Аналитики компании ЦИАН проанализировали рынки первичного жилья Москвы (с учетом Новой Москвы) и Санкт-Петербурга (строго в административных границах субъекта Федерации) и выявили несколько существенных различий. Некоторые из них обусловлены экономическими условиями, на какие-то повлияли исторические факторы, расположение городов и статус.
Объём предложения
Несмотря на то, что в Санкт-Петербурге проживает в 2,3 раза меньше жителей, чем в Москве, прямо сейчас в новостройках северной столицы продается на 19% квартир больше, чем в Москве (72,2 тыс. лотов в Санкт-Петербурге против 60,7 тыс. лотов в Москве). Также город лидирует по объёму ввода жилья. По итогам в 1 кв. 2018 г. в Санкт-Петербурге ввели в эксплуатацию 686 тыс. кв. м., а в Москве только 186 тыс. кв. м. В ближайшие годы тенденция может измениться: рост объёма нового жилья в Москве ожидается в связи с реализацией программы реновации. Власти города заявили, что ежегодный объем ввода жилья в Москве вырастет на 1 миллион квадратных метров в ближайшие три года.
Структура продаж по числу комнат
За 1 квартал 2018 г. в Северной столице около 70% продаж приходится на студии и 1-комнатные квартиры и только 21% на 2-комнатные и 9% на прочие типы квартир, а в Москве – 49%, 34%, 17% соответственно.
Табл.1: Структура продаж на первичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга, 1 кв. 2018 г.
Комнат | Доля продаж, % | |
Москва | Санкт-Петербург | |
студии и 1 ком. кв. | 49% | 69% |
2 ком. кв. | 34% | 21% |
3 ком. кв. | 15% | 7% |
4 ком. кв. и более | 2% | 3% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
Такой высокий уровень спроса на небольшие квартиры связан с несколькими факторами. Во-первых, Санкт-Петербург привлекает большое количество студентов из многих городов России большим выбором ВУЗов и демократичными, по сравнению с Москвой, ценами на жильё. Средняя стоимость 1-комнатной квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет 3,9 млн. руб. против 6,9 млн. руб. в Москве. Во-вторых, в рамках целевой программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт- Петербурге» жители бывших коммунальных квартир получают субсидии на приобретение отдельного жилья, чаще всего это 1-комнатные квартиры в новостройках. Помимо этого, покупка студии или 1-комнатной квартиры – хороший вариант для молодой семьи, которая хочет перебраться в Северную столицу или просто сэкономить при покупке первого жилья. В Петербурге молодёжь привлекает близость Европы, доступные путешествия: несколько часов на маршрутке разделяют Петербург и Финляндию.
Концентрация сделок у застройщиков-лидеров
В Санкт-Петербурге сложилась нетипичная для городов России ситуация — здесь снижается концентрация сделок у застройщиков-лидеров, что еще больше усиливает конкуренцию на рынке новостроек. Застройщики стараются предлагать более привлекательные цены и условия продажи: сезонные скидки, акции, маркетинговые ставки по ипотеке. Также это способствует повышению качества самого продукта. На рынке новостроек Москвы данный показатель (доля застройщиков-лидеров), напротив, стабильно растет последние годы.
Табл.2: Доля продаж сконцентрированная у топ-10 застройщиков по числу сделок на первичном рынке.
Город | Доля сделок | ||
2016 | 2017 | 1 кв. 2018 | |
Санкт-Петербург | 77% | 65% | 62% |
Москва | 56% | 61% | 64% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
Разброс цен
Среди новостроек Москвы наблюдается сильный разброс цен: квадратный метр жилья в Центральном административном округе в среднем стоит в 8 раз дороже (482 тыс. руб./кв. м.), чем в наиболее удалённом от центра столицы округе - Троицком (62 тыс. руб./кв. м.). В Санкт-Петербурге диапазон цен не такой широкий: в Петроградском районе средняя цена – 225 тыс. руб./кв. м., что лишь в 3 раза больше, чем в новостройках расположенных в самом дешевом районе (в Петродворцовом районе квадратный метр стоит 67 тыс. руб.).
Инвесторы на рынке новостроек (под термином «инвестор» понимается физическое лицо, приобретшее от 2 до 10 квартир/апартаментов в рамках одного жилого комплекса).
Покупатели более охотно инвестируют в новостройки Москвы, чем Санкт-Петербурга. В 2017 году доля инвестиционных сделок в столице составила 22%, тогда как в Санкт-Петербурге – 14%. В абсолютных показателях различия менее существенные – 12,6 тыс. сделок против 7,2 тыс.
Табл.3: Изменение доли инвестиционных сделок в общем объеме продаж на первичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга с 2016 - 2017 гг.
Город | Доля инвестиционных* сделок, % | ||
2015 | 2016 | 2017 | |
Москва | 26% | 25% | 22% |
Санкт-Петербург | 14% | 14% | 13% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
Распределение квартир по ценовым диапазонам
Отличия в ценах между районами и форматами жилых комплексов в Москве гораздо выше. На рынке новостроек Санкт-Петербурга практически все квартиры (более 70% от объема предложения) предлагаются по цене 80-120 тыс. руб. за кв. метр (т.е. +/-20% от средней цены). В Москве в этом же диапазоне (+/-20% от среднего) сосредоточено около 25% от числа лотов.
Табл.4: Распределение квартир в продаже по ценовым диапазонам, апрель 2018 г.
Цена, тыс. кв. м. | Доля квартир, % | |
Москва (средняя цена кв. м – 180 тыс. руб.) | Санкт-Петербург (средняя цена кв. м – 100 тыс. руб.) | |
до 80 | 5% | 23% |
от 80 до 100 | 8% | 24% |
от 100 до 120 | 12% | 25% |
от 120 до 150 | 19% | 17% |
от 150 до 180 | 15% | 7% |
от 180 до 210 | 14% | 2% |
от 210 до 240 | 10% | 1% |
от 240 | 17% | 2% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
