Банк России введёт повышенные резервы для жилищных кредитов, выданных по рискованным ипотечным схемам с небольшими ежемесячными платежами в первые 1–5 лет и их ростом в дальнейшем. Об этом сообщается в «Обзоре банковского регулирования», опубликованном на сайте регулятора.
Кроме того, для оценки платёжеспособности заёмщиков — физических лиц ЦБ зафиксирует строгий закрытый перечень официальных документов. Ожидается, что изменения вступят в силу с 1 июля 2027 года.
Гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов считает, что действия Центробанка по ограничению рискованных ипотечных схем вполне последовательны и логичны. Об этом он заявил в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала.
«ЦБ продолжает достаточно жёстко ограничивать программы кредитования с пониженной ставкой в первые годы. Основной риск здесь понятен: заёмщик берёт кредит с низкой ставкой, рассчитывая, что через какое-то время ситуация улучшится, ставки снизятся, кредит можно будет рефинансировать, цена недвижимости вырастет и так далее. Но последние годы показали обратное», — отметил специалист.
По его словам, сейчас рынок находится в длительном периоде высоких ставок, и самое рискованное, что можно сделать в таких условиях, — это кредитоваться в расчёте на грядущее улучшение условий.
«Поэтому действия ЦБ в этой части совершенно понятны. Сколько времени банки и застройщики активно используют программы субсидирования рыночных ипотечных ставок, столько же, по сути, и продолжается последовательная борьба ЦБ с наиболее рискованными форматами. Причём в первую очередь регулятор фокусируется именно на программах, где пониженная ставка действует первые 1–5 лет, а потом резко повышается», — продолжил Максим Ельцов.
При этом он обратил внимание, что к программам с субсидированной ставкой на весь срок кредитования ЦБ пока что относится куда более либерально.
«Сейчас на рынке есть программы со ставками порядка 12,5–14% годовых на весь период кредитования. Разумеется, такие значения существуют только за счёт компенсации банку со стороны застройщика. Причём размер этой компенсации сейчас может составлять порядка 15–17% от суммы кредита», — уточнил эксперт.
Согласно его оценке, риска в таких программах действительно меньше, ведь заёмщик сразу подтверждает способность обслуживать аннуитетный платёж по этой ставке на протяжении всего срока кредита. Но здесь возникает другой вопрос — стоимости самой квартиры.
«До сих пор не до конца понятно, каким образом контролировать, повысил застройщик стоимость квартиры при продаже с субсидированной ипотекой или нет. Практика показывает, что повышение цены присутствует достаточно часто», — подчеркнул Максим Ельцов.
Однако, по его мнению, в ближайшее время особой альтернативы субсидированной ипотеке не предвидится.
«На фоне ограниченной семейной ипотеки банки и застройщики будут максимально активно развивать именно этот продукт. Но для самих застройщиков это очень серьёзное давление на рентабельность. Чтобы обеспечить покупателю ставку 12,5–14%, приходится платить банку существенную дополнительную комиссию», — подытожил Максим Ельцов.
Фото: Andrii Yalanskyi / Shutterstock.com
