Победит ли онлайн продуктовые сети
— Недавно Ozon объявил, что начинает эксперимент по доставке продуктов и товаров повседневного спроса в течение 40 мин. На ваш взгляд, это скажется на работе продуктовых сетей? Не перестанем ли мы ходить в магазины?
— Сокращение времени доставки — это хорошо, вот если бы промежуток между заказом и доставкой составлял пять минут, тогда это угрожало бы ритейлу. На устоявшихся западных рынках доставка существует уже давно, тем не менее люди продолжают ходить в торговые центры. Поход в магазин — своего рода семейная традиция, отдых от текущих дел, приятное событие как для женщин, так и для мужчин.
Стандартные продукты (например, минеральную воду, соки) действительно лучше покупать онлайн, чтобы не носить.
— Быстрая доставка товара клиенту реальна, если склады интернет-магазина приближены к потребителю. Как вы оцениваете перспективы развития складской недвижимости в городе?
— Интернет-магазины работают по-разному. Например, интернет-магазинам бытовой техники, как правило, не нужны отдельные большие складские помещения. Как только вы сделали заказ, интернет-магазин едет на склад производителя, забирает товар и доставляет вам. Ему требуются лишь небольшие склады — для товаров, которые заказали, но пока не забрали, или тех, кто ждет доставки.
Что касается продуктовых интернет-магазинов, не слышал, чтобы они искали какие-то склады в том или ином районе Москвы. Обычно склады арендуют те, кто связан со стройкой: покупатель приехал за обоями — надо ему сразу выдать товар. Допустим, у «Леруа Мерлен» каждый магазин — это склад, при заказе они просто ищут, с какого склада им удобнее доставить.
Удар по Тверской
— Что происходит в сегменте стрит-ритейла? Почему состав арендаторов Тверской улицы и других торговых коридоров Москвы выглядит так тускло и однообразно?
— В центре города произошло серьезное перераспределение транспортных артерий. Десять лет назад Тверская была основной магистралью, наиболее привлекательной для стрит-ритейла. Аренда помещения около Центрального телеграфа — в зоне, ближайшей к Кремлю, доходила до $7–10 тыс. за 1 кв. м в год. А стоимость помещения приближалась к $100 тыс. за 1 кв. м.
В последние годы произошли трансформации, связанные с платной парковкой, часть центральных улиц стала пешеходной — изменилась схема передвижения людей. Например, теперь по Большой Дмитровке гулять удобнее и приятнее, чем по Тверской, где много машин, шум, выхлопные газы.
Пешеходный трафик с Тверской перераспределился по другим улицам. Те, кто владел разными помещениями на транспортной артерии № 1, до сих пор не оправились от того, что она перестала быть интересной крупным ритейлерам.
Стало другим и потребительское поведение. Если раньше мы делали покупки в разных магазинах на улице, то сейчас всей семьей едем в большой торговый центр, в котором удобно и вещи купить, и кино посмотреть, и перекусить на фуд-корте. Это тоже отразилось на стрит-ритейле.
Основными потребителями помещений стрит-ритейла в центре всегда были банки, которые занимали около 50% помещений и генерировали цены на аренду. Сейчас банков меньше, количество банковских отделений и розничных операций сокращается, все чаще мы пользуемся онлайн-банкингом.
Раньше банкам было все равно, какая ставка аренды, главным было открыть отделение на этой улице. Банки даже конкурировали, кто больше даст за аренду. Сейчас этого нет: арендаторы, нацеленные на локальный спрос, не готовы к тем ставкам, которые были раньше, — они платят в два-три раза меньше.
— Чем объяснить пустующие помещения, которые не находят арендаторов?
— Это происходит по двум причинам. Во-первых, из-за консервативного взгляда владельца: недавно он получал тысячи долларов за аренду и не согласен на меньшее — он сидит и ждет у моря погоды. Во-вторых, некоторые собственники непрофессионально управляют своим имуществом.
Раньше не надо было прилагать усилий — выставил помещение, к тебе пришел арендатор, вы подписали договор. Сейчас правила игры поменялись: приходится думать, как сделать свой продукт конкурентоспособным. Многие к этому оказались не готовы.
Знаю нескольких собственников, у которых помещения более двух лет стоят пустыми: они до сих пор верят, что придет «золотой» арендатор.
Кстати, такая же ситуация и в офисном сегменте. Если у собственника ипотека или еще какая-то причина, по которой ему срочно нужны деньги, он быстрее приходит к тому, что надо меняться.
— Почему освободившиеся после банков площади не занимают кафе и рестораны?
— По разным причинам. Некоторые помещения юридически не свободны. Кроме того, для арендатора важны не только адекватные коммерческие условия, но и длительность отношений. Например, стоимость ремонта под ресторан в помещении сопоставима с арендной платой за период от полугода до двух лет. А собственник готов заключить только кратковременный договор на 11 месяцев и нет гарантий, что он его продлит по окончании этого срока, и в этом случае владелец ресторана окажется в убытке.
Офисы и нефиксированные рабочие места
Фото: Игорь Порхомовский
— Ваша компания более 10 лет работает с офисной недвижимостью. Как за это время изменились требования арендаторов? Какими они хотят видеть свои офисы?
— Глобально ничего: любая компания испытывает потребность в переезде, маленькая переезжает чаще, большая — реже. Наверное, только госкомпании десятилетиями жили с неизменной административной структурой. Но теперь и это не так: за последнее десятилетие государство превратилось в активного игрока на офисном рынке, но не всегда речь идет об офисах для сотрудников министерств и ведомств.
Например, столичное правительство создает специализированные центры занятости для пожилых людей, где пенсионеры могли бы общаться в клубах по интересам, заниматься музыкой, рисованием. Такие центры предполагается открыть в каждом районе Москвы — мы подбираем для них помещения.
Среди наиболее ярких трендов — активное развитие сервисных офисов, когда компания занимается напрямую своим делом, а все административно-хозяйственные процессы перекладывает на плечи арендодателя, у которого в штате есть административный директор, ресепшн, охрана, электрик, офис-менеджер. Аренда такого офиса обходится дороже, чем обычно. Но дополнительные затраты и время сотрудников компании, освободившееся для работы с клиентами, ценнее.
Еще одна особенность — пересмотр модели потребления офисного пространства. Компании оставляют необходимое количество мест для сотрудников, которые должны ежедневно находиться в офисе (бухгалтерия, секретари), а всех остальных переводят в режим нефиксированных рабочих зон.
Скажем, сотрудник участвует в рабочих группах по нескольким проектам в разных локациях. Он работает то на одном проекте, то на другом, а его рабочее место в офисе простаивает.
Выход — создаются временные рабочие места: когда сотруднику необходимо, он заезжает в офис, распечатывает презентации, проводит встречу с клиентом в переговорной и уезжает на показ объекта или новую встречу.
Например, в нашей компании весь коллектив собирается в офисе только на собраниях, а постоянно занято лишь 40% рабочих мест. Поэтому мы думаем, что делать с освободившимся пространством.
— Аналитики отмечают снижение среднего объема арендуемых офисов по сравнению с показателями, которые рынок демонстрировал до кризиса 2013 года.
— Действительно, средний размер сделок уменьшается. В период 2009–2013 гг. офисный рынок находился в фазе роста. Есть такой показатель, как частота переезда компаний: в плохие времена он увеличивается. В кризис компаниям приходится сокращать свободные площади и возвращать их обратно на рынок. Количество сделок в среднем уменьшается, их размер сокращается. Это и происходило последние четыре года. Сейчас рынок стабилизировался.
Если до кризиса мы закрывали по 160–200 сделок в год, после 2013 года — 120–140. Ниже показатели не падают, но и увеличить их пока не получается.
Если говорить о ставках аренды, их рост начнется с центра, где качественных помещений класса А осталось очень мало (около 3% свободных площадей), следовательно, и на освобождающиеся офисы ставки будут выше, а нового строительства нет. За Третьим кольцом спрос на офисы невелик. Вакансия в основном увеличивается либо в некачественных объектах, либо в объектах, где у владельцев сверхрыночные ожидания.
— То есть местоположение остается главным требованием при выборе офиса?
— Да, офисы за Третьим кольцом тоже сдаются, но плохо. Несколько девелоперов, которые возводили комплексы за МКАД, обанкротились, потому что не получилось их заполнить: спроса нет. Помню, был большой проект, по которому предполагалось построить в Котельниках — аналог «Москва-Сити» на 900 тыс. кв. м, потом от него решили отказаться. Очень сложно представить компании, которые захотели бы туда переехать.
Для рискованных и для консервативных
— Рекомендуете ли вы своим клиентам приобретать офисы в качестве инвестиционного продукта? Насколько это сегодня выгодно?
— Согласно статистике, 60% крупных инвестфондов вкладывает средства в офисную недвижимость, оставшиеся 40% приходятся на склады, торговые центры, стрит-ритейл, гостиницы. Офисная недвижимость консервативная, предсказуемая, с ней легко работать. Хорошие офисы всегда пользуются спросом, в любом районе — все зависит от цены.
Но к выбору офисного помещения частному инвестору надо подходить взвешенно и продуманно, внимательно анализируя спрос на офисы и конкурентную среду в той или иной локации.
У одного нашего клиента есть нежилое помещение в ЖК неподалеку от «Крокус Сити Молла». В этих домах много свободных помещений на первых этажах, поэтому каждый раз, когда съезжает арендатор, у него возникают проблемы со сдачей помещения в аренду. То же самое относится и к бизнес-центру «Красногорск Плаза» — это хороший объект, но половина офисов пустует, потому что локация не интересна. Замкнутый круг.
— Что вы посоветуете купить клиенту: офис или помещение в стрит-ритейле под магазин?
— У них разные преимущества и недостатки.
Преимущества офиса — стабильность, здесь вряд ли будет сильный рост, но и большого падения не случится. А в стрите ты можешь чувствовать себя хорошо, а потом у тебя арендатор съехал — и ты такого же не найдешь.
Мы для своих клиентов делаем проекты с доходностью 10–12% — как в офисном сегменте, так и в ритейле. Но и там и там свои нюансы. Если человек готов рискнуть, предлагаем брать стрит-ритейл. Если хочет стабильности — нужно брать офис.
Как сказал один из наших клиентов, «я не гонюсь за высокой доходностью, но хочу, чтобы, если уедет арендатор, у меня уже стояла очередь из желающих занять это помещение». Да, доходность офисного помещения меньше. Но ежегодно происходит индексация ставки аренды и арендатор платит все больше.
— Как вы проводите свободное время, чем любите заниматься?
— Большую часть свободного времени стараюсь проводить с семьей. У меня трое детей, дочке четыре месяца — самое интересное время, поэтому стараюсь быть с ней чаще. Еще являюсь членом мотоклуба и все сезонное время передвигаюсь на мотоцикле — на нем приехал и на нашу встречу.
Мы с семьей много путешествуем, стараемся посмотреть мир. Самой незабываемой для меня стала поездка в Южную Америку, когда за 24 дня мы осмотрели Боливию, Перу, Чили, летали на остров Пасхи. Мне сложно представить что-то сопоставимое по силе эмоций. Жаль, не каждый год получается совершать такие путешествия.
