Erid: 2W5zFGRS2vL
Почему одни инвесторы спят спокойно, а другие теряют деньги? На первый взгляд кажется, что недвижимость под аренду — это очень просто. Купил, сдал, получаешь доход. Но почему одни инвесторы годами получают стабильные 10% годовых, а другие месяцами ищут арендаторов или судятся с соседями? Секрет не только в удаче.
Что сейчас можно сдавать
Допустим, вы присмотрели квартиру в жилом доме в центре города: вид из окна — исторические здания, до метро пять минут, парк за углом. Кажется, идеально для аренды. Но есть нюансы. С 1 сентября 2025 года в России вступили в силу новые правила, которые фактически ограничивают посуточную аренду жилья. Да и в части долгосрочной аренды депутаты Госдумы уже ни раз поднимали вопрос и даже вносили законопроект о запрете сдачи жилья без согласия соседей всех смежных квартир в письменной форме.
Решением проблемы могут стать апартаменты. Проекты апарт-отелей строят зачастую в локациях рядом с деловыми центрами, выставочными площадками, спортивными аренами, транспортными узлами (аэропортами и вокзалами). Благодаря этому — никакого конфликта с законом: они изначально проектируются под аренду.
Почему это важно:
- Статус. Апарт-отель фактически является гостиницей, в которой работает отельный оператор. Управляющая компания берет на себя все заботы по сдаче номеров в аренду. В случае если инвестор хочет заниматься сдачей самостоятельно, это будет возможно в формате долгосрочной аренды. Апарт-отели являются коммерческой недвижимостью, а это значит, что сдавать номера можно без согласия соседей и ограничений.
- Инфраструктура. Арендаторам удобнее, когда вместо обычных дворов под рукой коворкинги, кафе, спортзалы. Например, в апарт-отеле «Vertical Московская» в Петербурге на улице Орджоникидзе резиденты могут работать в коворкинге GrowUp, а вечером — обсуждать проекты за коктейлем в баре 812, посетить мастер-класс от предпринимателей, записаться на групповую растяжку в спортзале или поиграть в настолки вместе с комьюнити-менеджером.
- Локация. Несомненным плюсом объекта будет расположение вблизи ключевых бизнес-районов и транспортных развязок. Так, апарт-отель «Vertical Московская» расположен в 10 минутах от аэропорта Пулково и выставочного центра «Экспофорум», а еще в 5 минутах от отеля находится «СКА-Арена» — самая большая ледовая арена в мире. Такое соседство постоянно генерирует туристический трафик.
Выбирая апарт-отель, помните, что концепция — ключевой элемент, без которого проект теряет смысл. У отеля должна быть ясно сформулированная идея и понятное позиционирование под конкретную целевую аудиторию: семейных путешественников, бизнес-гостей, людей творческих профессий и т. д. Точное понимание, для кого создаётся продукт, позволяет продумать опыт гостя до мелочей и сделать его пребывание максимально комфортным. Когда концепция действительно попадает в цель, гости возвращаются сами и с удовольствием рекомендуют отель другим. А это значит, что ваша инвестиция работает более эффективно.
Цена и рентабельность: как не переплатить и получать доход
Выбор недвижимости для сдачи в аренду сводится к одному простому вопросу: «Где я получу больше прибыли при меньших вложениях?» Кажется, что квартира в центре Санкт-Петербурга — беспроигрышный вариант. Но так ли это, если учесть скрытые расходы на ремонт, время, пока квартира стоит без арендатора, и риски, связанные с поломками и ущербом, причинёнными арендаторами?
Квадратный метр в жилом комплексе бизнес-класса стоит до 50–60% дороже, чем в апарт-отеле коммерческого типа. При этом собственник квартиры сталкивается с такими проблемами, как:
- Высокие стартовые затраты: отделка под ключ, мебель, техника.
- Риски простоя: на поиск арендаторов может уйти немало времени.
- Ущерб, нанесённый арендаторами
Оптимальный способ избежать этих сложностей — апартаменты с управляемым сервисом. Инвестор покупает готовый продукт: помещение с ремонтом, мебелью и договором на гарантированную аренду.
Возьмём для сравнения два объекта в одном районе — на улице Орджоникидзе:
1. Квартира-студия (17 млн рублей):
- Площадь: 29 кв. м.
- Расходы: ремонт (от 1,5 млн рублей), мебель (от 500 тыс. рублей).
- Доходность: 50−60 тыс. рублей в месяц или 0 рублей (если подобрать арендаторов не удаётся или приходится возмещать нанесённый ими ущерб).
2. Апартаменты в «Vertical Московская» (8,5 млн рублей):
- Площадь: 33 кв. м.
- Расходы: 0 рублей (ремонт и мебель включены).
- Доходность: гарантированные 80 тыс. рублей в месяц первые 2 года + рост стоимости актива.
Почему второй вариант выгоднее? Во-первых, за 8,5 млн рублей вы получаете не просто квадратные метры — управляющая компания берёт на себя поиск арендаторов, уборку и ремонт. Например, в «Vertical Московская» инвестор получает фиксированные выплаты даже в низкий сезон.
Не сравнивайте квадратные метры — сравнивайте чистую прибыль. Уточните:
— Включены ли в стоимость коммуналка, уборка и ремонт.
— Есть ли гарантии по доходности.
— Как управляющая компания планирует привлекать арендаторов.
Инвестиционные риски: как их минимизировать и спать спокойно
Ключевое отличие апартаментов — они создаются не как жильё, а как сервис. Инвестор покупает готовый бизнес-продукт, а вместе с ним и гарантии. Так, в «Vertical Московская» собственник получает гарантированный доход, даже если номер пустует. В первые два года инвестор получает фиксированные выплаты: 67 тыс. рублей в месяц за студию площадью 23 кв. м или 80 тыс. рублей в месяц за апартаменты категории Superior 2 (33 кв. м).
Что касается юридических рисков, как мы уже упоминали, апарт-отели имеют статус коммерческой недвижимости, а это значит:
- Не нужно согласовывать аренду с соседями.
- Всю ответственность за взаимодействие с арендаторами отельный оператор берёт на себя.
- Все договоры оформляются официально, что исключает проблемы с налоговой.
- Неожиданные поломки, протечки и жалобы соседей для инвесторов тоже не страшны. Обо всём этом заботится управляющая компания, а собственники не тратят собственное время на решение данных вопросов.
Сезонность: как превратить минус в плюс
Да, зимой туристов в Санкт-Петербурге меньше. Но апарт-отель «Vertical Московская» работает в гибридном формате и перестраивает программу краткосрочного размещения в высокий сезон на долгосрочную аренду в низкий сезон. В итоге средняя годовая доходность держится на уровне 10–12% — без резких провалов.
При выборе недвижимости под аренду обратите внимание на следующие нюансы:
— Пункт о гарантиях в договоре. Если обещают фиксированный доход, проверьте, кто несёт риски: вы или УК.
— Опыт управляющей компании. Спросите, как проект пережил прошлые кризисы (например, пандемию 2020 года).
— Стратегия привлечения гостей. Кому сдают номера? Как меняют цены в сезон? Есть ли партнёрские программы с бизнес-сообществами?
Законодательство: как остаться в плюсе, когда меняются правила игры
Инвестиции в аренду жилья всегда напоминают игру в шахматы: нужно предугадывать ходы наперёд. Но что делать, если правила меняются прямо во время партии? В 2024 году депутаты Госдумы предложили поправки, которые могут перевернуть рынок аренды с ног на голову. Законопроект предлагает обязать собственников получать письменное согласие соседей даже для долгосрочной аренды. Если проект примут, сбор подписей превратится в бесконечный квест.
Почему важно учитывать этот законопроект:
- По данным Росстата, в 2023 году 45% жалоб в управляющие компании касались шума от арендаторов. Теперь у соседей может появиться законный инструмент давления.
- Согласие должно включать Ф.И.О., паспортные данные и реквизиты документов на квартиру соседей. Многие могут отказаться предоставлять такую информацию из-за риска мошенничества.
- За нарушение требований закона предполагается ввести штрафы. Но главное: аренду придётся прекратить до устранения нарушений, а это может вылиться в месяцы простоя.
В случае принятия законопроекта в плюсе останутся те, кто изначально вложился не в жильё, а в коммерческую недвижимость. Например, апарт-отели, которые юридически не относятся к жилому фонду.
Возьмём апарт-отель «Vertical Московская» на улице Орджоникидзе:
- Статус «помещения для временного проживания». Это коммерческий объект, поэтому согласие соседей не требуется — их просто нет. Рядом расположены бизнес-центры и транспортные узлы, а не жилые дома.
- Все договоры аренды регистрируются официально. Никаких серых схем — только прозрачные условия для инвесторов и гостей.
- Управляющая компания как щит. В «Vertical Московская» УК берёт на себя все юридические риски: от проверки документов арендаторов до общения с контролирующими органами.
Что делать, если вы уже владеете квартирой:
— Оцените риски. Если дом относится к жилому фонду, а соседи активно жалуются, — пора искать альтернативу.
— Рассмотрите рефинансирование. Например, продать квартиру и вложиться в апарт-отель. В «Vertical Московская» студия стоит от 6,8 млн рублей — это дешевле аналогичной квартиры в том же районе на 30−40%.
Резюмируем
Инвестиции в аренду — это не лотерея, а математика. Если учесть концепцию, локацию, юридические риски и сезонность, можно получать стабильный доход даже в кризис.
Главное, что важно учесть при выборе недвижимости для аренды:
- Выбирайте коммерческую недвижимость. Апарт-отели защитят от конфликтов с соседями и юридических рисков, ведь статус объекта изначально предполагает аренду.
- Сравнивайте не метры, а чистую прибыль. Студия с гарантированными выплатами часто выгоднее более просторной квартиры без чётких обязательств.
- Ищите проекты с управляющей компанией. Профессионалы избавят вас от поиска арендаторов и бюрократии, взяв на себя ремонт, уборку и коммуналку.
- Делите год не на сезоны, а на аудитории. Успешные кейсы показывают: зимой спрос можно переключить на digital-кочевников, а летом — на классических туристов.
- Не ждите изменений — действуйте. Пока другие спорят с соседями, вы можете получать 10–12% годовых, инвестируя в объекты с прозрачными условиями.
Реклама. Рекламодатель ООО «Орджоникидзе, 44», ОГРН: 1097746818014, юр. адрес: 115054, Москва г, ул. Дубининская, дом 53, строение 5, Э 1 пом. / комн. 13В.
Фото предоставлены компанией ООО «Орджоникидзе, 44».
