недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Заселение в квартиру до государственной регистрации ДКП

Санкт-Петербург 1 083 20

Здравствуйте!


Я Продавец. Прошу помочь в некоторых вопросах:

1) Открываем аккредитив в Сбербанке для перечисления денежных средств. Сначала открывается аккредитив или подаются документы на регистрацию прав собственности (в нашем случае через МФЦ)??? Я прошу сначала аккредитив, а потом МФЦ, покупатель не согласен.

2) Покупатель приезжает с другого города и просит заехать в день заключения ДКП, т.е. задолго "до" (в Лен. обл. от 15 дней регистрируется договор) регистрации договора в Росреестре и выдачи выписки из ЕГРН о его собственности. Сделка 10 Июля, в этот день и хотят заехать. Какие у меня риски, что я их поселю пока ещё в свою квартиру? Что нужно прописать в договоре? Может составить договор краткосрочной аренды?

3) Если они заедут в квартиру мне нужно подписать Акт-приёма передачи квартиры, что прописывать в "моём" случае, чтобы избежать рисков?


Заранее благодарю за помощь.

Советы 20
Александр ВороничЛучший совет9 июля 2019, 1:08

Здравствуйте. Чтобы избежать рисков нужно обладать полным объёмом знаний в области операций с недвижимостью и умением применять их на практике. Судя по всему, это не Ваш случай. Если Вы думаете, что в формате интернет-форума можно "по-быстренькому" научить тому, как выявлять риски, что делать для их минимизации или устранения и обучить технологии проведения сделок с недвижимостью, то Вы ошибаетесь. Всё это немного сложнее, чем многие думают. Кроме того, чтобы прописать нужные пункты, нужно ещё обеспечить их исполнение. Если Вы решились проводить сделку самостоятельно - Ваше право. Проводите. На свой страх и риск.

Мария9 июля 2019, 1:15

Спасибо за ваш комментарий, но он к сожалению не по теме МОЕГО СЛУЧАЯ, прочтите внимательнее пожалуйста мои вопросы.

Анна Юрьевна Почикаева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 июля 2019, 1:23

Добрый день, Мария. Классикой "жанра" при продаже считается проведение сделки в таком порядке: во время сделки стороны подписывают договор купли-продажи, покупатель открывает аккредитив, на который перечисляет все денежные средства за покупаемую квартиру за минусом суммы аванса, потом вы с покупателем идёте в МФЦ и подаете документы на регистрацию. В договоре описываются и расчеты через аккредитив и условия раскрытия аккредитива (документы, на основании которых банк перечислит Вам деньги с аккредитивного счета на Ваш) и срок передачи квартиры, иные условия. По первому вашему вопросу - однозначно Вы должны сначала увидеть, что все деньги за вашу квартиру в полном объеме поступили на аккредитивный счет, а уж потом подавать документы на регистрацию. Интересно, чем мотивирует покупатель своё несогласие? При продаже Ваша главная задача, как продавца - не остаться без денег и без квартиры.
По второму вопросу: Вашего покупателя можно, конечно, понять, раз он приезжает из другого города. Если у Вас квартира физически свободна, можно пойти навстречу. Продавцы по-разному относятся к такой ситуации. некоторые хотят денег за аренду. Это - вопрос договорённости сторон. Вам, конечно, надо подстраховаться и возложить ответственность за квартиру и имущество в ней (а также ответственность за прилегающие к Вашей квартиры) на покупателя. Можно договором аренды, можно описать ситуацию в договоре купли-продажи. Тогда Вы прямо указываете в договоре, что квартира передается покупателю в день подписания договора, риск случайной гибели имущества покупатель несет с момента принятия квартиры по акту, коммунальные платежи покупатель оплачивает также с момента подписания акта передачи. Не забудьте в акте зафиксировать показания счетчиков.

Мария9 июля 2019, 1:33

Анна я очень вам благодарна за пояснение!
Возьму на заметку.
Я всё поняла. Спасибо

Анна Юрьевна Почикаева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 июля 2019, 1:44

Мария, добавлю, что в акте обычно пишут, что покупатель рассчитался с продавцом, продавец не имеет претензий по оплате. В вашем случае такой фразы быть не должно (если будете передавать квартиру в день подписания договора по акту, конечно). Имейте в виду, что покупатель рассчитается с Вами только тогда, когда деньги поступят с аккредитивного счета на Ваш.
Лучше бы, конечно, не на форуме решать эти вопросы. Лучше проговаривать их обеим сторонам и смотреть, как поступить в конкретной ситуации, исходя из обстоятельств сделки и личностей сторон, чтобы не иметь потом проблем.

Мария9 июля 2019, 2:15

Да конечно, прописывать про расчеты не будем в Передаточном акте. И покупатель требует расписку о получении денежных средств (хотя зачем, если банк в нашем случае посредником выступает, он гарантирует получение мной денежных средств)
Я конечно напишу её тогда когда увижу деньги на своём счете, раз они хотят.
Обе стороны ещё сделали справки с наркодиспансера и психодиспансера.
Я понимаю, что эти вопросы не решаются на форумах, однако я прочла очень много законов и различной информации по сделке, а на эти вопросы конкретно ответы не нашла. Благодарю вас за подробные ответы.
А можно ещё вопрос: Какие риски, что они заселяются в квартиру раньше регистрации договора в Росреестре? Что они могут сделать помимо порчи имущества?

ID: 133018929 июля 2019, 6:58

"По первому вашему вопросу - однозначно Вы должны сначала увидеть, что все деньги за вашу квартиру в полном объеме поступили на аккредитивный счет, а уж потом подавать документы на регистрацию"
-- смешной совет. Теоретические знания мало что дают:(.
Все зависит от банка, региона и условий раскрытия аккредитива. Я сегодня писала о том, как у меня получилось. Я сначала подписала расписку о получении аккредитивных денег, а потом уже получила деньги на счет.

Мария9 июля 2019, 11:48

Спасибо за ответ

ID: 133018929 июля 2019, 7:07

"Какие риски, что они заселяются в квартиру раньше регистрации договора в Росреестре? Что они могут сделать помимо порчи имущества?"

Так вы подписываете сначала акт о приеме-передаче квартиры, при этом в ДКП смотрите этот пункт: все риски переходят на Покупателя в этот же день. Это главное.

Я подписывала этот акт до получения Покупателем права собственности на квартиру.

Мария9 июля 2019, 11:49

Пропишу, спасибо

не риэлтор9 июля 2019, 9:37

1) Сначала открывается аккредитив или подаются документы на регистрацию прав собственности (в нашем случае через МФЦ)??? - в общем случае да, именно так. бывают разные исключения в зависимости от ситуаций, но это исключения

2) Какие у меня риски, что я их поселю пока ещё в свою квартиру? Что нужно прописать в договоре? Может составить договор краткосрочной аренды? - именно так и сделать. а если регистрация не пройдет, например. что тогда? так что только через аренду, и никак иначе.

3) Если они заедут в квартиру мне нужно подписать Акт-приёма передачи квартиры, что прописывать в "моём" случае, чтобы избежать рисков? - подписывать акт только после того, как пройдет регистрация. если же они хотя въехать раньше, чтобы сразу начать делать ремонт, например - то это исключительно на ваш страх и риск. таких ситуаций лучше избегать. повторюсь, вдруг регистрация не пройдет по каким-то причинам, а у вас в квартире уже снесены все стены? так что сначала деньги на аккредитив (покупатель у вас ведь с живыми деньгами, не ипотечник?), потом документы на регистрацию, потом договор аренды с запретом вносить изменения в обстановку (формулировки в сети найдете), а после перехода права собственности - подписание апп.

Мария9 июля 2019, 11:49

Благодарю за советы, буду придерживаться

Людмила Юрьевна Билан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 июля 2019, 10:25

Добрый день!

1.Открытие аккредитива в банке в вашу пользу, подписание ДКП, поход в МФЦ - это есть сделка, которая проходит 2-3 часа, начиная в банке и заканчивая МФЦ. Аккредитив открывается после подписания вами ДКП, иначе нет основания для открытия аккредитива. Это процессе, который следует в определенном порядке..

2. Я категорически против заселения до момента окончательного расчета. И это всегда говорю свои клиентам. Они могут отказаться, пожив в вашей квартире могут найти и придумать существенные как бы скрытые изъяны, может сгореть квартира. И кто будет все это потом улаживать.

В ДКП есть пункт о том, что "риски случайной гибели несет покупатель с момента ... или перехода права собственности...или с момента.... Тут надо читать ДКП.

Не пускайте людей до полного расчета. Мой совет такой. Пусть ждут...

Мария9 июля 2019, 11:50

Спасибо за ответ

Надежда Гарнюк9 июля 2019, 13:08

Анна Юрьевна вы награждены орденом "За помощь ССР"

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 июля 2019, 13:10

Да тут все попытались научить самостоятельного Продавца, вот только главного никто не написал, а лишь "нагрузили" текста ерундой и лишними оборотами..... смешно читать однако)))

Мария9 июля 2019, 13:43

Ничего не нагрузили, а дали дельные советы.
Я по работе тоже составляю договора, но с купли-продажами никогда не сталкивалась, поэтому и просила помощи у профессионалов.
Так скажите главное ? Я приму во внимание ваши советы, конечно по делу если они будут.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 июля 2019, 14:01

я не напишу главного, потому как это ответственность(у меня она не бесплатная)... Вашу бдительность уже ублажили одним, дальше не стоит продолжать. Будьте внимательны одним словом.

Александр Воронич9 июля 2019, 18:39

ID: 13301892
Смешной ответ у Анны, говорите? Помнится в Ваших темах Вы в ночи просили Анну не оставлять Вас наедине с Вашей проблемой, и не смеялись над её ответами. И это при имеющемся у Вас риэлторе.
Что касается Вашей сделки, то я склонен думать, что Вы некорректно доводите до нас информацию. Не потому, что хотите обмануть, а от непонимания того, что произошло. Интересно то, что Вы проведя, а точнее пережив одну сделку, уже раздаёте советы и пытаетесь оценивать мнение специаоиста с опытом. Я в детстве пару раз вырывал себе молочные зубы. Сам. Но при этом никому советов не давал и стоматологом не стал.
Рад, что Вы получили тот результат, который ожидали.

Город Столиц

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 июля 2019, 14:43

Гипотетических ситуаций может быть сколь угодно много.
1. Подавать документы на регистрацию без фактически заложенных денег в банке (в ячейку или на аккредитив) категорически не стоит! Банк является гарантом как для продавца, так и покупателя того, что вы получите свои деньги только в случае перехода права собственности (условия получения денег прописываются в договоре с банком).

Что может произойти в обратном порядке? Покупатель может просто отказаться рассчитываться с продавцом до перехода права, право собственности перейдёт на покупателя, а оплаты или выселения прийдется добиваться в судебном порядке.

2. Помимо порчи имущества, риска гибели, произведённых изменений в квартире или прописки «новых собственников» (после перехода права и до момента оплаты). Покупатель может подать на приостановку регистрации и проживая в данной квартире беспрепятственно занимать её до истечения срока приостановки.

В вашем случае пожелание покупателя занять квартиру и произвести расчеты после подачи документов на регистрацию уже очень тревожный сигнал. Поэтому даже если у покупателей может и не быть таких умыслов, во избежание подобных рисков «остаться без квартиры и без денег» и бегать по судам, отстаивая свои права, лучше всегда обращаться к профессионалам, которые помогут грамотно и своевременно составить Договоры, акты и зарегистрировать их, чтобы удовлетворить запросы обеих сторон!

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru