В полицейских сводках то и дело мелькают истории, подобные этой. 19-летняя студентка одного из столичных вузов договорилась об аренде квартиры с мужчиной, который представился собственником. Он получил арендную плату за месяц и депозит — одну арендную ставку — и предложил заселиться на следующий день. Когда девушка вернулась с вещами, дверь ей открыли незнакомые люди, которые удивились визиту. Оказалось, мужчина арендовал квартиру на короткий срок и за эти несколько дней успел пересдать её нескольким доверчивым арендаторам. Возбуждено уголовное дело о мошенничестве.
«Мы сняли двушку на долгий срок — рассчитывали прожить никак не меньше пяти лет: ребёнок пошёл в расположенную рядом школу. Документы были в порядке. На просмотре в квартире пахло кофе и диффузорами, — вспоминает Алла Романова. — Мы решили, что это для дополнительного антуража, и заселились. Но скоро выяснилось, что эта “ароматерапия” была устроена неспроста: у дома были нерешаемые сложности с канализацией. Из ванной разило так, будто мы живём в подвале! Ремонт и ароматизаторы не спасали, а лишь ненадолго маскировали проблему. Нам пришлось съезжать».
3 правила при аренде квартиры
Аренда квартиры от собственника — всегда риск. Но если арендаторы проявляют бдительность, неприятностей удаётся избежать. Рассказываем, как минимизировать риски и что проверить, прежде чем подписывать договор аренды.
1. Никогда не платите вперёд. Оплата и получение ключей — только одновременно.
2. Не реагируйте на объявления о сдаче в аренду отличной квартиры по очень низкой цене. С таких объявлений начинается сразу несколько мошеннических схем.
3. Внимательно проверяйте все документы. Особенно перед тем, как их подписывать.
Проверьте документы собственника
Чтобы не стать жертвой мошенников, запросите у собственника и проверьте документы по этому списку.
1. Правоподтверждающий документ: свежая, полученная не больше месяца назад выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Эти документы подтверждают, что квартира действительно принадлежит тому человеку, с которым вы намерены подписать договор аренды.
2. Правоустанавливающий документ: договор ДДУ, купли-продажи, дарения, наследство. Эти документы объясняют, каким образом квартира оказалась в собственности у человека, сдающего квартиру.
При сдаче в аренду эти правоустанавливающие документы необязательны. Но если собственник ничего не скрывает, он будет готов показать документы, которые интересуют потенциального арендатора.
3. Согласие всех сособственников. Из справки ЕГРН вы узнаете, сколько собственников у квартиры: загляните в графу «Объект права».
Если недвижимость в совместной собственности, надо получить письменное согласие всех сособственников, зарегистрированное у нотариуса. Это правило касается и супругов.
4. Паспорт собственника, сдающего квартиру. На всякий случай проверьте его в реестре недействительных паспортов.
Это можно сделать на портале госуслуг: после авторизации откройте вкладку, введите серию и номер паспорта, а также фамилию и имя. Нажмите «Продолжить». Сведения будут сверены с данными МВД. Если паспорт действительный, появится соответствующий статус, если подлинный, но просроченный — «недействительный», если поддельный — «данные не найдены».
5. СНИЛС собственника: он указывается в правоподтверждающем документе — сверьте, чтобы данные совпадали.
6. Доверенность, если квартира сдаётся по доверенности. Тут надо быть особенно осмотрительным.
Надо проверить:
— Полномочия доверенного лица. Что именно разрешил отсутствующий собственник в отношении квартиры: только устраивать показы или ещё собирать справки, подписывать договор и принимать арендную плату.
— Действительна ли доверенность. Это можно оценить в соответствующем реестре.
— Совпадают ли указанные в доверенности паспортные данные с паспортными данными человека, который вам этот документ предъявляет. Иными словами, точно ли перед вами то самое доверенное лицо.
7. Последние квитанции об оплате ЖКУ. В них надо посмотреть, есть ли долги за предыдущие месяцы.
Если долги есть, требуйте их погасить, иначе есть риск, что собственник захочет приписать эту сумму вам. Когда речь идёт о крупной задолженности, лучше не связываться с таким вариантом: коммунальные службы отключат или будут угрожать отключить вам предоставляемые услуги.
Все документы должны быть оригиналами, копии не подходят.
Оцените и зафиксируйте состояние квартиры
Если вы обнаружите какие-то недостатки, требуйте у собственника либо устранить их, либо зафиксировать в акте приёма-передачи. Можно снять все недостатки на фото или видео и приложить их к договору. В противном случае собственник сможет сказать, что обои испачкали вы, и переложить ремонт на вас.
Общие моменты:
- выключатели — все ли работают исправно, зажигается ли свет в помещениях;
- розетки — нет ли выпадающих и искрящих;
- двери — все ли спокойно открываются и закрываются, когда получите ключи от квартиры, не забудьте проверить, подходят ли они к замкам;
- окна — все ли открываются и закрываются как в распахнутом виде, так и в режиме проветривания; нет ли на стёклах трещин;
- нет ли тёмных размытых пятен, особенно под обоями: они могут быть не только плохо замытыми следами детских художеств, но и плесенью;
- нет ли подтёков под батареями;
- нет ли посторонних и странных запахов.
Мебель:
- нет ли сломанных элементов;
- не отваливаются ли ножки, спинки и дверцы у мебели;
- нет ли заметных пятен, сколов и царапин;
- не испорчен ли матрас: не продавлен ли он, нет ли на нём следов плесени и других неприятных пятен, а также следов жизнедеятельности постельных клопов — скоплений чёрных точек.
Бытовая техника:
- бытовые приборы, которые можно включить, лучше включить: вдруг прибор перегорел ещё до вас;
- нет ли сколов и трещин в электрическом чайнике, в чашах блендера или кофеварки и т. д.;
- исправно ли работает холодильник и чистый ли он;
Обратите внимание, хорошо ли морозит холодильник, а ещё — не слишком ли шумно он работает. Это особенно актуально для студий и маленьких квартир. Если у вас чуткий сон, это способно стать минусом.
- работает ли плита: покрутите конфорки, чтобы оценить подачу газа или, если плита электрическая, их нагрев;
- включается ли кондиционер, работает ли он и на обогрев, и на охлаждение, не появляется ли при его включении странных запахов.
Сантехника:
- есть ли в кранах вода и всё ли с ней в порядке: из горячего течёт горячая вода, из холодного — холодная, ржавчины и неприятного запаха нет ни в том ни в другом случае;
- не появляются ли на полу лужи при включении воды: нет ли протечек;
- нормально ли работает смыв в туалете и нет ли при этом протечек;
- обратите внимание на пятна в санузлах — они могут свидетельствовать о застарелых протечках: если пятна есть, спросите, были ли после этого отремонтированы коммуникации.
Составьте впечатление о собственнике и соседях
Арендуя квартиру, вы получаете не только помещение, в котором будете жить. Вам предстоит общаться с людьми — и это, кстати, не только собственник.
Собственники бывают разными — некоторые настолько не доверяют арендатору, что стараются постоянно держать руку на пульсе и проверять квартиру по несколько раз в неделю.
Договоритесь сразу, как часто собственник будет наведываться в гости, и обязательно пропишите это в договоре. Не забудьте зафиксировать, может ли собственник заходить в квартиру в ваше отсутствие.
При знакомстве обратите внимание на поведение собственника. Не хамит ли он, вежливо ли разговаривает, соблюдает ли общепринятые нормы общения.
Подписывая договор, вы в определённой степени оказываетесь зависимы от этого человека. Если он нарушает ваши границы или нормы общения на просмотре, то после подписания договора вы не сможете просто попрощаться и уйти.
— Впервые ли сдаётся квартира или предыдущие арендаторы съехали? Если съехали, то почему?
— Что входит в стоимость проживания? Кто и как оплачивает счета?
— Есть ли какие-то особые правила — например, не приглашать гостей или не курить на балконе?
— Что если сейчас у вас нет животных, но со временем вы решите завести питомца?
— Можно ли менять что-либо в квартире — перекрасить стены, заменить старую душевую кабину на новую или сменить интернет-провайдера, просверлив отверстие для нового кабеля? Будет ли учитываться стоимость улучшения в арендной плате?
— Не собирается ли арендодатель продавать квартиру в ближайшее время? Кстати, проверьте базу объявлений и убедитесь, что она не продаётся прямо сейчас.
— Будет ли арендодатель вывозить свои личные вещи? Актуально, если квартира совмещает библиотеку, посудную лавку и коллекцию сувениров из разных стран.
— Готов ли собственник дать скидку?
Но собственник — не единственный, от кого будет зависеть комфорт вашего проживания. Есть ещё и соседи. Заходя в подъезд, обратите внимание, нет ли надписей на стенах, бутылок и окурков на полу, не валяются ли по углам шприцы и не вывернута ли земля из цветочных горшков. Проще говоря, не придётся ли вам жить рядом с наркоманами или пьющими маргиналами.
Лучше просматривать квартиры вечером, когда все соседи уже пришли с работы. Так вы сможете оценить шумоизоляцию. На просмотре попросите дать вам минуту тишины, чтобы оценить, насколько слышны соседские голоса или работающие у них телевизоры.
Если остались сомнения, можете прийти к подъезду без риелтора и поспрашивать входящих и выходящих людей. Если есть очевидно проблемные соседи, они точно про них расскажут. А заодно и про квартиру, в которой собираетесь поселиться вы.
О чем ещё важно помнить
Если всё в порядке и вы остановились на каком-то варианте, необходимо будет заключить договор, подписать акт приёма-передачи и получить расписку от арендодателя в том, что он принял оплату.
Если вы договорились платить наличными, берите с хозяина расписку за каждый ежемесячный расчёт. Если нет доказательств оплаты, арендодатель сможет заявить, будто вы ему недоплатили. Если переводите деньги онлайн через интернет-банкинг, можно обойтись и без расписки.
Договор сроком от года и более необходимо регистрировать в Росреестре, даже если он заключается между физлицами. По сути, вы регистрируете не столько договор, сколько обременение на квартиру. Ведь при длительной сдаче внаём вступают в силу определённые ограничения.
Например, собственник уже не сможет попросить вас съехать и пересдать квартиру другому арендатору как минимум в течение года.
Как не стать жертвой мошенников, арендуя квартиру
Есть так называемые красные флаги — моменты, которые должны вас насторожить. Если вы их заметили, откажитесь от аренды этой квартиры и поищите другой вариант.
Что должно насторожить при аренде квартиры:
- Хозяин не готов показать документы на квартиру.
- Документы есть, но данные не совпадают с паспортом человека, который показывает жильё.
- Собственник уклоняется от прямых вопросов или торопит с решением без проверки бумаг.
- Собственник отказывается подписывать договор, предлагает договориться устно.
- Хозяин требует залог без квитанции и без договора или просит заплатить прямо сейчас, до подписания договора, потому что у него «сложная ситуация».
- Жалобы на соседей во время осмотра или намёки на конфликты («они часто шумят»).
- Необычно низкая цена для района и метража.
Изучите рынок: проанализируйте объявления аренды в интересующем вас районе, позвоните по указанным телефонам, чтобы проверить, реальны ли эти квартиры. Спустя несколько часов вы будете иметь представление о ставках аренды.
- Отказ вписать в договор все условия.
Чек-лист: на что обратить внимание перед тем, как снять квартиру
✔️ Не хватайтесь за объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — идеальное. Скорее всего, это уловка.
✔️ Никогда не соглашайтесь посмотреть квартиру за деньги или купить базу собственников, которые сдают квартиры. Это обман.
✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.
✔️ Требуйте от собственника оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку — в них не должно быть долгов.
✔️ В квартире проверьте всё — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в акт приёма-передачи. Это убережёт вас от обвинений, что поломки — дело ваших рук.
✔️ Проверьте, не выставлена ли эта квартира на продажу.
✔️ Расспросите у собственника, как долго сдаётся недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас.
✔️ Прочитайте договор целиком. В нём указываются все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, возможность и частота посещения квартиры собственником. Даты в договоре должны быть актуальными.
✔️ Здесь же нужно прописать размер залога и условия его возвращения. Стоимость залога — исключительно договорной момент. Обычная практика — залог в размере полной стоимости месячной аренды.
Это не оплата последнего месяца, как часто принято считать, а гарантии для собственника, что с квартирой всё будет в порядке. Тогда залог возвращается арендатору в полном размере. В противном случае стоимость ущерба вычитается из суммы залога.
✔️ В договоре или в приложении к нему должна быть указана вся мебель и бытовая техника — с названиями, примерной ценой и её состоянием. В последней графе должны быть не абстрактные формулировки вроде «хорошее» или «удовлетворительное», а конкретные недостатки, а лучше — фотографии.
