Ближнее Подмосковье. Рынок новостроек. Сентябрь 2013 г.

Николай Петров

01.11.2013

5 363

На рынке новостроек ближнего Подмосковья в сентябре 2013 г. была отмечена нехарактерная для осеннего периода отрицательная динамика цен. По данным компании «Домус Финанс», в прошлом месяце средняя стоимость квадратного метра снизилась в большинстве городов ближнего Подмосковья. Такая динамика, по мнению экспертов, обусловлена продолжающимся выводом на рынок новых проектов на начальной стадии строительства.

Объем предложения нового жилья в 15 исследованных городах ближнего Подмосковья за первый осенний месяц увеличился на 7% по количеству квартир и составил к концу месяца 28,68 тыс. единиц. Беспрецедентный прирост, в частности, зафиксирован в Реутове: +133%. Здесь на рынок вышел новый объект — микрорайон 6А, а также дополнительный объем квартир в строящихся микрорайонах Новокосино-1 и Новокосино-2. На этом фоне средняя стоимость квадрата в городе снизилась на 8% и впервые за длительный период времени опустилась ниже психологической отметки в 100 тыс. руб. Заметно выросло в сентябре предложение новостроек и в Долгопрудном (+50%) (открыты продажи в ЖК «Московские водники»). Небольшое снижение количества новостроек по итогам месяца было отмечено лишь в двух городах: в Щербинке — на 12%, и в Одинцово — на 6%.

«В сентябре подмосковные застройщики продолжили активно выводить на рынок новые объекты и корпуса в строящихся микрорайонах, — комментирует Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус Финанс». — Поэтому, несмотря на положительную динамику цен в отдельных проектах, показатели средней стоимости квадрата в большинстве городов снизились. Таким образом, вывод недорогого предложения на этапе котлована по-прежнему сдерживает рост средних цен на новое жилье в Подмосковье. При этом падение стоимостных показателей в большинстве городов по итогам сентября не превысило 2%. В некоторых населенных пунктах, например, в Люберцах, средняя стоимость метра растет вопреки увеличению объемов предложения».

Самые высокие цены

Тройку городов с самой высокой стоимостью квадратного метра в новостройках уже традиционно сформировали Реутов, Московский и Красногорск. В первом средняя цена квадрата составила 94,7 тыс. руб. (–8% к показателю августа); в Московском — 92,6 тыс. руб. (–2%), а в Красногорске за месяц цена жилья практически не изменилась (–0,4%), оставшись на уровне 92,28 тыс. руб./кв. м.

Самая высокая средневзвешенная стоимость квартир в новостройках по итогам сентября зафиксирована также в Реутове — 7,16 млн руб., несмотря на то что за месяц средняя цена нового жилья здесь уменьшилась сразу на 5%. На втором месте — Красногорск (5,91 млн руб.; –0,6% к показателю августа). Замыкают тройку городов с самым высоким ценником на новые квартиры Люберцы (5,65 млн руб.; +1%).

Несмотря на существенное падение стоимости квадрата, зафиксированное по итогам сентября в Реутове, этот город по-прежнему возглавляет рейтинг с самыми недоступными квартирами в новостройках, отмечают эксперты. По их мнению, никаких предпосылок для смещения его с «пьедестала» нет. Здесь наблюдается почти столичный уровень цен на жилье, и это вполне резонно, учитывая месторасположение и высокий уровень транспортной доступности города.

Наиболее доступное предложение

В тройку городов с самой низкой стоимостью квадратного метра в новостройках в сентябре вошли, как и месяцем ранее, Балашиха, Железнодорожный и Пушкино. По минимальной средней цене — 64,5 тыс. руб./кв. м — жилье предлагался в Балашихе. За месяц показатель стоимости квартир в этом городе немного снизился — на 0,5%. В Железнодорожном, который занимает второе, цена также практически не изменилась (–1%) и составила 66,1 тыс. руб./кв. м. В свою очередь, город Пушкино продемонстрировал заметное снижение (–3%; 66,7 тыс. руб./кв. м) на фоне почти 20%-ного прироста объема предложения, произошедшего за счет вывода на рынок нового объема в строящемся ЖК «Новое Пушкино».

Если рассматривать полную стоимость покупки, то наиболее доступным городом для потенциальных новоселов в сентябре стал Пушкино, потеснивший Железнодорожный. Так, новую квартиру в среднем здесь можно приобрести за 3,69 млн руб. В Железнодорожном ценник немного выше — 3,71 млн руб. В Балашихе средневзвешенная цена новой квартиры в сентябре составила 3,93 млн руб.

Прогнозы и тенденции

Если говорить о тенденциях на рынке недвижимости городов ближнего Подмосковья, то одна из них по-прежнему является наиболее яркой и, похоже, сохранится еще длительное время. Речь идет о таком формате жилья, как студии. Сегодня они предлагаются в таких проектах, как «Кореневский форт», «Одинцовский парк», «Спутник», «Южное Домодедово», «Гольяново Парк», «Престиж».

«Формат студий, который появился на рынке как антикризисный вариант доступного жилья, покупатели оценили по достоинству. У такого вида жилья и сегодня есть потребитель, а застройщики стараются его разнообразить: появляются студии и в малоэтажных проектах, в том числе они предлагаются в продажу с готовой отделкой. Сейчас квартиры со свободной планировкой представлены не менее чем в 15 проектах Подмосковья. И их количество со временем будет увеличиваться», — прокомментировала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Некоторые проекты на рынке новостроек Подмосковья, предлагающие квартиры-студии
Объект	Расположение	Площадь, кв. м	Цена, тыс. руб./кв. м
Кореневский форт	Люберецкий р-н	21–34	55,7
Одинцовский парк	Одинцово	26–32	82,9
Спутник	Мытищи	23–25	100
Квартал Европа	Салтыковка	24–32	73
Заречье	Люберецкий р-н	24	56,5
Южное Домодедово	Домодедовский р-н	24–29	51,7
Новокосино-2	Реутов	25–31	107,4
Планерный	Химки	24–30	93
Престиж	Новая Москва	26–30	73
Марьино Град	Новая Москва	27–31	70
Северные Ворота	Королев	26	66,5

Источник: компания «БЕСТ-Новострой»

Стоимость жилья и объем предложения в новостройках 15 городов ближнего Подмосковья и Новой Москвы по итогам сентября 2013 г.*
Город	Цена, руб./кв. м**	Предложение и его изменение
Город	Цена, руб./кв. м**	Кол-во квартир	%
Балашиха	64 490	6087	+4,0
Королев	81 987	1054	+4,6
Мытищи	88 670	1498	+6,3
Долгопрудный	75 433	523	+49,8
Химки	85 416	2616	+6,9
Красногорск	92 277	3534	+4,8
Одинцово	88 280	1579	–5,6
Видное	75 015	1124	+5,9
Люберцы	91 402	1158	+4,6
Реутов	94 723	1306	+132,8
Железнодорожный	66 193	2218	+3,0
Московский	92 645	973	+5,7
Щербинка	83 359	253	–11,8
Подольск	67 330	3714	+0,9
Пушкино	66 740	986	+19,8

*Оцениваются только проекты, входящие в границы города.
**Цена за 1 кв. м без учета скидок и акций.

Города с максимальным ростом цен на квартиры в сентябре 2013 г., %
Топ–5
Одинцово	+3,4
Люберцы	+1,1
Балашиха	+0,6
Щербинка	+0,2
Видное	–0,1

Города с максимальным снижением цен на квартиры в сентябре 2013 г., %
Топ–5
Пушкино	–7,2
Реутов	–4,8
Долгопрудный	–3,9
Подольск	–3,7
Мытищи	–3,0