1. Инвесторы очень активны
Год сниженной активности инвестиций в коммерческую недвижимость закончился. Рынок не ждет экономических потрясений, и инвесторы снова рвутся в бой. По данным консалтинговой компании Knight Frank, объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в первом полугодии 2021-го вернулись к допандемийному уровню и составили 110 млрд рублей. Это на 17% выше, чем в первом полугодии 2020-го.
В сегменте жилой недвижимости инвесторы активны второй год подряд. Согласно исследованию фонда коллективных инвестиций «Рентавед», в прошлом году треть всех квартир в новостройках приобрели именно инвесторы. Доля людей, вкладывающих средства в недвижимость, выросла с 2019 года почти в три раза — и это притом что доходность жилья неуклонно снижается.
На рынке сервисных апартаментов, предлагающих арендатору не только проживание, но и отельную инфраструктуру, спрос остается высоким. А доходность в этом сегменте выше, чем в жилой недвижимости, отмечают аналитики Аналитического центра Циан.
2. Предложение быстро сокращается
Между тем качественное предложение на рынке апартаментов Петербурга стремительно убывает. В Knight Frank St Petersburg подсчитали, что только за последние полгода количество юнитов, выставленных на продажу, сократилось на 25%.
Первыми раскупаются самые ликвидные лоты — небольшие по площади номера в крупных апарт-отелях, расположенных в развитой локации, у метро. Еще один фактор, влияющий на спрос, — стадия готовности апарт-отеля: объекты с высокой степенью готовности скоро выйдут на рынок и начнут приносить прибыль своим инвесторам. Юниты в таких комплексах вызывают особый интерес.
Пример подобного проекта — апарт-отель In2it, который строит компания PLG в Московском районе Петербурга. Уже в сентябре этого года, то есть через пару месяцев, отель откроет свои двери для первых постояльцев, а инвесторы будут получать пассивный доход.
Вторая очередь проекта, которая может быть интересна сегодняшним инвесторам, будет сдана через год с небольшим — в конце 2022-го. В 2023-м инвесторы могут рассчитывать на стабильную прибыль. Номер собственник сдает самостоятельно или передает в управление отельному оператору, который возьмет на себя все хлопоты по обслуживанию и ремонту юнита, будет привлекать гостей и заниматься всеми расчетами.
коммерческий директор PLG
3. Хорошие локации рискуют закончиться
Залог успеха апарт-отеля (а значит, его заполняемости и высокой доходности для инвестора) — удачное расположение. Но хороших локаций для строительства апарт-отеля в городе довольно мало. Участок должен располагаться в хорошем районе, иметь богатую инфраструктуру и отличную транспортную доступность. Это позволит гостю быстро добраться в любую точку города — будь то деловой центр, музей или аэропорт.
Инвест-отель In2it расположен на пересечении двух крупных магистралей — Дунайского и Витебского проспектов. В паре минут пешком находится станция метро «Купчино». Такое расположение позволяет быстро, в течение 20 минут, добраться до центра города, за 15 минут — до Пушкина и Павловска, за 10 минут — до аэропорта.
Рядом с отелем есть торговые центры, рестораны, кинотеатры, фитнес-клубы и другая инфраструктура давно сформировавшегося района Петербурга.
4. Развивается внутренний туризм
Санкт-Петербург входит в десятку самых популярных туристических направлений внутри страны и удерживает лидерство в продвижении туристического потенциала, говорят в городском комитете по развитию туризма.
Туроператоры подсчитали, что даже без учета иностранных гостей, которых в нынешнем сезоне пока мало, город на Неве посетят 3–4 млн россиян.
Самая популярная категория при размещении российских туристов — номера в гостиницах среднеценового сегмента, но в городе их не хватает. Открытие инвест-отеля In2it, который получит классификацию «три звезды», частично восполнит этот пробел и удовлетворит спрос широкого круга туристов.
У них будет не просто возможность остановиться в отеле во время отпуска или деловой поездки, но и полноценный отельный сервис: услуги персонала, ресторан, фитнес-зал или коворкинг, в котором удобно поработать.
5. Цены на апартаменты в Петербурге растут
Стоимость петербургских апартаментов растет как никогда ранее: по данным Knight Frank St Petersburg, в формате сервисных апартаментов удорожание средней цены за последние полгода составило 11%. И эта тенденция продолжится: предложение сокращается, а стройматериалы дорожают.
Эксперты Аналитического центра Циан подчеркивают: выгодно покупать апартаменты именно на первичном рынке, у застройщика. На вторичном собственники уравнивают стоимость юнита со стоимостью аналогичной по площади и локации квартиры, а вот на первичном рынке жилье традиционно стоит на 10–15% дороже апартаментов.
Кроме того, застройщик фиксирует стоимость выбранного номера при платном бронировании, а собственник-физлицо этого гарантировать не может.
Первая очередь инвест-отеля In2it скоро начнет работу, есть шанс купить номер во второй очереди проекта, срок сдачи — IV квартал 2022 года. Доходность, которую реально получить, приобретая юнит на ранней стадии строительства, гораздо выше, чем при покупке готового объекта.
руководитель Аналитического центра Циан
6. Апарт-отели умеют подстроиться под рынок
В отличие от традиционных гостиниц сервисные отели успешно работали даже в пандемию. В зависимости от ситуации на рынке управляющая компания оперативно перераспределяет юниты с краткосрочной аренды на среднесрочную и даже долгосрочную, обеспечивая заполняемость на хорошем уровне.
Например, в летний период, когда в городе много туристов, большая доля номеров сдается посуточно, а осенью и весной, когда постояльцы приезжают в Петербург с деловыми целями, юниты часто сдаются на неделю и дольше.
«Формируя доходные программы в инвест-отеле In2it, мы реагируем на условия рынка и предлагаем альтернативные условия для инвесторов, — говорит Юлия Беззабарова. — Например, в конце 2020 года мы ввели программу “Бизнес — гарантированный доход”. Согласно ее условиям, собственник гарантированно получает 20 тыс. рублей и всё то, что номер заработал сверх этой суммы на протяжении одного года с момента запуска отеля, то есть в посткризисный период».
7. На апартаменты можно оформить выгодную ипотеку
После долгого снижения ипотечные ставки снова пошли вверх. Но еще удастся воспользоваться выгодными условиями: собственные программы банки предлагают не только для застройщиков жилья, но и для проектов апартаментов.
Например, при покупке юнита в апарт-отеле In2it ставка по ипотеке от Совкомбанка составит 4,34% на весь срок кредитования — это ниже, чем льготная ипотека для покупки жилья. Первоначальный взнос — от 20%, срок кредитования по ставке 4,34% — до пяти лет.
Ставка по ипотеке от ВТБ — от 6,3% годовых при первоначальном взносе от 20%. Максимальный срок кредита — 30 лет, минимальный — три года.
Сбербанк предлагает минимальную ставку от 6,6% с первоначальным взносом 20%, для зарплатных клиентов — от 10%. Срок кредита — до 30 лет.
