Проблему с мошенничеством на рынке недвижимости поможет искоренить принцип бесповоротности записей в Едином государственном реестре недвижимости, закреплённый на законодательном уровне. Об этом заявили в Федеральной нотариальной палате, сообщают «Известия».
«Это означает, что, если запись о переходе права собственности внесена в реестр, отменить её будет невозможно. Как результат, сам ЕГРН станет достоверным, риски оспоримости сделок с недвижимостью будут сведены к минимуму, а добросовестные участники гражданского оборота, полагающиеся на достоверные записи реестра, получат реальную защиту своих прав», — говорится в сообщении.
При этом предполагается, что ключевым условием для внесения записи о переходе права собственности в ЕГРН должно стать обязательное нотариальное удостоверение сделки.
«При наличии сомнений в осознанности и добровольности действий продавца или покупателя нотариус откажет в удостоверении договора», — добавили в нотариальной палате.
По словам вице-президента Российской гильдии риелторов Андрея Банникова, ажиотаж, возникший после нескольких решений о возврате проданных квартир обратно продавцам, якобы или реально введённых в заблуждение, заставляет участников рынка искать порой нестандартные решения.
«На мой взгляд, предложение о бесповоротности сделки как раз относится к разряду достаточно сомнительных. Есть ощущение, что ФНП пытается использовать хороший момент для введения тотального использования нотариальной формы при совершении сделок с недвижимым имуществом», — сказал эксперт в беседе с корреспондентом Циан.Журнала.
По его мнению, сам принцип бесповоротности и незыблемость записи в ЕГРН при участии в сделке нотариуса, мягко говоря, непонятны, так как они ставят нотариуса выше судебного решения и отнимают у сторон возможность обращаться за судебной защитой своих прав.
«Ограничения судов аукнется рынку в дальнейшем, когда проблема с мошенниками будет решена. В настоящее время доля квартир, вернувшихся обратно к заблуждавшимся продавцам, ничтожно мала и составляет тысячные доли процента от общего количества переходов прав по стране. И в этом проценте есть в том числе и нотариальные сделки, что говорит о слабой эффективности контроля нотариусов за распознаванием жертв мошенников», — заявил Андрей Банников.
Директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова отметила, что сама идея защитить добросовестных покупателей ей близка, поскольку именно они являются самой уязвимой стороной, теряющей всё, если сделка признаётся недействительной.
«Но у необратимости, извините за каламбур, есть и обратная сторона. Такой закон защищает именно покупателя, и только в одном, пусть и распространённом, сценарии — когда продавец мошенник или вовлечён в преступную схему. В жизни комбинаций больше», — поделилась специалист.
В качестве примера Екатерина Торопова привела случай, когда мошенница вклеила свою фотографию в паспорт умершей собственницы и продала квартиру, а нотариус удостоверил сделку.
«Если бы закон о необратимости тогда уже действовал, покупатель сохранил бы недвижимость — что справедливо. Но наследники реальной собственницы остались бы ни с чем. И здесь становится видно ключевое слабое место идеи. Нотариус не может стопроцентно просканировать сделку на надёжность: если они не всегда проверяют даже подлинность документов — то они и подавно не могут залезть в голову участникам сделки и понять, что у них на уме», — высказалась спикер.
Также она добавила, что, если те же риелторы постоянно общаются с продавцом и покупателем и могут увидеть неочевидные звоночки, то нотариус видит участников сделки впервые — он определяет дееспособность на глаз, может не заметить отлаженную мошенническую комбинацию.
«А если его решение станет необратимым, это может стать новой лазейкой для мошенников. Поэтому, повторю, сама идея — понятная и нужная, но имеет свои побочные эффекты. Чтобы она заработала честно и прозрачно, нотариату нужен единый обязательный стандарт проверки личности и документов, а также материальная ответственность за ошибочное удостоверение сделки. Вот в такой конфигурации необратимость сделки станет реальным инструментом защиты», — продолжила Екатерина Торопова.
На её взгляд, в том, что добросовестных покупателей действительно нужно защищать, нет и не может быть никаких сомнений.
«Человек, который честно купил квартиру, не должен расплачиваться за чужие преступные схемы. Но предложенная инициатива пока открывает больше новых вопросов, чем закрывает старых. Она явно требует доработки», — подвела итог эксперт.
Фото: Doidam10 /Shutterstock.com
