Аналитики уже давно констатируют, что «бразды правления» на рынке недвижимости перешли в руки покупателей, и это вынуждает продавцов подстраиваться под их ожидания, снижая цены и делая другие условия сделок более привлекательными. Но даже это не всегда помогает. По данным ряда строительных компаний и агентств недвижимости, с мая наблюдается резкое снижение спроса к выставленным объектам – как продажи, так и аренды, а в июне спрос исчез практически полностью.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Некоторые специалисты считают, что осенью все изменится. Так, Лариса Бабкина из агентства недвижимости «Семейные инвестиции» пишет в своем блоге: «Звонки по всем объектам недвижимости почти прекратились. Даже непотопляемая во все времена аренда «сдала», цены и здесь снизились. Многие продавцы, увидев такую ситуацию, сняли свои объекты с продажи. Похоже, на лето все просто «забили» на недвижимость. Никто не хочет прогадать. Объяснение простое – лето, не сезон. Все ждут осени, как манны небесной». Будут ли эти ожидания оправданными?

Рынок в новой реальности

Описывая сегодняшнюю ситуацию в сфере недвижимости, риэлторы сходятся во мнении, что подобных потрясений на рынке еще не было. А с наступлением лета работники сферы недвижимости и вовсе приуныли, констатируя переход рынка в новую экономическую реальность.

Анатолий Пысин, генеральный директор агентства недвижимости «Центральный департамент недвижимости»:

- Все мы сейчас проходим адаптационный период и учимся существовать в новых условиях, когда доходы сократились на 7-10% по итогам первого полугодия. Сейчас предложение с учетом завершенных в первом полугодии девелоперских проектов превышает реальный спрос не менее чем в 2-2,5 раза. На фоне декабрьского сумасшествия с массовой скупкой техники многие не приняли во внимание схожую ситуацию и в сфере недвижимости. Те, у кого квартирный вопрос стоял особенно остро, решили его в срочном порядке, испугавшись резкого скачка цен, поэтому денежные сбережения населения, которые могли бы «оживить» спрос на рынке недвижимости сейчас, истощились.

А те, у кого сбережения все-таки остались, тратить их не спешат, предпочитая отложить это «до лучших времен». Поводы для подобного решения очевидны: нестабильная экономическая ситуация, эскалация украинского конфликта (а вдруг Россию все же втянут в военные действия?). Да и банкам особо доверять не приходится.

Кирилл Брюлин, генеральный директор риэлторской компании Brulin&Partners:

- Большинство сделок с недвижимостью осуществляется через сейфовые ячейки, и две недели, пока идет регистрация, денежные средства остаются лежать в депозитарии банка. Многие граждане боятся проводить сделки, мотивируя это тем, что есть большая вероятность, что за это время что-то произойдет, и останутся они и без квартиры, и без денег. Также многие хранят свои сбережения в валюте, и в связи с ростом курса доллара и евро к рублю надеются, что еще через какое-то время они еще больше выиграют на курсовой разнице, потому не спешат тратить сбережения. Еще одним сильным ударом, нанесенным по рынку недвижимости, является увеличение процентных ставок по ипотечному кредитованию. И у многих граждан пропала уверенность в том, что они смогут «вытянуть» ежемесячные ипотечные платежи по кредиту.

Значительный спад активности покупателей или полное отсутствие спроса в некоторых сегментах повлек за собой снижение стоимости объектов. По оценкам ряда специалистов, цены уменьшились в среднем на 5-15%. И это еще не предел. Проблема еще и в том, что ожидания продавцов и покупателей в данной экономической плоскости настолько сильно расходятся, что это дополнительно дестабилизирует рынок.

Дмитрий Баландин, начальник отдела жилых помещений № 6 агентства недвижимости «Простор»:

- В настоящее время не все продавцы поняли, что на рынке проблемы, а именно: сильно снизилась активность покупателей и неминуемо «потащила» за собой ценник на квартиры в сторону понижения. При этом снижение спроса не носит обвальный характер, поэтому не все участники рынка готовы на сегодняшний день торговаться. Именно по этой причине мы видим в рекламе одну цену, а реальные сделки по данным предложениям проходят в ценовом диапазоне, который на 10-20% ниже от стоимости самого дешевого аналогичного предложения. Считаю, что спрос есть, просто не с теми ожиданиям, которыми до сих пор живут продавцы.

Если посмотреть со стороны, то ситуация довольно сильно напоминает эпоху «перестройки» в локальном масштабе: старые правила больше не действуют, а новых еще нет. По мнению Армена Гаспаряна, эксперта компании «KASKAD Недвижимость», выиграет тот, кто быстрее и лучше приспособится к новым условиям рынка:

- О  полном отсутствии интереса со стороны покупателей к объектам говорят только продавцы морально устаревших объектов или объектов, построенных без вкуса, без учета современных потребностей покупателей и факторов, на которые люди стали обращать внимание. Прошли те времена, когда рынок «проглатывал» любое жилье. У людей развился вкус, они стали очень требовательными, выстраивая в мыслях идеальное жилье, совершенно не похожее на то, о чем они мечтали 10 лет назад. И предложения застройщиков должны  подстраиваться под эти потребности, тогда недостатка в покупателях не будет. Например, в нашей компании руководство внедрило интеллектуальный подход к строительству жилья для удовлетворения желаний самых взыскательных покупателей. Мы знаем что строить, где, как, из чего, чтобы все параметры были лучшими на рынке, а цена оставалась одной из самых привлекательных.

Осень не сулит надежд на стабильность

Очевидно, что большинство компаний только ищут свою новую нишу на рынке, пытаясь адаптироваться к новым условиям. Кто-то с подачи государственных деятелей верит, что рынок к осени восстановится. И предпосылкой к такому мнению послужило заявление о создании как раз к осени Агентства жилищного развития, которое образуется после слияния Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Новое учреждение будет готовить к застройке государственные земельные участки, создавая под объекты специальные ипотечные программы. По мнению нынешнего руководства РЖС в лице Александра Бравермана, это должно положительно отразиться на покупательском спросе.   Однако слияние структур еще не утверждено, поэтому участники рынка строят прогнозы на основе более реальных факторов, влияющих на рынок. Например, в связи с настроениями арабских нефтепроизводителей снизить стоимость нефти ожидается понижение курса рубля. По прогнозам аналитиков рынка, это может привести к очередному снижению цен на недвижимость в валютных ценах и небольшому повышению в рублевых.

Кирилл Брюлин:

- В условиях дестабилизации экономической ситуации завершение сезона отпусков не сильно повлияет на активность покупателей. Косвенным подтверждением этого является также факт сильного сокращения расходов граждан на организацию летнего отдыха: об этом говорят и наши туристические компании, и компании принимающих стран, для которых сокращение потока российских туристов крайне негативно сказывается на экономике в целом.

Даниил Пятецкий, частный риэлтор:

- Не думаю, что нам стоит надеяться на осень. Рынок недвижимости уже давно не привязан к фактору сезонности. Гораздо более значимую роль здесь играют геополитические факторы, внутренние и внешние экономические события, инвестиционный климат. В условиях экономической нестабильности перестал работать основной инструмент приобретения недвижимости – ипотечное кредитование. Уровень сегодняшних ставок для подавляющего большинства сограждан носит запретительный характер. Благодаря государственной программе поддержки ипотечного кредитования путем субсидирования ставки ситуация немного наладилась на первичном рынке. На вторичном же рынке ничего подобного нет. Именно поэтому здесь сейчас «застой».

При этом продавцов «поджимают» и грядущие изменения в Налоговом кодексе, которые вступят в силу с 2016 года.

Армен Гаспарян:

- Продавцы недвижимости, которые планировали показать неполную стоимость в документах, начнут паниковать и давать очень большие скидки, что приведет к еще большему снижению цен, и те, кто надеются на осень, потеряют еще больше, если не снизят цены и не продадут свои объекты сегодня.

По мнению экспертов, ориентация рынка недвижимости будет смещаться от одних сегментов к другим, на которые делают «ставки» продавцы. Так, в осенний период активизируются сегменты комфорт-класса и эконом-класса в новостройках – наибольшим спросом в условиях кризиса все так же будут пользоваться малобюджетные проекты. При этом цены после летнего падения на прежний уровень не возвратятся.

Также есть мнение, что в начале осени может немного активизироваться рынок жилой аренды, что связано с началом учебного года и приездом в столицу студентов, поступивших в московские вузы. При этом покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду стала менее прибыльной в связи с увеличением налогов и коммунальных платежей. Ожидается и активность на рынке аренды нежилых помещений, правда, совершенно не связанная с увеличением платежеспособности населения. Наоборот, после «мертвого» летнего периода, во время которого, как правило, выручка сильно «падает», вероятно, ряд предпринимателей придут к выводу, что бессмысленно арендовать большие торговые площади, и начнут искать более экономные помещения для своего бизнеса.

Но это все риэлторов совершенно не радует. Дмитрий Баландин называет предстоящие осенние изменения «небольшой передышкой перед дальнейшей стагнацией 2016 года»:

- В этом состоянии уже сегодня находятся сегменты жилья бизнес-класса и выше – здесь люди умеют считать деньги, прекрасно понимая, что незачем в настоящее время совершать покупку, так как через некоторое время это станет еще дешевле.

Под вопросом судьба и загородного рынка жилья – участки, таунхаусы и коттеджи. Нельзя забывать, что приобретение загородного жилья часто включает в себя серьезные дополнительные затраты, связанные с обслуживанием, а иногда – и с проведением необходимых коммуникаций.

Даниил Пятецкий:

- Загородный дом, в отличие от квартиры, не является предметом первой необходимости, именно поэтому спрос здесь сокращается более существенно, а стабилизация происходит гораздо дольше.

Что может спасти рынок?

Такой, можно сказать, риторический вопрос, на удивление, пробудил экспертов к довольно подробным ответам. Да и как иначе, ведь под вопросом судьба рынка недвижимости.

Кирилл Брюлин:

- Однозначно ответить на вопрос, что должно произойти в экономике и на рынке недвижимости, чтобы вернуть его в нормальное состояние, на мой взгляд, невозможно. Должны совпасть многие факторы, как геополитические, так и чисто экономические. Заработная плата в стране должна быть на таком уровне, чтобы люди могли не только покупать еду и платить за жилье, но и позволить себе купить в кредит недвижимость, и не трястись при мысли о том, что завтра их могут уволить или банк поднимет процентную ставку. А еще, мне кажется, государство должно начать действительно заботиться о комфорте и благосостоянии своих граждан, а граждане – перестать бояться просрочки платежа, а получить возможность зарабатывать так, чтобы можно было и спокойно платить ипотеку, и при этом отлично себя чувствовать в экономическом плане.

Другими словами, продавцы мечтают о достижении «золотой середины» между спросом и предложением. Правда, важным условием для этого и, как следствие, оживления рынка риэлторы называют понижение ключевой ставки, от которой напрямую зависит процентная ставка по ипотечным кредитам. Рынок почувствует себя лучше при условии стабилизации уровня ставок ипотечного кредитования, которое, как ни крути, является главным драйвером рынка.

Дмитрий Баландин:

- Так как на все это мы повлиять не можем, предлагаю просто, как и всегда, переждать бурю. Рынок недвижимости пережил не один спад и последующий подъем, так что нынешняя ситуация не исключение. Думаю, настоящий кризис продлится не меньше пары лет, поэтому если у кого-то есть задача продать недвижимость, нужно сейчас смело опускать ценник – через пару месяцев вы не получите и этого.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!