В Москве около 87% квартир в домах, участвующих в программе реновации, продаются с наценками. Об этом сообщают «Известия» со ссылкой на данные аналитиков инвестиционной компании «Флип».
Более трети подобных объектов — 39% — стоят на 1–1,4 млн рублей выше рынка, около 25% — на 1,5–2 млн рублей, а 19% — более чем на 2 млн рублей. В среднем же переплата равна 1,9 млн рублей.
По мнению директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой, особый интерес людей к квартирам под реновацию заключается в том, что есть определённый дефицит в некоторых локациях.
«Если ранее он зависел от очерёдности сноса конкретного дома, то сейчас прогнозировать сроки стало затруднительно, и данный фактор перестал оказывать существенное влияние на ценообразование. Повышение стоимости таких лотов является скорее не искусственным завышением цены, а отражением их рыночной стоимости на основании высокого спроса», — объяснила специалист в беседе с корреспондентом Циан.Журнала.
Юлия Дымова добавила, что многие люди видят в данной стратегии оправданные вложения, поскольку стоимость квадратного метра после сноса старого дома в новом объекте возрастает в среднем на 40–50%. Однако основным «но», на её взгляд, является невозможность точного прогнозирования сроков расселения и сноса здания: вложенные средства могут быть заморожены на длительный период — возможно на 4 или 5 лет, в течение которых придётся оставаться собственником старого жилья.
«Кроме того, необходимо учитывать, что поскольку капитальный ремонт для домов под снос не оплачивается, рассчитывать на проведение работ по ремонту кровли или фасада не приходится. Как правило, такие объекты приобретаются исключительно в качестве бытового инвестиционного инструмента без цели личного проживания», — продолжила спикер.
Также она подчеркнула, что при выборе локации для вложений текущая динамика реализации программы изменилась: фокус сместился с районов, близких к центру города, и на первый план вышли территории с высокой интенсивностью строительства нового жилого фонда по мнению покупателей.
«Например, район Хорошёво-Мнёвники, считавшийся ранее приоритетным, сегодня находится в конце народного графика реализации из-за корректировок сроков ожидания, тогда как Кузьминки и Тушино стали лидерами за счёт видимого внешне активного возведения новых домов», — заключила Юлия Дымова.
Учредитель и директор портала «Всёостройке.рф» Светлана Опрышко уточнила, что переплата за квартиры под снос — это прямая капитализация будущей выгоды от реновации: продавцы заранее закладывают в цену разницу в площади и качестве, которую покупатели получат при переселении.
«Основной фактор — увеличение площади: новая квартира в среднем становится на 10–15 кв. м больше прежней за счёт нежилой площади, тех же балконов. Если в старом фонде площадь однокомнатных квартир, например, составляет около 28–33 кв. метров, то в новых — 36–44%. То есть в среднем новая квартира может оказаться на 25–30% больше. Плюс это будет новое современное жильё с отделкой, готовое для переезда», — рассказала эксперт.
При этом она согласилась, что рисков при покупке такой квартиры немало. Первый и главный — это неопределённость сроков сноса, так как реальные даты могут сдвигаться, а второй — невозможность выбора нового жилья, поскольку квартиру предоставляют по факту расселения, и собственники не могут повлиять на этаж, планировку или район.
«Третий аспект касается налогов: чтобы продать купленное жильё без уплаты налога, необходимо владеть им минимум 5 лет. А в период ожидания квартира имеет крайне низкую ликвидность из-за ветхого состояния дома — сдавать её дорого не получится, а вложения в ремонт не окупятся», — отметила Светлана Опрышко.
По её словам, на старте программы реновации продавцы квартир в таких домах давали ощутимые скидки, и покупка была действительно интересной, но по мере роста спроса собственники пересмотрели ценники.
«И теперь такие объекты практически сравнялись по стоимости с обычной вторичкой. Их инвестиционная привлекательность заметно поблёкла — новый уровень цен, высокие ставки по ипотеке и многолетнее ожидание свели на нет былую доходность. Но этот сегмент продолжит привлекает инвесторов и стратегов, готовых терпеть неудобства ради перспектив заполучить современное московское жильё», — резюмировала Светлана Опрышко.
Фото: Chebotaeva Ekaterina / Shutterstock.com
