в покупаемой в ипотеку квартире. Если ДА, получила бы разрешение органов опеки на продажу с последующей встречной покупкой квартиры в ипотеку. Если и такое разрешение будет получено - уже спокойно можно продавать первую квартиру и встречно покупать вторую. Если же на каких-то этапах согласия не будет, действовать по ситуации.

Вчера была встреча с представителями Сбера, они утверждают, что никаких препятствий для выделения детям долей не будет

Сбербанк на такую схему может пойти. Надо узнавать у менеджера банка. В Санкт-Петербурге можно было бы провести.

В Вашем случае надо получить Распоряжение опеки на продажу первой с условием выделения доли детям в каком-то третьем объекте, может ( если разрешат дарением, это тоже не всегда разрешают, так как продажа возмездная сделка, а дарение-безвозмездная). ЕСЛИ разрешат, то, например. от дальних родственников есть-что детям передать?
Тогда алгоритм такой- получаете Распоряжение о продаже первой с условием выделения детям долей в каком-то другом ( не покупаемом Вами) объекте. И продаете первую.
Затем покупаете ( только на взрослых) вторую в ипотеку.
так как в ИПОТЕЧНЫХ ( до погашения) объектах практически все банки не согласны на включение несовершеннолетних в число сособственников.
Вам надо в конкретном БАНКЕ узнавать, разрешат ли они доли детям ДО погашеия выделить

Добрый день, какой-то у вас сумбурный рассказ-вопрос. Если у вас остались вопросы, почему вы не адресуете их вашему риелтору? Так будет проще, быстрее и доходчивее, тем более он точно должен быть в курсе вашей ситуации.