Участников сделок с недвижимостью предложили обязать представлять справку о дееспособности. С соответствующей инициативой выступил заместитель председателя комитета Госдумы по экономической политике Михаил Делягин, сообщает ТАСС.
Представитель парламентария подчеркнул, что инициатива направлена на предотвращение мошеннических схем на рынке жилья. Проект закона планируют внести на рассмотрение в парламент уже на этой неделе.
Член правового комитета Российской гильдии риелторов Николай Зырянов в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала отметил, что мошеннические сделки, которые активно обсуждаются последнее время, признаются недействительными по причине существенного заблуждения или обмана, и эти основания не исключают дееспособности продавца, а также его способности в момент сделки понимать значение своих действий или руководить ими.
«То есть в момент совершения сделки продавец полностью дееспособен, и обязательное представление документа, подтверждающего его дееспособность, не помешает в последующем признать сделку под влиянием мошенников недействительной при наличии соответствующих обстоятельств и представлении требуемых доказательств. Добросовестных граждан-приобретателей, к сожалению, не защитит наличие документов о дееспособности продавца», — высказался специалист.
На его взгляд, поиск решения проблемы должен проходить в ином ключе — например, в ограничении возможности списания долга, «чтобы не лишать пострадавших добросовестных приобретателей хотя бы теоретической возможности вернуть свои деньги, пусть и в результате исполнения, растянутого на продолжительное время».
«Другой обсуждаемый способ — обязательное обеспечение возможности исполнения судебного акта путём внесения денежных средств на депозит суда или залог спорного жилого помещения, без которых иск оставляется без движения. Эти меры не лишают пострадавшего продавца оснований требовать защиты своих прав, но обеспечивают баланс интересов, поскольку пострадавшими в таких спорах являются обе стороны», — продолжил юрист.
Также он обратил внимание на то, что в мошеннических операциях продажа имущества и последующее распоряжение деньгами фактически рассматриваются как единая операция, ведь передача средств мошенникам происходит уже после продажи имущества, и добросовестный приобретатель не имеет никакого отношения к этим действиям.
«Во время сделки добросовестный приобретатель не знает, что права могут быть нарушены. Ни он, ни нотариус, ни Росреестр не могут этого предотвратить. Но фактически покупатель должен нести ответственность за действия преступников, которые будут совершены уже после регистрации перехода права собственности и полного расчёта с продавцом. И мне представляется возможным весь процесс противоправного посягательства разделять на части, отдельные сделки», — заключил Николай Зырянов.
Юрист юридической консалтинговой группы «Ком-Юнити» Муза Ищенко считает, что введение на законодательном уровне обязательного представления справок из ПНД позволит отсеивать немалый процент мошенников. Однако однозначно избавить от рисков оспаривания таких сделок, по её мнению, не получится.
«Представление такой справки не является спасательной таблеткой, которая позволит признать сделку действительной и защитить её от оспаривания, поскольку даже несмотря на представление таких справок продавцами суды всё равно вставали на сторону потерпевшей стороны, введённой в заблуждение. Хотя, кто здесь потерпевшая сторона, вопрос весьма дискуссионный», — уточнила спикер.
По её словам, существует ряд рекомендаций, как можно обезопасить себя от рисков оспаривания сделки с недвижимостью: во-первых, это проведение комплексной проверки объекта недвижимости и сторон сделки, во-вторых, заключение предварительного договора, который даст большее количество времени на проверку продавца и покупаемого объекта, в-третьих, грамотно составленный договор с условиями о гарантиях и заверениях продавца.
«Важно не забывать о необходимости нотариального удостоверения договора и о безопасных расчётах между сторонами, а также о проверке волеизъявления продавца. Здесь необходимы запрос справок и заключений врача-психиатра, обязательное прохождение освидетельствования, свидетельские показания, получение письменных объяснений от продавца относительно причин продажи недвижимости», — подытожила Муза Ищенко.
Фото: jd8 / Shutterstock.com
