Об этом ЦИАН.Журнал поговорил с генеральным директором краснодарского агентства недвижимости «Аякс» Александром Кутченко.
Долгострои не навсегда
— В Краснодаре цены на жилье неизменно растут. Это происходит за счет притока населения со всей страны?
— Не сказал бы, что цены у нас растут быстрее, чем в других регионах. Если сравнивать уровень стоимости жилой недвижимости в городах-миллионниках, Краснодар находится во второй десятке. Справедливо утверждать, что рост цен у нас чуть выше уровня инфляции — максимум 6–7%.
Краснодар входит в топ-5 ведущих городов России по объему жилищного строительства. Строительство наряду с сельским хозяйством и туризмом — один из основных видов бизнеса в крае.
На рынке жилой недвижимости выставлено огромное количество предложений, поэтому стоимость жилья у нас несколько ниже, чем в других регионах. До недавнего времени был профицит жилья. Сейчас, в связи со вступлением в силу изменений в закон № 214-ФЗ, ситуация выправляется, рынок стабилизируется. Новостройки продаются в среднем по 47–48 тыс. рублей за кв. м, жилье на вторичном рынке — по 57–60 тыс. рублей за кв. м.
— Краснодар числится и среди регионов — рекордсменов по долгостроям.
— Долгострои у нас есть. Года два-три назад Краснодар находился в начале списка городов с наибольшим количеством замороженных строек. На мой взгляд, главная причина этой проблемы в том, что долгое время доступ на рынок недвижимости был слишком легким и простым, а эта отрасль требует значительных инвестиций.
Цены на недвижимость в Краснодаре были очень невысоки из-за огромного количества предложений, и даже поток мигрантов не обеспечивал стабильных продаж. Маржинальность на рынке недвижимости в 2015–2016 годах составляла от 7 до 9%. Многие застройщики, у которых была зыбкая финансовая модель, при отсутствии спроса на жилье были вынуждены остановить строительство.
Последние полтора года краевые и городские власти проводят большую работу по возобновлению строительства. Компаниям, взявшимся за долгострои, предоставляются определенные преференции. В этом году уже сдан ряд домов, строительство которых ранее было заморожено.
На сегодняшний день приостановлено возведение всего пяти-шести крупных объектов — полагаю, в следующем году вопрос с долгостроями будет снят окончательно.
За последний год в городе практически не было приостановления строительства, а после перехода на эскроу-счета долгостроев возникать уже не будет. Останутся только крупные компании с многолетним стажем работы и хорошими финансовыми показателями. Если на рынок будут выходить новички, то уже с большими инвестиционными возможностями.
— Какое жилье пользуется наибольшим спросом в Краснодаре? Предлагаются ли на первичном рынке квартиры с отделкой?
— После 2014 года наметился тренд на уменьшение площади квартир. Сегодня самыми востребованными форматами в Краснодаре являются студии площадью 22–24 кв. м и небольшие однокомнатные квартиры. Если раньше средняя площадь однокомнатных квартир составляла 40–42 кв. м, то теперь она уменьшилась до 34–35 кв. м. Стоимость таких квартир в спальном районе составляет примерно 1,4–1,5 млн рублей, студию удастся купить за 1 млн рублей. В центре города стоимость подобных объектов примерно в два раза выше. Кроме того, наблюдается небольшой рост спроса на двух- и трехкомнатные квартиры.
Жилье с отделкой предлагается только в экономклассе (соотношение с отделкой/без примерно 20 на 80%). Одна из самых крупных девелоперских компаний Краснодара традиционно сдает в эксплуатацию квартиры только с отделкой под ключ. Ряд компаний делают микс: один подъезд в доме — с отделкой, другой — без.
Такой готовый вариант чаще предпочитают приезжие.
Ремонт означает дополнительные траты: если новоселы делают его самостоятельно, он обойдется им дороже. К тому же на него понадобится время — как минимум три–четыре месяца надо где-то жить. Разумеется, имеет значение и тот факт, что при покупке квартиры с отделкой под ключ, стоимость ремонта «зашивается» в ипотеку.
Добрый и драйвовый Краснодарский край
— Из каких регионов люди переезжают в Краснодар?
— География очень обширная: Дальний Восток, Сибирь, в последнее время среди покупателей все больше москвичей. Многие переезжают из Челябинска — думаю, по причине неблагоприятной экологической обстановки в этом городе. Четыре–пять лет назад стали появляться клиенты из Ставропольского края. Отчасти миграция из соседнего края связана с выходом на наш рынок крупнейшей девелоперской компании Ставрополья, которая быстро привлекла внимание горожан качественными объектами с развитой инфраструктурой.
В том, что люди хотят жить у нас, нет ничего удивительного.
Краснодарский край обладает уникальным местоположением: тут два моря, у нас расположен лучший в России и один из лучших в мире горнолыжных курортов — Красная Поляна, много бальнеологических курортов.
У нас тепло, свежие овощи и фрукты доступны чуть ли не круглый год — люди хоть какую-то часть жизни хотят пожить в теплом климате. Да и вообще — веселый, добрый, драйвовый у нас регион.
— Говорят, что к вам едут люди старшего возраста, чтобы на пенсии погреться и насладиться солнцем.
— Среди приезжих люди самого разного возраста. В последнее время очень много молодежи. Даже среди сотрудников нашей компании 30% местных и 70% приезжих. Кстати, в Краснодаре неплохой рынок труда, средняя зарплата в городе составляет 35–38 тыс. рублей в месяц.
— Сколько сделок в вашем агентстве проходит с привлечением ипотеки?
— На первичном рынке соотношение 50 на 50%, на вторичном рынке с привлечением ипотечного кредита проводится 30–35% сделок. Ипотечных сделок на «вторичке» меньше, потому что там значительное количество альтернативных сделок, когда человек продает одну квартиру и покупает другую.
— Какие форматы жилья наиболее популярны на загородном рынке?
— По отношению к Краснодару я не стал бы употреблять понятие «загородный рынок» в том варианте, в котором он существует в Москве или Санкт-Петербурге. Краснодар — достаточно своеобразный город. Он застраивался хаотично. Исторически сложилось, что в городе большие площади, в том числе и в центре, занимает частный сектор. Поэтому мы предпочитаем говорить о продаже домовладений.
Первые проекты коттеджных поселков начали выходить на рынок лет семь назад. Во-первых, у нас нет территорий, окруженных большими лесными массивами. Во-вторых, ментальность местных жителей такова, что они предпочитают жить обособленно, индивидуально.
Сегодня покупатели проявляют достаточно живой интерес к объектам загородного домостроения — сложилось несколько очень интересных коттеджных поселков со своей инфраструктурой. Большинство из них относится к эконом- или бизнес-классу. Наиболее востребованный формат — небольшие дома площадью до 100–120 кв. м, расположенные на участках от трех до пяти соток.
Новые красивые места в городе меняют людей
— В прошлом году администрация Краснодара ограничила точечную застройку в пользу комплексной застройки. Как это отразилось на стоимости недвижимости в обжитых районах с развитой инфраструктурой?
— Точечная застройка — это преступление перед городом с архитектурной точки зрения. Стоит колоритный домик конца XIX — начала ХХ века, и вдруг рядом с ним вырастает десятиэтажный бизнес-центр из стекла и бетона или стандартная многоэтажка.
Например, по одной из магистральных улиц города — Северной — просто стыдно ехать. Это широкая улица, которая связывает несколько районов города, но на ней стоит то халупа, то безликая «стекляшка», то вообще что-то несусветное.
Ограничить точечную застройку следовало еще 20 лет назад. Хорошо, что сделали это хотя бы сегодня. Кроме того, в центре введено ограничение по этажности — это тоже большое благо для города. Конечно, эти факторы приводят к увеличению цен на недвижимость в центре. Но главное — прекращается бездумное застраивание точечными проектами.
Наш земляк Сергей Галицкий — бизнесмен, основатель торговой сети «Магнит» — как-то сказал, что очень любит Краснодар, но у него не хватит возможностей повлиять на его облик. Поэтому он решил менять город правильным озеленением, чтобы скрыть архитектурные недостатки, — обустроил огромный парк, который сейчас является центром притяжения для жителей: сюда приезжают свадебные кортежи, здесь гуляют мамы с колясками, приходит молодежь. Я убежден, что новые красивые места меняют не только город, но и ментальность людей, их внутренний мир, а это дорогого стоит.
Из журналистов — в брокеры
— «Аякс» является спонсором акции «Тотальный диктант», а в этом году сотрудники компании даже выступили в роли «диктаторов» — людей, которые диктовали текст. Зачем вам это нужно?
— По образованию я журналист. Мой любимый писатель Сергей Довлатов говорил, что родина — это прежде всего язык. Полностью с ним согласен, поэтому преклоняюсь перед тем, что делают организаторы акции «Тотальный диктант». Мы стараемся внести посильную лепту в дело, благодаря которому наш язык живет, очищается, развивается: предоставляем свои площадки для мероприятия, наши сотрудники выступают «диктаторами». Меня радует, что с каждым годом все больше горожан участвуют в этой акции.
— Для сотрудников компании участие в «Тотальном диктанте» является обязательным?
— Нет, ни в коем случае не призываю к этому. Но когда в этом году увидел на площадке, где диктовал текст, сотрудников компании, не скрою, было приятно.
В бизнесе очень важны коммуникации, в том числе и письменные. Если письмо от партнера по бизнесу написано с ошибками, меняется и мое отношение к этому человеку.
— Что привело журналиста в недвижимость?
— Я окончил факультет журналистики Львовского высшего военно-политического училища. Когда отслужил пять лет на территории бывшей Чехословакии и Германии и вернулся в Краснодар, то обнаружил, что моя профессия не оставляет шанса прокормить семью. Судьба привела меня в недвижимость. На тот момент у меня не было жилья, а я четко понимал, что среди материальных ценностей это — главная: без квартиры ты становишься человеком без определенного места жительства.
— Сложно ли подбирать сотрудников для агентства? Часто ли у вас меняются брокеры?
— Достаточно часто. Это происходит по двум причинам. Во-первых, не все люди готовы к нашей работе. Американцы говорят, что из десяти только два-три человека могут быть агентами по недвижимости. Мизантроп, интроверт никогда не станет хорошим брокером. Во-вторых, в нашей компании довольно серьезные правила игры, жесткий подход к таймингу, отчетности. Но люди, которые поработали в компании, попали в орбиту, от нас уже не уходят.
— Чем вы любите заниматься в свободное время?
— У меня два любимых занятия. Я болельщик: без ложной скромности скажу, что во многих видах спорта разбираюсь полупрофессионально. И еще очень люблю читать. Позавчера в двадцатый раз перечитал «Заповедник» Довлатова. Из последнего мне очень понравился новый роман Водолазкина «Брисбен» — потрясающая вещь. Недавно прочитал воспоминания Иннокентия Смоктуновского «Быть». Так что, когда есть время, наблюдаю за спортивными соревнованиями или читаю.
