Как известно, на состояние дел на рынке недвижимости влияют и экономические потрясения, и такие факты, как нехватка земли в черте города, решения властей, меняющиеся предпочтения покупателей. Все это создает любопытную картину, из которой становятся понятными основные тенденции текущего момента, а также возможные перспективы. За последние годы эта картина сильно изменилась.
Не резиновая
Строительство в Москве на протяжении последних лет последовательно сокращается.
Если в 2006–2007 гг. в столице в год вводилось по 4,7–4,8 млн кв. м жилья, то в 2008 г. построили 3,2 млн кв. м, в 2009 г. — уже 2,7 млн кв. м. То есть объемы ввода жилья в 2009 г. снизились на 17% относительно 2008 г. и на 44% относительно 2007 г. В 2010 г. планировалось возвести 3,1 млн кв. м, а по факту, по данным Федеральной службы государственной статистики (Росстата), было зарегистрировано около 1,77 млн. «По нашим оценкам, в этом году общий объем вводимого в рамках анонсированных проектов жилья составит порядка 2,2 млн кв. м, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Налицо сокращение объема предложения первичного рынка. По предварительным подсчетам, по итогам года оно может составить 30–40%. Выход новых проектов экономкласса не восполняет вымывание наиболее ликвидных и доступных объектов».
Официально правительство Москвы объявило, что отныне в городе планируется сдавать не более 2–3 млн кв. м в год: места в «не резиновой» становится все меньше. «Основная масса проектов характеризуется максимально возможной плотностью застройки земельного участка. В Москве дорогая земля и высокие требования к инсоляции помещений из-за большой плотности окружающей застройки», — отмечает Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet.
Теперь в центре все в основном будет ограничиваться реконструкцией, а доступное жилье все больше распространится на окраины, в перспективе — и за их пределы, если учитывать расширение мегаполиса в 2,5 раза. Современная застройка, несомненно, меняет облик спальных районов: «Новые качественные проекты со своей инфраструктурой, которые появляются за пределами Садового и Третьего транспортного кольца, повышают престижность районов и улучшают качество жизни жителей», — замечает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Кроме того, если заявления властей о переносе промзон за черту города будут воплощаться в жизнь, следует ожидать появления на их месте новых интересных жилых проектов. «В столице будут осваивать либо территории бывших промзон за ТТК, либо крупные участки за МКАД. Например, с присоединением к Москве территории Люберецких полей, которые планируется застраивать жильем экономкласса в больших объемах, число предложений значительно возрастет», — добавляет Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест».
К тенденциям последнего года можно отнести заметное развитие в столице такого формата недвижимости, как апартаменты бизнес-класса. Они часто появляются в многофункциональных комплексах, строящихся вместо заявленных до кризиса коммерческих проектов. По словам М. Литинецкой, в этом году ожидается выход большого количества новых проектов в данном формате (совокупной площадью более 300 тыс. кв. м). Уже сейчас на рынке представлено около 16 комплексов, где в реализации находится более 1100 апартаментов общей площадью около 140 тыс. кв. м. Стоимость таких объектов обычно на 10–15% ниже, чем квартир в том же районе, говорит эксперт. Как известно, в апартаментах нельзя оформить регистрацию, однако для тех, кому она не нужна, это хорошая возможность несколько дешевле приобрести новое комфортабельное жилье.
В области потепление, местами жарко
По данным И. Кирсановой, сегодня в области объем предложения насчитывает свыше 620 адресов. Особенно быстро разрастается массовая застройка в зоне до 20 км от МКАД. «Если в столице примерно 160 новых объектов, то в ближнем Подмосковье суммарный объем только в крупных городах — 153», — констатирует Ю. Гераськина. В месяц в Москве выходит 1–2 объекта экономкласса, в области 10–12.
На 2011 г. в Подмосковье заявлено к вводу порядка 7–8 млн кв. м, но, судя по темпам строительства, можно ожидать роста объемов ввода и превышения показателей прошлого года, считает М. Литинецкая. Дело в том, что в 2009–2010 гг. на рынок Подмосковья вышло достаточно много быстровозводимых и хорошо продаваемых проектов. Застройщики спешат повторить этот успех. «Все больше девелоперов осваивают новые площадки. Причем речь идет не о точечной застройке, а о целых микрорайонах с развитой инфраструктурой», — отмечает Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость».
Наиболее активное строительство ведется в ближней зоне на юге, юго-западе, востоке области — здесь имеется значительное количество свободных территорий. Северо-запад и запад застраиваются менее интенсивно, но в перспективе здесь также планируется выход новых проектов. У девелоперов популярны города-спутники Москвы, такие как Люберцы, Мытищи, Красногорск, Балашиха, но они обращают внимание и на более удаленные населенные пункты — Звенигород, Ногинск, Дмитров и пр. «Можно говорить о постепенном расширении границ ближнего Подмосковья, поскольку города в поясе бетонного кольца скоро ни в чем не будут уступать московским спутникам», — считает Ю. Гутман.
Одно из последних веяний — возведение городского малоэтажного жилья в рамках стратегии Правительства РФ. Оно общепризнанно является более комфортным для семейного проживания, к тому же нагрузка на существующую инфраструктуру гораздо меньше. «Эта тенденция является относительно новой, и далеко не все девелоперы готовы к быстрому строительству качественного и недорогого жилья нового формата», — отмечает О. Новикова. Из мегапроектов, заявленных в рамках программы «Доступное и комфортное жилье» после кризиса, на рынок вышел только город-спутник Новое Ступино. Еще есть А101, но он по большей части пока находится в проекте.
Несмотря на вроде бы обозначенную тенденцию, в области налицо проблемы в развитии массового жилищного строительства, первопричиной которых является отсутствие развитого рынка земельных участков, обеспеченных коммуникациями. «Во многих странах мира решение подобных задач осуществляется за счет муниципальных денег. Что касается российских местных властей, то им выделяется недостаточно средств для развития своего рынка недвижимости, — объясняет О. Новикова. — Федеральные власти на протяжении многих лет пытаются ввести новый единый налог на недвижимость, призванный помочь развитию земельного фонда, однако закон до сих пор не принят».
К СВЕДЕНИЮ
Рейтинг наиболее популярных серий новостроек
1. П44-Т производства ДСК-1.
2. КОПЭ-М Парус производства ДСК-2.
3. П-3М производства ДСК-3.
4. П-111М производства ЖБИ «Ярбетон».
5. И-155 производства ЖБИ «Бетиар-22».
Данные компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Монолит выходит на панель
Среди новых объектов наибольшей популярностью пользуются панельные ЖК — из-за своей относительной доступности (если это слово вообще применимо к нашему рынку недвижимости). Особенно велика народная любовь к домам П-44Т производства ДСК-1. Эта серия отличается комфортными и эффективными планировочными решениями, оптимальной площадью квартир, что особенно важно для покупателей с небольшим бюджетом. А за счет отделки фасадов плиткой со стилизацией под кирпич дома обретают привлекательный облик. При этом относительно других серий фасады ДСК-1 более устойчивы к воздействию окружающей среды и со временем не теряют презентабельности.
«Кстати, совершенно не соответствует действительности мнение, что панельные дома — это некачественные постройки, промерзающие зимой и душные летом, — убеждает Ю. Гутман. — Сейчас индустриальное домостроение ведется с применением инновационных технологий. Сочетание недорогих, но качественных материалов и последних разработок в строительной отрасли позволяет возводить надежное и доступное по цене жилье». Большое внимание в проектах эконом- и комфорт-класса стали уделять социально-бытовой инфраструктуре. При ЖК появляются детские сады, игровые площадки, физкультурно-оздоровительные комплексы и гаражно-торговые центры и паркинги.
Для повышения темпов реализации проект изначально выходит на рынок по более низким ценам, поэтому первые очереди строительства часто ведутся именно индустриальным способом. В Подмосковье разнообразить предложение позволяют большие участки под освоение: в рамках одного ЖК могут возводиться и кирпично-каркасные дома, и монолитные, и панельные.
Вообще, выбор типа домостроения зависит от возможностей застройщика и расположения участка. «Например, если площадка находится в центре города-спутника, экономически целесообразно возвести на ней монолитные, монолитно-кирпичные дома более высокого класса — они будут востребованы. А панель обычно появляется в удаленных районах массовой застройки», — говорит М. Литинецкая.
Помимо невысокой стоимости квадратного метра, дома из панельных блоков имеют еще одно преимущество — скорость строительства. Тем не менее на рынке новостроек Москвы их доля невелика: по данным «НДВ-Недвижимость», она составляет около 13% от всего возводимого жилья.
Засилье монолита О. Новикова объясняет тем, что в конкурентной борьбе за покупателя девелоперы все большее внимание уделяют качеству жилья. Впрочем, Ю. Гераськина ближе к прозе жизни: в Москве снижается количество объектов, а значит, растет спрос и цены на новостройки. Чтобы оправдать высокую стоимость, девелоперы выводят на рынок преимущественно жилье комфорт- и бизнес-класса, которое предусматривает индивидуальные проекты с применением монолитного домостроения. В Подмосковье же, где покупают в основном весьма чувствительные к ценовому фактору потребители, достаточно популярны типовые проекты. В целом на рынке М. Литинецкая наблюдает рост доли панельного домостроения.
Еще одним достаточно долгосрочным трендом является рост доли квартир с отделкой. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», сегодня такие предложения составляют 30% от общего числа на первичном рынке элитной недвижимости, в бизнес-классе — порядка 15%, в экономклассе — около 10%. При этом наибольший спрос (60%) и в Москве, и в Московской области сосредоточен именно в сегменте недорогих квартир, «частично или максимально подготовленных к проживанию, с выполненной отделкой».
Нарезка мельчает
Претерпевают изменения и тенденции в области планировок в новостройках. Если до кризиса неплохо продавалось просторное жилье, то теперь застройщик вынужден учитывать пожелания клиентов. А последние, как правило, хотят купить подешевле и доплачивать за лишние метры не намерены.
«Большое внимание стали уделять эффективной и комфортной планировке с сохранением в многокомнатных квартирах дополнительных санузлов, кладовых, кухни не менее 8 кв. м и т.д. Корректировка идет в основном за счет площади коридоров и отдельных помещений», — говорит М. Литинецкая.
«Планировки меняются в сторону более высокого качества. Оптимизируется общая площадь при данном количестве комнат (согласно стандартам), — подтверждает Ю. Гутман. — Соотношение жилой и нежилой площадей становится более сбалансированным. Процент нежилых помещений (холлы, коридоры, кладовые и пр.) не должен превышать 15–20% от общей площади квартиры. Форма комнат стремится к идеалу — максимально приближена к квадрату. Для кухни оптимальны 12–14 кв. м, поскольку большие или меньшие площади неудобны и нефункциональны».
Теперь даже в монолитных домах планировочные решения представляют собой нечто среднее между эконом- и бизнес-классом. «Вряд ли покупатель захочет приобретать однокомнатную квартиру в монолите, сопоставимую по площади с двухкомнатной в панели», — справедливо полагает И. Кирсанова. Для таких проектов даже изобрели специальное название — «комфорт-класс». А М. Литинецкая отмечает, что застройщики упрощают проекты высокого ценового диапазона в части инженерных и лифтовых систем.
«За последний год предпочтения по площадям квартир существенных изменений не претерпели», — отмечает Ю. Гераськина. Также эксперт обращает внимание на то, что на рынке все чаще появляются объекты новых форматов, имеющие успех у покупателей. Например, в Подмосковье популярны квартиры-студии (помещения с открытым пространством без перегородок). В большинстве случаев площадь этих объектов составляет 28–35 кв. м, что, несомненно, делает их более доступными для покупателя.
Так что в целом ситуация на рынке недвижимости становится более сбалансированной. Если до кризиса для девелоперов первостепенными были не потребности клиентов, а собственная выгода, то теперь в целом следует отметить ориентацию рынка на потребителей. Как следствие, в компаниях стали внимательнее относиться к концепции проектов. А поскольку ввиду снижения платежеспособного спроса конкуренция значительно обострилась, девелоперы борются за покупателей, вводя новые услуги, объявляя различные акции, повышая качество предложения самих новостроек.
Единственное, что еще не приведено в соответствие со спросом, — это распределение квартир по комнатности. Несмотря на то что однушки более всего востребованы покупателями, в объеме предложения пока доминируют трех- и двухкомнатные квартиры. Их доля, по данным И. Кирсановой, на первичном рынке Москвы составляет 33,7 и 24,8% соответственно. Многокомнатных квартир — 23,7%, а однокомнатных всего 17,8%. Неизвестно, удастся ли примирить это противоречие в ближайшее время, поскольку малое количество однушек обусловлено высокими парковочными нормами для жилой застройки.
