Чем отличаются аванс и задаток
На сделках аванс иногда называют задатком, а задаток — авансом, но это совершенно разные понятия, которые имеют разные юридические последствия.
Аванс — это предоплата, которую вносит покупатель, чтобы подтвердить своё намерение купить недвижимость.
Аванс учитывается в уплате полной суммы за квартиру и является её частью. Оставшуюся сумму покупатель будет вносить после подписания основного договора за вычетом аванса.
Если сделка сорвётся, аванс возвращается покупателю вне зависимости от того, по чьей вине это случилось. Из суммы аванса можно вычесть затраты на оформление договора и прочие расходы, которые успел понести продавец.
Аванс не имеет юридического определения, такое понятие не прописано в законах. Именно поэтому внесение аванса, говоря юридическим языком, не обеспечивает исполнение обязательств, то есть не гарантирует, что стороны выйдут на сделку.
Задаток — это предоплата, которая не просто подтверждает намерение выйти на сделку, но и гарантирует заключение и исполнение договора купли-продажи.
Задаток так же, как и аванс, учитывается в оплате: покупатель выплачивает по договору сумму с учётом внесённого задатка.
Если сделка срывается по вине покупателя, задаток остаётся у продавца.
Если сделка срывается по вине продавца, задаток возвращается покупателю в двойном размере.
Если сделка отменилась по обоюдному согласию сторон, задаток просто возвращается покупателю.
Задаток гарантирует исполнение обязательств, а в случае невыполнения накладывает штрафные санкции. Понятие задатка при сделках есть в Гражданском кодексе РФ (статья 380).
В договоре задатка можно прописать и другие условия его возвращения. Двойной размер в этом случае лишь общее правило, которое стороны могут изменить. Например, договориться, что задаток возвращается в одинарном или даже тройном размере.
Когда лучше использовать аванс:
— если покупатель или обе стороны сомневаются в решении;
— если покупатель не уверен в надёжности продавца;
— если нужно обозначить намерение выйти на сделку, но без юридических последствий.
Когда лучше использовать задаток:
— если стороны уверены в своём выборе и не намерены отступать;
— если покупатель хочет гарантий того, что продавец не продаст квартиру другому претенденту, — например, предложившему больше денег;
— если продавцу нужны деньги и он хочет быть уверен, что покупатель не откажется от сделки в последний момент.
Как оформить аванс или задаток
Поскольку понятия аванса при совершении сделки купли-продажи нет в законах, аванс иногда отдают без документов.
В отличие от аванса задаток всегда оформляется письменно.
Все виды предоплат следует оформлять письменно. Только в этом случае покупатель сможет доказать, что выплатил часть денег.
Как правильно оформить аванс или задаток:
1. Заключаем предварительный договор купли-продажи — соглашение между продавцом и покупателем, которое подтверждает их намерение заключить сделку. В предварительном договоре купли-продажи подробно прописываются условия предоплаты: будет это аванс или задаток и каковы условия их возврата.
2. Документально оформляем передачу денег. Продавец пишет расписку в получении средств от покупателя в счёт аванса или задатка. Такой документ оформляется отдельно от предварительного договора.
Юридические последствия выплаты аванса
Передача аванса — это символическое подтверждение намерений сторон. Твёрдым гарантом сделки такой платёж не является. Стороны не могут быть уверены, что сделка состоится и пройдёт именно на тех условиях, о которых они договорились.
Что это значит для покупателя
Покупатель в этом случае рискует остаться не только без квартиры, но и без аванса.
→ Поскольку внесение аванса не гарантирует, что договор купли-продажи будет подписан, ничто не мешает продавцу подписать преддоговор с одним покупателем, взять аванс и затем подписать преддоговор с другим покупателем, готовым выйти на сделку быстрее или без посредников в виде ипотеки и банка.
Продавец ничего не теряет: он просто отдаст аванс первому покупателю. А тому придётся искать квартиру с нуля. Никакой компенсации за потерянное время не последует.
→ Известны случаи, когда продавцы-мошенники собирали авансы и исчезали.
Что это значит для продавца
Продавец тоже рискует: он может потерять время и деньги.
→ Если покупатель вдруг передумает покупать эту квартиру (скажем, пока продавец готовит документы для продажи, найдёт другой вариант, лучше или дешевле), продавец останется ни с чем. Аванс вернётся покупателю, а продавец будет с нуля искать нового покупателя, размещая объявления о продаже.
→ Если продавец уже потратился на составление договора именно под требования передумавшего покупателя, он потеряет ещё и деньги, если эта услуга была платной.
Чтобы этого не произошло, стоит прописать в предварительном договоре условие, по которому из суммы аванса вычитаются траты продавца, если сделка сорвалась по вине покупателя. Также в договор можно включить пункт о компенсации ущерба из-за срыва сделки.
Юридические последствия выплаты задатка
Задаток — это не просто выплата, а обеспечение гарантий сделки. Поэтому выплата задатка влечёт более серьёзные последствия для обеих сторон.
Что это значит для покупателя
Покупатель, заплативший задаток, уже не может просто так отказаться от сделки: он потеряет сумму задатка. Однако теперь он получает гарантию, что продавец не откажется от сделки в пользу другого покупателя, ведь тогда ему придётся вернуть задаток в двойном размере.
Что это значит для продавца
Аналогичные гарантии получает и продавец. Он не может просто так отказаться от сделки, ведь ему придётся вернуть покупателю задаток и заплатить столько же сверху. Но он может быть уверен, что покупатель не откажется от сделки, а если вдруг это произойдёт, оставшаяся у него сумма задатка скрасит разочарование.
Задаток нужно оформлять письменно — в рамках подписания предварительного договора или договора о задатке. В нём надо указать паспортные данные сторон, цену, дату и предварительные условия сделки. Также следует прописать, что речь идёт именно о задатке, иначе платёж будет считаться авансом.
Если стороны пришли к обоюдному отказу от сделки, задаток возвращается покупателю, как и в случае аванса, и стороны расходятся.
Если сделка сорвалась по не зависящим от сторон причинам — банк не дал ипотеку, Росреестр не зарегистрировал сделку, задаток возвращается покупателю, и продавец ничего не должен ему сверх этого.
Каким должен быть размер аванса и задатка
Размер аванса или задатка определяют стороны по соглашению. Сумма может равняться 3% от стоимости жилья, может 5%, а может быть фиксированной — например, 100 или 200 тыс. рублей.
Сумма аванса или задатка должна быть чётко прописана в договоре.
Если на момент продажи квартира или дом находится в ипотеке, то в качестве задатка покупатель может дать сумму, необходимую для погашения задолженности.
При этом следует быть осторожным: если покупатель заплатит по предварительному договору существенную часть стоимости недвижимости, суд в случае спора может признать договор основным, а не предварительным.
При передаче задатка и аванса продавец должен написать расписку о получении средств. В ней нужно сослаться на предварительный договор или соглашение о задатке. Иначе расписку можно будет квалифицировать отдельно от сделки — этого допускать нельзя.
Если в предварительном договоре будет отдельный пункт о приёме денег, расписку можно не писать.
Альтернативные варианты
Рассмотрим другие варианты предоплаты: предварительный договор, обеспечительный платёж и залог.
Предварительный договор
Гарантировать выход на сделку и подтвердить серьёзность намерений сторон может и сам по себе предварительный договор, даже если в нём не фигурирует аванс или задаток.
В предварительном договоре можно прописать санкции, которые наступают, если сделка срывается по вине одной из сторон. Тогда это будет считаться неустойкой, которую одна сторона выплатит другой.
Обеспечительный платёж
Ещё один вариант подтверждения намерений сторон — обеспечительный платёж. Это может быть конкретная сумма, о которой договорятся стороны, или процент от стоимости сделки. Во многом обеспечительный платёж похож на задаток, но условия его возврата регулируются не законом, а исключительно договорённостями сторон, то есть могут быть любыми.
Обеспечительный платёж — это депозит, покрывающий убытки, в том числе штрафы и неустойки, тогда как задаток сам по себе является разновидностью штрафа, особенно когда речь идёт про его возврат в двойном размере.
Чаще всего обеспечительный платёж фигурирует в предварительном договоре купли-продажи и идёт в счёт оплаты недвижимости после заключения основного договора.
Залог
Залог — это передача в подтверждение намерений какого-то имущества, а не денег. Если покупатель нарушит взятые обязательства, предмет залога переходит в собственность продавца.
Такой вариант при сделке купли-продажи жилья не очень удобный, а потому редкий. Во-первых, не так уж много вещей, которые имеют достаточную ценность, чтобы послужить залогом в сделке на несколько миллионов. Во-вторых, чтобы компенсировать срыв сделки, эту вещь продавцу придётся или оставить себе (тогда она должна быть ему необходима), или продать (и тогда встаёт вопрос её ликвидности).
К тому же непонятно, что должен отдать продавец покупателю, если сделка сорвётся по его вине.
Хотя залогом могут называть и денежную сумму, по закону это именно имущество. Будьте внимательны при составлении документов: соглашение о денежном залоге не будет иметь юридической силы.
Что выбрать: аванс или задаток
→ Если вы точно намерены купить именно эту недвижимость или продать дом именно этому покупателю — выбирайте задаток. Это самый надёжный вариант, гарантирующий проведение сделки или получение неустойки.
→ Если вы хотите прописать свои условия, можно выбрать вместо задатка обеспечительный платёж.
→ Если вы не боитесь, что сделка сорвётся, вам некуда торопиться и срыв сделки не повлияет на ваши планы, можно договориться об авансе: так или иначе его выплата говорит о серьёзности намерений.
→ Если покупатель ограничен в средствах — например, если все они идут на первоначальный взнос по ипотеке, — можно прописать штрафные санкции при срыве сделки в предварительном договоре. Это также станет гарантией выхода на сделку для обеих сторон.
