Как подготовить квартиру к сдаче в аренду

Оцените квартиру и спрос в вашем районе 

Подготовка квартиры к сдаче в аренду начинается с анализа рынка: что сдаётся в районе и по какой цене. Для этого нужно сравнить аналогичные по площади и другим характеристикам объявления. Можно обратиться за помощью к риелтору или изучить рынок самостоятельно. Удобнее всего делать это на онлайн-агрегаторах с помощью фильтров. 

На Циане можно сузить круг поиска, используя десятки фильтров на платформе — от типа ремонта и вида из окон до условий сделки. Искать можно и по ключевым словам в описании при помощи параметра в фильтрах «Поиск по описанию». Полезная опция — фильтр по дате публикации: так удобно отслеживать новые варианты.

Также можно оценить спрос в конкретном доме. В карточках объектов есть история объявлений в этом и соседних домах, где видны активные и снятые с публикации варианты с ценами и датами. 

Источник: Циан 

Сравнивать цены стоит только среди похожих вариантов, а для этого нужно оценить свою квартиру без иллюзий. Плюсы: близость к транспорту и инфраструктуре, свежий ремонт, ухоженный дом, удобное жильё для людей на колясках. Минусы: удалённость от метро и остановок, плохое состояние жилья, нехватка мебели и техники.  

Отметьте параметры доступности для людей на колясках

и увеличьте аудиторию своего объявления

Cоздать

Но если локацию изменить нельзя, то поработать над интерьером и повысить ценность квартиры на рынке аренды — задача вполне выполнимая. 

Определите, нужен ли квартире ремонт   

Сначала решите, нужно ли делать капитальный ремонт или достаточно косметического. Если дом старый, а квартира не обновлялась годами, при капитальном может потребоваться замена коммуникаций, электрики, сантехники. 

Косметический ремонт — это свежая отделка: покраска, обои, возможно полы. Если квартира в целом в порядке, то можно обойтись им  — так быстрее и дешевле.

Здесь достаточно освежить мебель и сделать лёгкую косметику. Фото: photosounds / Shutterstock / Fotodom

Ремонт квартиры под сдачу не обязан быть дорогим — важнее, чтобы он был уместным. Можно сделать недорого, но функционально и со вкусом. 

Решает при этом не только бюджет, но и понимание, кому именно вы планируете сдавать квартиру. Перед ремонтом определите целевую аудиторию и её предпочтения. Студенты чаще обходятся минимальным набором: диван, рабочий стол, кухонная зона, базовая техника и интернет. Семьям с детьми важнее обустроенная кухня, места для хранения и удобные спальные места.

Оцените фронт работ

Квартира в новостройке: ремонт с нуля

Если жильё под сдачу куплено в новостройке без перегородок, не стоит пытаться выжать из площади максимум. Просторная комната и кухня-гостиная смотрятся выигрышнее, чем несколько маленьких пространств на той же площади.

Ещё на этапе ремонта продумайте разводку электрики и количество розеток, а также решите, что ставить в санузле — ванну или душевую. Душ ближе к гостиничному формату и устраивает многих, но от хорошей ванны мало кто откажется, особенно при долгосрочной аренде.

В отделке выбирайте практичные, износостойкие и влагостойкие варианты. Среди напольных покрытий популярны ламинат, кварцвинил, линолеум, плитка. 

Стены можно покрыть краской: её легко обновлять, но она требует ровной поверхности. Выровнять стены штукатуркой реально и своими руками по нашей инструкции. Перед покраской их обрабатывают шпаклёвкой, чтобы краска легла ровно. Обои желательно брать нейтральных оттенков без активного рисунка: им проще найти замену при необходимости. 

Сколько стоит ремонт квартиры в 2026 году

Цены, расчёт и на чём лучше не экономить

Читать

Квартира во вторичке: косметический ремонт

Даже если вы переклеивали обои и перекрашивали детскую в прошлом году, всё равно найдётся, что подклеить и подкрасить уже сегодня. Это могут быть царапины на косяках дверей, следы от кошачьих когтей на обоях, сломанные ручки на окнах и прочие мелкие недочёты — они придают квартире неряшливый вид.

«Мелочи», которые портят впечатление. Фото: Mihail2121 / Shutterstock / Fotodom

Обновить краску или обои можно своими руками, а вот с полами чуть сложнее. Заменить старые полы в бюджетном ремонте удаётся не всегда, как временное решение могут выручить линолеум или ковролин. 

Скрипучие неровные полы — частая проблема старых квартир: иногда мастера предлагают выровнять их листами фанеры, но всё зависит от состояния исходного покрытия.

Линолеум — быстрое и бюджетное решение для обновления пола. Можно справиться своими силами. Фото: Ireshetnikov54 / Shutterstock / Fotodom

Обратите особое внимание на состояние санузла: всё должно сверкать чистотой. Даже если плитка не новая, можно зачистить швы или обновить затирку. Это хлопотно, но сразу придаст стенам свежий вид. Саму ванну можно очистить разными способами в зависимости от загрязнений и типа покрытия, а кранам и лейкам — вернуть блеск полировальной пастой.

В строймаркетах и на маркетплейсах большой выбор стеновых панелей на любой вкус: под мрамор, дерево, мозаику — от пластиковых до самоклеящихся. Самоклеящиеся можно клеить прямо на плитку, но только если производитель допускает их для влажных помещений. Обычно это влагостойкие ПВХ-панели. При правильной подготовке стены и герметизации стыков это бюджетный экспресс-способ придать санузлу презентабельный вид своими руками. Самоклеящимися панелями можно облагородить и полы, например в санузле и кухне.

Что такое стеновые панели, какие они бывают

и можно ли ими заменить плитку в ванной

Читать

В любом жилье: проверка коммуникаций и приборов

Декор и косметическая отделка мало помогут, если есть проблемы с коммуникациями. Можно скрыть обоями старую проводку или спрятать за шкафчиком ржавые трубы, но рано или поздно всё это даст о себе знать. Оцените состояние батарей, проверьте слив на засоры, батареи — на ржавчину и протечки: лучше заменить ветхие узлы сразу, чем столкнуться с потопом и его последствиями. 

Если в доме жёсткая вода, стоит подумать об установке фильтра, который убережёт технику от частых поломок.

Вынесите всё лишнее и проведите генеральную уборку

Ремонт квартиры под сдачу — только начало: предстоит поработать над интерьером. 

Первый этап — расхламление. Чайные сервизы, статуэтки, магниты на холодильнике, коллекция кактусов и собрание сочинений уругвайского мыслителя должны освободить жилплощадь. Старые коврики, пластиковые контейнеры, вышедший из строя электрический чайник — всё отправляется на мусорку, дачу или раздаётся. 

Освободите полки в шкафах от личных вещей, у квартиранта должно быть своё место для хранения. Избавьтесь от старого текстиля, который успел за годы впитать запахи. Одеяла, подушки и постельное бельё лучше обсудить с нанимателем: при аренде на долгий срок многие предпочитают иметь своё.

Убрано всё лишнее: квартиранту есть где разместить свои вещи. Фото: SOFIA POPSUI / Shutterstock / Fotodom

Проведите генеральную уборку квартиры перед сдачей — сами или с клинингом. Вымойте все поверхности, окна, сантехнику, плиту и кухонные фасады, а затем хорошо проветрите помещения. Следует привести квартиру в такой вид, будто в ней никто раньше не жил.

Что должно быть в квартире для сдачи в аренду

Перед тем как обставить квартиру для сдачи в аренду, важно понять, что волнует будущих жильцов. Больше всего внимания приковано к спальне, кухне и ванной. Именно на эти комнаты стоит ориентироваться в первую очередь. 

Покупка подходящей мебели требует затрат, но они окупаются: квартиры с презентабельным интерьером сдаются дороже. 

Обставить квартиру бюджетно можно тремя путями: отреставрировать или обновить крепкую старую мебель, купить недорогие аналоги в магазинах и на маркетплейсах или поискать на сайтах подержанных вещей. Главное, чтобы всё выглядело свежо и опрятно. 

Некоторые арендаторы ищут квартиру без мебели и привозят свою. Но готовые варианты всегда востребованы: они экономят время и позволяют заехать сразу. 

Мебель и места для хранения

Базовый набор мебели: 

→ в спальне: кровать с хорошим матрасом, платяной шкаф, тумбочки; 

→ в гостиной: раскладной диван, шкаф или стеллаж и журнальный столик; 

→ в кухне: кухонный гарнитур, обеденный стол и 2–4 стула. 

В однокомнатной квартире спальное место обычно организуют на раскладном диване, но нередко ставят и кровать. Для большинства достаточно 1,5-спальной кровати, а кинг-сайз в однушке не всегда оправдан. 

Если площадь позволяет, можно поставить и кровать, и диван. Так вы расширите функциональность квартиры и круг арендаторов. 

Фото: evgeniykleymenov / Shutterstock / Fotodom

Мест для хранения должно хватать: даже один человек быстро заполняет шкаф. Вместительный шкаф плюс комод, при возможности — гардеробная в нише или кладовке.

Отдельный шкаф в прихожей для сезонных вещей — большой плюс. Современные системы хранения до потолка обходятся дороже, но не съедают пространство и повышают привлекательность квартиры.

Техника, кухня и санузел

Минимальный набор техники: 

• плита с духовкой или варочная панель;

• холодильник;

• микроволновка;

• электрочайник;

• стиральная машина;

• телевизор;

• пылесос;

• утюг. 

Желательны также кондиционер и посудомоечная машина, которую всё чаще можно встретить в арендных квартирах. 

Если техники не хватает, можно предложить потенциальному квартиранту привезти свою. Такие варианты тоже встречаются.

В кухне нужны функциональные шкафы, просторная рабочая поверхность, обеденный стол, пара стульев и табуретов на случай гостей. Понадобится посуда для готовки и сервировки и базовый набор кухонной утвари. 

Новая посуда в единой гамме смотрится аккуратно. Фото: nblx / Shutterstock / Fotodom

В санузле должны быть работающие смесители в ванной и душевой, исправный полотенцесушитель. Добавьте светильники, например, над зеркалом: некоторые беспроводные модели не требуют розеток, что удобно для съёмной квартиры. 

А если продумать всё до мелочей — вплоть до фена, новых полотенец и запаса мыла, — квартиранты оценят возможность заехать сразу, как в гостиничный номер. 

Рабочее место и интернет

Всё чаще арендаторы устраивают в квартире домашний офис, поэтому стабильный высокоскоростной интернет практически обязателен. Для тех, кто работает из дома, или для семьи со школьником стоит предусмотреть комфортный компьютерный стол с источником освещения и розетками, а также удобное кресло. 

Как организовать рабочее место дома

и сберечь здоровье на удалёнке

Читать

Что ещё пригодится

Не обойтись без инвентаря для уборки: щётка с совком, швабра с ведром, бытовая химия. Дополнительно понадобятся сушилка для белья и гладильная доска. 

Стоит подумать об установке москитных сеток, если их нет, и блокираторов на пластиковые окна, если планируете сдавать квартиру семье с детьми.

Как повысить привлекательность квартиры без лишних вложений

Поднять стоимость арендной ставки можно и без крупных вложений. Привлекательность квартиры складывается из мелочей: свет, порядок, продуманные детали и уместные решения часто работают не хуже, чем дорогой ремонт. 

Светлая отделка. Многим арендаторам по вкусу светлые и пастельные тона: обои и шторы в приятных оттенках визуально расширяют пространство и делают квартиру свежее. Тёмные и ядовито-яркие цвета, напротив, сужают круг арендаторов. 

Можно заменить текстиль — шторы, пледы, чехлы на стулья — на светлые и нейтральные.

Простота и гармония. Необычные дизайнерские решения могут дать в жилье под сдачу обратный эффект. 

Желательно поддерживать баланс: 1–2 ярких акцента работают лучше, чем пестрота по всему помещению.

Фото: New Africa / Shutterstock / Fotodom

Лояльность к животным. Арендаторов с питомцами много, а предложений для них мало. Разрешение на животных расширяет круг кандидатов, а связанные риски можно учесть в договоре найма.

Освещение. Яркое, но не слепящее освещение делает квартиру уютнее. Замените тусклые лампы на более мощные, добавьте локальный свет для уюта: бра, торшер, настольную лампу. 

Чистота и порядок. Даже стильная квартира проигрывает, если в ней не убрано, есть посторонние запахи или визуальный шум. 

Входная зона и двери. Прихожая — первое, что видят арендаторы. Освободите её от лишнего, повесьте крючки, поставьте обувницу. 

Детали. Несколько недорогих акцентов улучшают общую картину: аккуратные розетки и выключатели, чистые плинтусы, свежие полотенца и коврик в ванной. Эти мелочи создают ощущение ухоженности.

Преобразить квартиру доступными способами можно с помощью хоумстейджинга. 

Подготовьте квартиру к фотосъёмке, просмотрам и публикации объявления

Чтобы быстро сдать квартиру в аренду, важно произвести правильное первое впечатление: оно складывается только один раз. Поэтому ремонт и уборку стоит закончить до показов: если арендатор увидит беспорядок, второго шанса может не быть. 

Обезличьте пространство. Уберите личные фото, сувениры, игрушки, косметику. Так квартира выглядит просторнее, и человек легче представляет себя в этом пространстве.

Правильно сфотографируйте квартиру. Как это сделать просто и при этом профессионально — читайте в статье от интерьерного фотографа Анастасии Кутыриной.

Подготовьте квартиру к просмотрам. Проветрите помещение, удалите резкие запахи. Проверьте исправность выключателей, розеток, сантехники, кранов, окон и дверей. 

Оформите объявление. Грамотное описание квартиры для сдачи в аренду делает упор на факты и выгоды: точные площади, плюсы планировки, год постройки и тип дома, состояние ремонта, особенности — высокие потолки, окна во двор, гардеробная. Укажите инфраструктуру и условия сделки. 

Избегайте общих фраз вроде «уютная квартира» → лучше «светлая кухня 9 кв. м с выходом на лоджию и видом на парк». 

Удачный пример описания с позиции выгод. Источник: Циан

Ещё один удачный пример, где указаны возможные типы жильцов. Источник: Циан

Подготовьте заранее документы

Основные документы лучше собрать ещё до публикации объявления: так сделка пройдёт быстро и безопасно для обеих сторон. Узнать, какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду →

Уладьте формальности:

✔ Зарегистрируйтесь как самозанятый: налог 4% при сдаче физлицу и 6% при сдаче юрлицу или ИП. Лимит дохода — 2,4 млн рублей в год.

✔ Застрахуйте квартиру от пожара и потопа, вместе с мебелью и ремонтом.

Договор найма на срок до 11 месяцев регистрировать в Росреестре не нужно. О тонкостях продления договора рассказали в отдельной статье.

Чек-лист перед сдачей квартиры в аренду

✔ Ремонт и отделка. Ремонт не обязательно свежий, но без плесени, следов протечек и разрушающейся отделки.

✔ Коммуникации. Трубы без протечек, электрика исправна, вентиляция работает.

✔ Техника. Плита, холодильник, стиральная машина, чайник, микроволновка работают. Розетки и выключатели исправны.

✔ Санузел. Поверхности чистые, без налёта и запаха. Смесители не подтекают, сливы и канализация без засоров.

✔ Мебель и хранение. Шкафы освобождены, полки свободны, ветхая мебель вывезена или обновлена. Мест для хранения хватает.

✔ Уборка. Поверхности, окна, сантехника и кухня вымыты, квартира проветрена.

✔ Оснащение. Есть базовый набор посуды и утвари, текстиль, инвентарь для уборки, работает интернет.

✔ Документы и формальности. Готовы выписка из ЕГРН, паспорт, есть шаблоны договора найма, описи имущества и акта приёма-передачи. Оформлена самозанятость и страховка на квартиру.

В помощь: инструкция, как сдать квартиру самостоятельно →

Резюмируем

Изучите рынок. Посмотрите, что сдаётся в вашем районе и по какой цене, сравните похожие варианты и оцените спрос — например, по истории объявлений в конкретном доме.

Решите, нужен ли ремонт. Определите, что предстоит — капитальный ремонт или косметический, и отталкивайтесь от запросов будущих арендаторов.

Уберите лишнее и проверьте коммуникации. Освободите полки и шкафы, избавьтесь от старых ненужных вещей, проверьте трубы, электрику, сантехнику и бытовую технику.

Сделайте генеральную уборку. Вымойте все поверхности, окна, сантехнику, плиту и кухонные фасады, хорошо проветрите.

Оснастите квартиру. Продумайте мебель и места для хранения, кухню и санузел, технику, рабочее место и интернет — всё должно выглядеть свежо и опрятно. Вложения окупаются за счёт более высокой арендной платы.

Соберите документы. Подготовьте выписку из ЕГРН, паспорт, при необходимости — согласия и разрешения, а также шаблоны договора найма, акта приёма-передачи и опись имущества.