— За месяц предложение квартир в долгосрочную аренду в крупнейших городах (население от 500 тыс. человек) увеличилось почти в полтора раза, что привело к сокращению ставок. Наибольший прирост — в Москве, Ижевске и Санкт-Петербурге. Количество ежедневно публикуемых новых предложений на рынке аренды увеличилось в четыре раза.
— Аренда дешевле ипотеки в три раза. По крупнейшим городам на аренду «однушки» в среднем тратится 17,4 тыс. рублей при ипотечном платеже в 53 тыс. рублей. Год назад аренда обходилась в 15,1 против 19,3 тыс. рублей. Разница — 21%.
— Максимальная разница в затратах на аренду и ипотеку — в Москве (более 110 тыс. против 23 тыс. рублей год назад, минимальная — в Челябинске и Астрахани.
— Средний ипотечный платеж после роста ключевой ставки увеличился на 72%. За год — в 2,7 раза.
— Ставка аренды из-за конкуренции снижается: относительно конца февраля (до роста ключевой ставки) — снижение на 1,5%. Наибольшее падение ставок — в Москве и Санкт-Петербурге.
Количество квартир в аренду увеличилось за месяц почти в полтора раза
Весной 2022 года в большинстве крупных городов фиксируется рост предложения на рынке долгосрочной аренды. Конкуренция усиливается за счет нескольких факторов.
- Сезонные колебания рынка. После новогоднего затишья количество новых объявлений в феврале и марте, как правило, растет.
- Увеличилось число желающих временно переехать в другие города, регионы, страны, сдав при этом свои квартиры в долгосрочную аренду.
- Резкий рост ипотечных ставок, снижение курса рубля, неопределенная обстановка привели к резкому снижению количества доступных вариантов на вторичном рынке. В результате растет число тех собственников, кто передумал продавать квартиру (нет понимания рыночной цены, сложности с альтернативными сделками и прочие причины).
В целом по крупным городам (население от 500 тыс. человек) количество квартир в аренду увеличилось в марте на 42%. Для сравнения: в феврале прирост составил всего 10%. Впрочем, сейчас объем предложения, несмотря на рекорды прироста, в годовой динамике ниже на 29%.
Основное снижение количества квартир в аренду произошло в августе и сентябре 2021 года на фоне рекордного спроса, в том числе и из-за пересмотра условий программы льготного кредитования и меньшей доступности ипотеки. В этой ситуации аренда выступила альтернативой решению жилищного вопроса.
Нынешний объем предложения практически достиг показателей июля 2021 года — периода до роста ставок аренды. Годом ранее (в марте 2021-го) предложение на рынке аренды увеличилось за месяц всего на 10% (против 42% в марте 2022-го).
Среди всех городов наибольший прирост квартир в аренду отмечен для Москвы (+87%), Ижевска (+74%), Санкт-Петербурга (+67%), Кирова (+61%), Екатеринбурга и Перми (по +51%).
Количество ежедневно публикуемых новых предложений на рынке аренды во второй половине марта оказалось в четыре раза больше, чем в феврале, и на треть больше, чем выходило на рынок год назад.
Активность потенциальных арендаторов — на 10–15% ниже фоновых показателей февраля. Основное снижение спроса началось с 24 февраля и продлилось до праздников, но уже с 9 марта спрос постепенно восстанавливается, хотя пока и не достиг показателей, которые были до роста ключевой ставки.
Предложение квартир в аренду в городах с населением от 500 тыс. человек
По данным Циан.Аналитики
Аренда или покупка — вот в чем вопрос
Аренда или покупка жилья — дилемма для большинства потенциальных покупателей. Еще в начале 2022 года ответ был неоднозначным. Благодаря низким ипотечным ставкам во многих городах средний арендный платеж оказался ненамного ниже ежемесячных взносов по ипотеке.
Аналитики Циан рассчитали, какова разница в затратах на аренду и покупку квартиры в ипотеку на вторичном рынке с первоначальным взносом 20% стоимости жилья, и выяснили, как этот показатель изменился с ростом ипотечных ставок в марте 2022 года.
Для расчета взята средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке в каждом городе, а также средняя арендная ставка по «однушкам».
По данным ЦБ РФ, средний заем на вторичном рынке выдается сроком на 22 года. Ставка кредитования на вторичном рынке (в банке — лидере ипотечного кредитования) — 20,2%. В феврале 2021-го ипотека выдавалась под 11,3%. А год назад ипотеку можно было взять под 8% годовых. Для расчетов учтены города с предложением от 100 квартир в аренду.
Сравнение платежей по аренде и ипотеке, динамика платежей
По данным Циан.Аналитики
Год назад аренда занимала в среднем 78% платежа по ипотеке, разница по всем городам была в среднем чуть более 4 тыс. рублей. В трех городах арендовать однокомнатную квартиру было даже дороже, чем выплачивать ипотеку (Тольятти, Челябинск и Астрахань).
Еще в 27 городах арендная плата была выше, чем платеж по ипотеке, не более чем на 10 тыс. рублей в месяц. И только в четырех городах: в Москве, Санкт-Петербурге, Казани и Владивостоке — аренда была дешевле более чем на 10 тыс. рублей.
Самая невыгодная ситуация была в Москве: разница в платежах была на уровне 23 тыс. рублей. Если аренда однокомнатной квартиры стоила 39 тыс. рублей, то ипотечный платеж был на уровне 62,7 тыс. рублей.
С ростом цен на недвижимость, но до повышения ключевой ставки до 20% (февраль 2022-го) абсолютно во всех городах аренда была дешевле ипотеки. Разница до 10 тыс. рублей сохранялась для 11 городов, еще по 23 городам разрыв в платежах превысил 10 тыс. рублей. В целом по всем городам в феврале 2022 года аренда составляла в среднем 57% ипотечного платежа — разница была в среднем чуть более 13 тыс. рублей.
С ростом ключевой ставки в марте 2022 года ипотека на вторичном рынке оказалась заградительной. Сейчас аренда жилья в разы выгоднее платежа по ипотеке. В среднем по всем городам в апреле 2022-го аренда составляла всего 33% среднего платежа по ипотеке.
Ипотечный платеж во всех городах выше более чем на 10 тыс. рублей по сравнению с арендой. Самая невыгодная ситуация — в Москве, где ипотека на 112 тыс. рублей дороже аренды. Хотя всего несколько недель назад, до роста ключевой ставки, разница была на уровне 43 тыс. рублей. Минимальная разница в платежах по ипотеке и аренде (до 20 тыс. рублей) — в Челябинске и Архангельске.
Распределение городов по выгоде аренды относительно ипотечного платежа (города с населением от 500 тыс. человек)
По данным Циан.Аналитики
В годовой динамике размер платежа по ипотеке увеличился в среднем по всем городам в 2,7 раза: 53,1 против 19,3 тыс. рублей. Максимальная разница — в Краснодаре (3,3 раза), Рязани и Саратове (3,2 раза). В Москве платеж по ипотеке вырос за год в 2,5 раза.
С конца февраля 2022 года, то есть до роста ставок по ипотеке, кредитная нагрузка стала выше в среднем на 72%: 53,1 против 30,9 тыс. рублей в феврале.
Рантье снижают ставки из-за конкуренции
Рекордный рост конкуренции на рынке привел к снижению ставок: в среднем по всем городам относительно конца февраля аренда однокомнатных квартир подешевела на 1,5%.
Основное снижение коснулось столичных регионов, а также локаций с наибольшим приростом предложения за последний месяц. В Москве аренда однокомнатной квартиры стала доступнее на 6,2%, в Санкт-Петербурге — на 6,9%. На уровне 5–6% снижение за месяц составило в Краснодаре (где сейчас нет авиасообщения — запрет продлен до 13 апреля), Нижнем Новгороде, Набережных Челнах.
В годовой динамике средняя ставка аренды — выше на 15,2%: год назад среднюю однокомнатную квартиру можно было снять за 15,1 тыс. рублей, сегодня — за 17,4 тыс. рублей. Но этот рост (на 15,2%) существенно ниже, чем динамика затрат на ипотеку (увеличение в 2,7 раза: 19,3 против 53,1 тыс. рублей).
Для двухкомнатных квартир снижение сопоставимо с однокомнатным жильем (–1,6% за месяц): 27,2 против 27,6 тыс. рублей соответственно. В годовой динамике ставка выше на 14,7%.
Динамика объема предложения аренды и ставки (города с населением 500 тыс.+ человек)
По данным Циан.Аналитики
«Часть собственников решили пока отказаться от продажи квартир, получая пассивный доход от сдачи в аренду, — комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. — С конца февраля количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке по городам с численностью населения от 500 тыс. человек снизилось на четверть, что оказывает давление на стоимость. Например, в Москве средняя ставка выходящих на рынок предложений на 5% ниже, чем в среднем по рынку. В перспективе мы ожидаем дальнейшего планомерного снижения арендных ставок на протяжении летнего сезона».
