- Что такое акт приёма-передачи
- Зачем нужен акт приёма-передачи
- Как составить акт приёма-передачи
- Если квартира в ненадлежащем состоянии
- Особенности подписания акта приёма-передачи в новостройке
- Когда продавец и покупатель подписывают акт приёма-передачи
- Сколько времени надо хранить акт приёма-передачи квартиры
- Главное
Что такое акт приёма-передачи
Акт приёма-передачи — это один из обязательных документов в сделке купли-продажи квартиры. Он фиксирует, что одна сторона передаёт другой объект недвижимости — квартиру или дом. Согласно акту, продавец передаёт, а покупатель принимает жильё.
Акт приёма-передачи нужен не только на сделках купли-продажи. Он используется также в сделках по дарению, обмену или найму жилого помещения. В этой статье мы рассматриваем акт приёма-передачи в сделках купли-продажи.
При подписании акта приёма-передачи продавец передаёт покупателю ключи от квартиры — если есть несколько копий, то их все. Он подтверждает, что другого экземпляра ключей у него не осталось.
С этого момента продавец уже не может просто так прийти в своё бывшее жильё, а покупатель волен делать с недвижимостью всё, что захочет: сменить замки, выбросить мебель, начать ремонт, въехать и жить в ней или заселить арендаторов.
Акт приёма-передачи также называется передаточным актом. Если хотите узнать, что об этом документе говорит закон, загляните в Гражданский кодекс РФ.
Помните:
- акт приёма-передачи является дополнительным документом к договору купли-продажи;
- акт — результат договорённостей между продавцом и покупателем: пункты в нём они согласовывают вместе, могут убирать или добавлять свои пункты;
- акт подписывается минимум в двух экземплярах: один остаётся у продавца, второй — у покупателя; часто подписывается третий экземпляр — для Росреестра, который будет регистрировать право собственности.
Типовой шаблон акта приёма-передачи квартиры вы найдёте в «Библиотеке документов Циан.Журнала».
Зачем нужен акт приёма-передачи
Такой документ необходим по нескольким причинам. Он помогает:
- зафиксировать фактическую дату передачи квартиры — с этой даты начинают отсчитываться сроки коммунальных платежей, налоговых обязательств;
- подробно описать состояние жилья, отделку, наличие или отсутствие дефектов, чтобы потом не спорить о качестве переданного жилья;
- подтвердить исполнение условий договора купли-продажи или ДДУ;
- обезопасить обе стороны от возможных претензий в будущем.
Акт приёма-передачи составляется и при передаче ключей от квартиры на вторичном рынке, и при передаче квартиры в новостройке от застройщика дольщику. Смысл у документов один, но пункты могут незначительно отличаться.
Как составить акт приёма-передачи
Расскажем, что должен содержать акт приёма-передачи. Но стороны по согласованию могут вносить в документ свои пункты — закон это позволяет.
Что должно быть в акте приёма-передачи
- Дата и место составления акта.
- Номер и дата заключения договора купли-продажи.
- Данные о сторонах сделки: имена, паспортные данные и адреса регистрации продавца и покупателя.
- Характеристики передаваемого помещения: адрес, кадастровый номер, количество комнат, общая и жилая площадь. Данные должны совпадать с информацией в выписке из ЕГРН и техпаспорте квартиры.
- Фраза о том, что квартира находится в надлежащем состоянии.
- Опись мебели и бытовой техники, если одна сторона передаёт их другой вместе с квартирой. Опись чаще всего используется при аренде — при передаче квартиры от наймодателя нанимателю или от нанимателя наймодателю.
В качестве приложения к акту приёма-передачи можно использовать фотографии передаваемого имущества.
- Фраза о том, что ключи от квартиры были переданы покупателю.
- Факт оплаты стоимости квартиры по договору: «покупатель передал, а продавец принял денежные средства в размере…».
- Отсутствие долга по коммунальным услугам.
- Подписи сторон. Нотариально акт заверять не нужно.
Подписав акт, принимающая ключи сторона начинает нести ответственность за квартиру. Если на следующий день после подписания акта случится протечка или пожар, отвечать и возмещать убытки соседям будет именно покупатель.
Подписывать акт приёма-передачи может сам участник сделки или его представитель. Во втором случае должна быть оформлена доверенность, реквизиты которой указывают в акте.
Акт приёма-передачи составляют на простом листе бумаги любого формата. Его можно написать от руки или набрать на компьютере — это не влияет на законность документа.
Если квартира в ненадлежащем состоянии
Бывает, что на просмотрах квартира была в одном состоянии, а при передаче — уже в другом. За пару недель, пока шла сделка, соседи, например, могли залить квартиру и испортить ремонт. Иногда к моменту передачи квартиры дом признают аварийным или расстроенный сособственник сносит стену — случаи бывают разные.
Если состояние квартиры значительно изменилось к моменту передачи ключей и изначально обсуждалась покупка жилья в другом состоянии, покупатель вправе потребовать:
- соразмерно уменьшить цену;
- устранить недостатки;
- возместить стоимость устранения недостатков;
- если недостатки неустранимые или появляются вновь и вновь — расторгнуть договор купли-продажи и потребовать от продавца вернуть деньги.
По сложившейся судебной практике, недостатки, обнаруженные по истечении двух лет с момента передачи квартиры, суд во внимание не принимает.
Особенности подписания акта приёма-передачи в новостройке
Когда ключи передаёт застройщик дольщику, действуют те же правила, но есть важные отличия.
Покупатель новостройки должен очень внимательно осмотреть квартиру перед подписанием передаточного акта. Ведь он её ещё не видел и, если подпишет акт, не сможет потребовать от застройщика устранить недостатки. Поэтому дольщику следует тщательно подготовиться к приёмке квартиры.
Если дольщик обнаружил недостатки, он может подписать акт с обязательным требованием устранить их. Но если недостатки такие, что помешают в квартире жить, — предположим, нет отопления зимой, нет воды, не закрывается окно, то акт подписывать не надо: пусть застройщик сначала устранит недостатки.
Когда продавец и покупатель подписывают акт приёма-передачи
Такой документ подписывается только в момент передачи ключей от продавца покупателю. Схема «утром подписали, вечером отдадим ключи» опасна для принимающей стороны. С момента подписания акта доступ в квартиру должен быть только у покупателя.
Перед подписанием акта покупателю лучше убедиться, что с квартирой действительно всё в порядке. Обычно акт подписывается в самой квартире, после чего продавец отдаёт ключи и уходит, а покупатель остаётся, чтобы сменить замки.
Сколько времени надо хранить акт приёма-передачи квартиры
Закон не устанавливает специальных сроков хранения актов приёма-передачи. Обычно используется следующая практика: если акт является неотъемлемой частью договора, его хранят столько же, сколько и основной документ.
Акт приёма-передачи при аренде жилого помещения собственнику стоит хранить до тех пор, пока наниматели не вернут ключи обратно или не передадут их другому ответственному лицу. При этом надо подписать ещё один акт приёма-передачи жилого помещения — уже от нанимателя наймодателю.
Главное
— Акт приёма-передачи фиксирует передачу жилья от продавца покупателю. После подписания акта продавец отдаёт покупателю ключи от квартиры.
— Стороны могут вносить в акт изменения: добавлять и убирать пункты.
— Подписав акт, покупатель начинает нести ответственность за квартиру и состояние её коммуникаций.
— Если состояние квартиры изменилось, покупатель может потребовать устранить недостатки или возместить ему стоимость ремонта.
— Акт хранится среди документов собственника столько же, сколько и договор купли-продажи.
Фото: Grustock, kryzhov / Shutterstock / Fotodom
