Объём нераспроданного жилья в новостройках в России достиг 83,1 миллиона кв. м. Об этом сообщает «РИА Новости» со ссылкой на данные Сбера.
Как отметили в кредитной организации, рынок переживает период трансформации и адаптируется к сокращению льготных программ — на этом фоне наблюдается рост объёма предложения.
Руководитель аналитической службы агрегатора новостроек RedCat Наталия Рыжкина в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подчеркнула, что вместе с объёмами нераспроданных квадратных метров на первичном рынке растут и объёмы строительства.
«Также не стоит забывать о том, что ситуация сильно отличается в зависимости от регионов. Например, в Центральном федеральном округе объём нераспроданного жилья в 2026 году, напротив, снизился на 2,8% по сравнению с 2025 годом — сейчас там не реализовано 21,47 млн. кв. м. на первичном рынке. При этом уровень распроданности уже второй год держится на отметке в 39%», — поделилась специалист.
При этом, согласно её оценке, есть и локации, которые требуют повышенного внимания — это регионы Северо-Кавказского и Южного федеральных округов, где распроданность первички составляет 16% и 23% соответственно.
«В СКФО самыми проблемными являются Чеченская Республика — реализовано 0,8% из 853,6 тыс. кв. м строящегося жилья, Дагестан — распродано 11% из 1,2 млн. кв. м и Кабардино-Балкарская Республика — 11% из 1,04 млн. кв. м. В Южном ФО самая сложная ситуация в Краснодарском крае. Здесь распродано 20% из строящихся 7,99 млн. кв. м», — сообщила Наталия Рыжкина.
Генеральный директор Optima Development Давид Худоян считает, что сам по себе объём нераспроданного жилья нельзя рассматривать как однозначный индикатор кризиса.
«Оценивать состояние рынка только по этому показателю было бы некорректно. Гораздо важнее понимать структуру предложения, стадию готовности объектов и скорость их реализации. После завершения массовой льготной ипотеки снижение темпов продаж было ожидаемым, поэтому рынок сегодня проходит этап адаптации к новым условиям финансирования и спроса», — прокомментировал эксперт.
На его взгляд, главное изменение заключается в том, что спрос стал значительно более избирательным.
«Если несколько лет назад высокий интерес к новостройкам позволял успешно реализовывать практически любые проекты, то теперь решение о покупке принимается гораздо более взвешенно. Потенциальные покупатели оценивают не только цену, но и локацию, архитектуру, инфраструктуру, концепцию проекта и его инвестиционный потенциал. В этих условиях конкуренция между девелоперами всё больше смещается из ценовой плоскости в продуктовую», — продолжил Давид Худоян.
Также он добавил, что рост объёма нераспроданного предложения действительно увеличивает нагрузку на отдельных девелоперов — прежде всего с точки зрения финансирования проектов и управления денежными потоками.
«Однако говорить о системной проблеме только на основании этой цифры было бы преждевременно. Во многом ситуация зависит от региона, класса жилья и потребительских характеристик самого проекта», — заключил Давид Худоян.
Руководитель департамента продаж компании «Расцветай Столица» Святослав Иванов уточнил, что текущая динамика отражает не столько кризис перепроизводства, сколько инерцию высоких темпов строительства, заложенных в предыдущие годы.
«В данной ситуации можно говорить о затруднении запуска новых проектов. Накопленный объём нереализованного жилья напрямую влияет на инвестиционные решения: девелоперы вынуждены пересматривать графики вывода новых объектов. Ожидается сокращение запусков новых проектов на 14% в 2026 году — это минимальное значение с 2022 года», — напомнил спикер.
При этом прямое снижение цен как инструмент стимулирования спроса, по его словам, ограничено: падение стоимости квадратного метра ниже определённого порога может нарушить условия кредитных договоров с банками, обслуживающими эскроу-счета.
«Это создаёт жёсткую ценовую вилку, в которой девелопер обязан маневрировать. По оценкам, до 40% застройщиков рискуют уйти в убытки в 2026 году. В условиях высокой ключевой ставки и роста себестоимости строительства это означает, что отрасль входит в фазу консолидации, то есть выживут проекты с оптимальной локацией, себестоимостью и скоростью реализации», — рассказал Святослав Иванов.
На его взгляд, с учётом сокращения количества новых проектов и сохранения высокой себестоимости фундаментального снижения цен на новые квартиры ожидать не приходится.
«Накопление 83 млн кв. м нераспроданного жилья — это индикатор структурной перестройки, а не системного кризиса. Рынок переходит от модели массовых льгот к адресному спросу, и этот переход требует от девелоперов пересмотра проектных графиков, ценовой политики и региональной стратегии. Наиболее уязвимы регионы с избыточным предложением. В остальных локациях ситуация остаётся управляемой при условии взвешенного подхода к запуску новых проектов», — заключил Святослав Иванов.
Основатель и руководитель Школы Девелопера Эвелина Ишметова согласна с тем, что ситуация не выглядит критической, и обвала цен рынок не ждёт.
«Но финансовая нагрузка на застройщиков растёт — и растёт ощутимо. Непроданные квартиры приходится оформлять в собственность, платить с них налог на имущество, нести расходы на содержание. Главный риск — не в ценах, а в доступе к деньгам. Банки могут в любой момент обрезать новые проектные линии, реагируя на перепроизводство. И именно это, а не падение цен, станет реальным ограничителем для рынка», — заявила эксперт.
Также она обратила внимание на то, что ценовой разрыв между новыми и готовыми квартирами сокращается.
«Но происходит это не от того, что дешевеет первичное жильё, а потому что вторичка дорожает активнее», — подвела итог Эвелина Ишметова.
Фото: Khasanova Zita / Shutterstock.com
