Чем отличается естественный износ от порчи имущества
Нужно разграничивать естественный износ и порчу имущества — от этого зависит, кто будет платить за поломку.
Естественный износ — это процесс, в результате которого ремонт со временем изнашивается при обычной эксплуатации. Ведь даже при самом аккуратном отношении обои выгорают на солнце или отклеиваются, у ламината стирается верхний слой, а кухонная столешница меняет цвет, потому что на ней готовят. Всё это — естественный износ, чаще всего за него платит собственник.
Порча имущества — это процесс, в результате которого характеристики имущества резко ухудшаются по вине арендатора. Например, он залил диван черносмородиновым соком, уронил в чугунную ванну молоток, а его дети изрисовали обои. Всё это — порча имущества, потому что без воздействия извне диван, ванна и обои остались бы в хорошем состоянии.
Это нельзя считать естественным износом: ведь всё осталось бы чистым и целым, если бы наниматель квартиры был более аккуратным. Обычно за порчу имущества отвечает арендатор и оплачивает ремонт и химчистку из своего кармана.
Что написано в договоре аренды
Договор аренды — главный документ, который заключают между собой арендатор и арендодатель.
Аренда, арендатор и арендодатель — эти термины используются для коммерческой недвижимости. Когда речь идёт о жилой, правильно говорить наём, наниматель, наймодатель. Но в быту прочно закрепилось «аренда» применительно к жилью, поэтому мы используем оба варианта.
Именно договор аренды закрепляет все договорённости: кто за что будет платить и в какой ситуации. Если стороны что-то решили устно, но не зафиксировали это в договоре, юридической силы такая договорённость не имеет: нарушить её проще простого.
Кто ремонтирует квартиру в случае естественного износа, а кто — в случае порчи имущества, также прописывается в договоре аренды. Обычно первое происходит за счёт арендодателя, второе — за счёт арендатора.
Взносы за капитальный ремонт почти всегда вносит собственник жилья — конечно, если иное не установлено в договоре найма. Капитальный ремонт улучшает технические характеристики квартиры, повышает её ликвидность и цену — к нанимателю эти параметры не относятся, он за это платить не должен.
Кто платит в конкретной ситуации: примеры
Разберём несколько ситуаций, чтоб было понятнее, кто в каком случае должен платить.
Потёк кран
Если кран потёк сам по себе, в процессе обычной эксплуатации, он крепко держится и нет следов применения силы — это текущий ремонт, который должен оплачивать собственник жилья.
Если же кран оторван, скручен, выломан — это уже не относится к текущему ремонту, платить должен арендатор.
Подписывая договор найма, стороны также подписывают и акт приёма-передачи имущества с описью этого имущества. В нём не только перечисляются вещи и бытовая техника в квартире, но и их состояние. Если кран изначально слабо прикручен или подтекает, это следует указать в акте.
Сломалась стиральная машина, холодильник или плита
Бытовая техника иногда ломается, и ремонтировать её должен собственник. Но если машинка сломалась, потому что наниматель постирал в ней 3 пары зимних ботинок, а плита — потому что на неё пролился литр убежавшего молока, ремонт будет оплачивать именно наниматель.
Разбито окно / повреждена входная дверь
Такие повреждения не относится к текущему ремонту: окно само по себе без внешнего воздействия не разбивается. Замена — на совести арендатора.
Произошёл потоп или пожар
Принципиальный момент — по чьей вине произошло ЧП. Если арендатора залили соседи, они и будут оплачивать ремонт. А вот если устроил потоп или пожар сам арендатор, возмещать убытки и собственнику, и соседям должен именно он.
В договоре найма этот момент надо обязательно зафиксировать. Иначе собственнику квартиры придётся платить за всё. А потом — через суд доказывать, что виноват не он.
Питомец повредил мебель или обои
По закону питомец считается собственностью своего хозяина. Если он повредил имущество в квартире, которую его хозяин снимает, ремонт предстоит оплачивать именно арендатору.
Если у сторон возник спор о том, по чьей вине произошла поломка, собственник вправе провести независимую экспертизу, наняв специалиста.
Можно ли сделать ремонт в счёт аренды
Если арендатор не виноват в поломке, он может отремонтировать бытовую технику или мебель за свой счёт, подкрепив траты чеком. Собственник вычтет эту сумму из арендного платежа в этом месяце: наниматель заплатит меньше. Такую схему можно применять, если стороны согласны на неё и прописали это в договоре.
Если собственник обнаружит ущерб, когда арендатор будет съезжать, он вправе удержать депозит или часть депозита. Обычно размер депозита составляет 100% ежемесячной арендной ставки. Если квартире не нанесён ущерб, собственник обязан вернуть его арендатору в полном объёме.
Многие ошибочно принимают депозит за оплату последнего месяца проживания — это не так.
Почему собственнику стоит подумать о страховании квартиры
Если арендодатель не хочет разбираться, кто виноват в поломках и за чей счёт их нужно устранять, можно застраховать квартиру.
Для квартир, которые сдаются в аренду, существуют отдельные страховые программы. Они допускают возмещение практически любого вида ущерба — от сломанной мебели до потопа, который устроили соседи сверху.
Страховка становится единственным способом возместить ущерб в том случае, если арендатор съехал без предупреждения, оставив квартиру в разорённом виде, который не покроет ни один депозит.
Размер депозита составлял 60 тыс. рублей, но после того, как арендатор съехал, выяснилось, что надо переклеивать обои, покупать новый телевизор и матрас на двуспальную кровать. Депозит не покроет эти расходы.
Стоимость страховки составляет в среднем 0,6% страховой суммы, которая для каждой квартиры своя.
Когда придётся обращаться в суд
Если ситуация вышла из-под контроля, виновника установить не удаётся, а ущерб превосходит сумму депозита, остаётся решать вопрос в суде.
Обратиться в суд можно только если стороны подписывали договор найма, а также акт приёма-передачи жилого помещения с описью имущества. Кроме того, потребуется подтверждение, что арендатор действительно проживал в этой квартире — это могут быть арендные платежи, с которых арендодатель платил налоги. К документам надо будет приложить акт о нынешнем состоянии квартиры, составленный на основе свидетельских показаний.
Главное
— Естественный износ — неотъемлемая часть эксплуатации вещей, за него обычно платит собственник. Порча имущества возникает по вине арендатора, поэтому он и оплачивает ущерб.
— Отношения между арендатором и арендодателем регулирует договор аренды. Именно в нём устанавливается, кто и за что платит. Устные договорённости юридической силы не имеют.
— Если причина поломки непонятна, собственник проводит независимую экспертизу за свой счёт.
— У собственника есть разные способы урегулировать ситуацию: включить ремонт в счёт аренды, удержать депозит, застраховать квартиру. В крайнем случае можно обратиться в суд.
Фото: Stock-Asso, Tob1900, VBlock, Yuganov Konstantin / Shutterstock / Fotodom
