Какими бывают гаражи и почему это важно знать
Покупатель гаража обычно оценивает, как быстро до него можно дойти от дома, удобно ли заезжать, требуется ли ремонт помещения, в каком состоянии ворота, есть ли электричество, не перекрывают ли въезд.
Но в первую очередь необходимо удостовериться, что выбранный бокс принадлежит продавцу на законных основаниях и легально занимает земельный участок, на котором расположен.
По российскому законодательству гараж может быть отнесён к разным категориям: недвижимое имущество или иное имущество. От категории зависит способ покупки и порядок регистрации права на объект.
Недвижимым имуществом гараж является, если неразрывно связан с землёй: его нельзя переместить без разрушения или существенных повреждений. Такие боксы в обиходе называют капитальными.
Под определение «капитальный» также попадают сблокированные гаражи, стоящие в одном ряду и имеющие общие стены, крышу, фундамент, и машино-места в паркинге (Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ).
Если гараж — недвижимость, процедура госрегистрации при заключении договора купли-продажи обязательна. Право собственности на него возникнет только с момента внесения записи в Росреестр. В этом случае речь идёт либо о покупке двух объектов: гаража и земельного участка под ним, либо, если бокс стоит на арендуемой земле, о покупке гаража и переходе права аренды на землю к покупателю.
Как иное имущество гараж определяют, если его можно передвигать без конструктивных разрушений. Это, например, железные боксы без фундамента или гаражи-ракушки. Эти гаражи называют движимыми.
Если конструкция относится к иному имуществу, регистрировать право собственности на такой гараж в Росреестре не требуется, достаточно заключить договор купли-продажи в простой письменной форме (статья 161 Гражданского кодекса РФ). Приобрести в собственность участок под железным гаражом практически нереально, в подавляющем большинстве случаев их устанавливают на арендуемой земле.
И движимые, и капитальные гаражи могут входить в гаражные кооперативы —некоммерческое объединение собственников. Они создавались для безопасного хранения автомобилей и совместного использования инфраструктуры. Также они могут называться гаражно-строительными или гаражно-потребительскими кооперативами (ГСК, ГПК). Чаще всего в кооперативы объединены старые гаражные комплексы времён СССР.
Если гараж находится на территории ГСК, владелец является членом кооператива, а все документы оформлены правильно, такой бокс можно приобрести без проблем.
Какие проблемы могут возникнуть при покупке гаража
1. Если гараж относится к иному имуществу
Движимые гаражи чаще всего стоят на земле, которая относится к общедомовой или муниципальной собственности.
Гараж размещён на участке законным образом, если у хозяина бокса имеется разрешение от владельца земли с формулировкой «для возведения (размещения) гаражей, являющихся некапитальными сооружениями».
Если такого разрешения нет, собственника могут заставить убрать гараж. Если не сделать это в добровольном порядке, муниципальные власти или правление дома сами демонтируют объект, а с владельца в судебном порядке взыщут расходы на перемещение и хранение гаража.
2. Если гараж является недвижимым имуществом
При покупке капитального гаража сначала нужно удостовериться, что право собственности — как на само строение, так и на участок под ним — зарегистрировано. Для этого попросите владельца показать свежие выписки из ЕГРН: на гараж и на землю.
Сверьте кадастровый номер участка, который указан в выписке, с публичной кадастровой картой, чтобы проверить, что вам показывают документы именно на тот объект, который вы хотите приобрести.
Встречаются ситуации, когда права на землю за продавцом закреплены, а на гараж — нет, или наоборот. В первом случае новый владелец сможет зарегистрировать право собственности на объект, а вот обратный вариант гораздо сложнее. Перевести землю под боксом на себя возможно, если она никому не принадлежит, но это очень маловероятный случай, особенно в городе. Скорее всего, собственник у неё есть, и он может распоряжаться участком по своему усмотрению, никак не учитывая интересы покупателя такого гаража.
После проверки документов на постройку и на землю необходимо уточнить, есть ли у предыдущего собственника задолженность по коммунальным платежам, электричеству или охране. Если гараж входит в ГСК, справку об отсутствии задолженности выдаёт председатель кооператива.
3. Гараж продаётся без документов: что делать
Владельцы гаражей, особенно построенных в прошлом веке, очень часто не имеют на руках никаких документов, подтверждающих право собственности. В лучшем случае у хозяина есть членская книжка ГСК и справка о выплаченной стоимости пая в кооператив.
С точки зрения покупки такого объекта это означает, что документов на гараж нет. Такие боксы могут продавать очень недорого, но риски подобных сделок высоки.
Продажа гаража без документов часто выглядит так: продавец пишет расписку о получении денежных средств за бокс такой-то, передаёт ключи новому владельцу, а если гараж входит в ГСК, — знакомит его с председателем.
Но если этот гараж — капитальное строение, покупатель не сможет оформить на него право собственности: Росреестр не зарегистрирует переход права из-за отсутствия документов.
Если покупатель захочет получить законное право собственности на гараж, ему придётся делать это через суд (часть 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ). Но никто не гарантирует, что дело решится в его пользу. Кроме того, ещё до получения положительного решения у него могут возникнуть проблемы, к примеру:
- новый владелец будет пользоваться гаражом, но не сможет его законно продать, подарить, передать в наследство;
- неузаконенное строение могут признать самовольной постройкой и снести;
- при сделке без документов нельзя быть уверенным в том, что её совершил настоящий хозяин, а не мошенник.
Если покупатель очень заинтересован в капитальном гараже без документов, он может предложить владельцу легализовать объект через гаражную амнистию.
Процедура приватизации в этом случае максимально упрощена, проходит без обращения в суд, а на отсутствие некоторых документов обычно не обращают внимания. Землю под гаражом собственник при этом получает бесплатно: либо оформляет на своё имя, либо становится арендатором.
Некоторые приобретают гаражи без документов в расчёте на то, что потом смогут амнистировать их, но процедура для нового собственника не всегда проходит гладко и занимает много времени — более года.
Получить право на движимый гараж таким образом нельзя: как некапитальное строение, он не попадает под условия амнистии.
4. Приобретённый гараж в будущем снесут
В случае приобретения оформленного бокса риски минимальны: при сносе собственнику выплатят компенсацию стоимости участка и построек на нем, а также убытки и упущенную выгоду.
Но лучше заранее уточнить перспективы развития района. К примеру, если в ближайшем будущем в нём планируют проложить новую дорогу или начать застройку, надо посмотреть, не попадает ли земля под гаражами под новые коммуникации или реновацию.
Когда вы покупаете гараж без документов, обратите внимание на наличие охранных зон различного рода: электрических и газовых сетей, водопровода и канализации и других. Если гараж стоит в одной из таких зон, не исключено, что легализовать его не дадут, а в случае сноса компенсацию вы не получите — официально объект вам не принадлежит.
Документы, которые нужны для покупки гаража
При покупке капитального гаража потребуются:
- паспорта участников сделки;
- подписанный договор купли-продажи;
- акт приёма-передачи гаража и земельного участка;
- свидетельство о регистрации права на сам гараж и на землю под ним или выписка из ЕГРН на бокс и участок;
- документ, подтверждающий право собственности на гараж: договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования, справка о выплаченном пае ГСК и т. п.;
- документ о праве собственности на землю под гаражом или о праве владения участком;
- нотариально удостоверенное разрешение супруга на продажу имущества, если продавец состоит в браке, а гараж покупался как совместная собственность;
- доверенность, заверенная нотариально, если сделку будет заключать представитель;
- квитанция об уплате госпошлины; её можно уплатить при регистрации сделки, обычно это делает покупатель.
Если собственником имущества является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин, потребуется разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.
Договор купли-продажи можно составить самостоятельно по образцу, а можно обратиться к юристу. Документ оформляется в трёх экземплярах: для продавца, покупателя и регистрирующего органа.
Утверждённой формы договора купли-продажи нет, но он должен содержать информацию:
- о сторонах договора с указанием паспортных данных;
- описание объекта: адрес, кадастровый номер, площадь;
- о цене сделки, способе передачи денег;
- о сроках и порядке передачи имущества;
- об ответственности сторон.
Сделка в данном случае подразумевает продажу сразу двух объектов — земли и строения на ней, но составлять несколько договоров не обязательно, можно в одном документе указать оба объекта недвижимости.
Перед заключением договора ещё раз проверьте сведения о возможных залогах, арестах и других ограничениях: попросите продавца взять свежую выписку из ЕГРН на гараж и землю.
Если говорить о покупке движимого гаража, потребуется только заключить договор купли-продажи, а также переоформить на покупателя право пользоваться участком под гаражом.
Как оформить право собственности на гараж
Для того чтобы покупатель стал полноправным владельцем капитального гаража, нужно зарегистрировать переход права собственности на строение и участок в Росреестре.
Для этого следует обратиться с пакетом документов в МФЦ или к нотариусу. Присутствовать на регистрации должны обе стороны или их представители по доверенности.
Если гараж находится в долевой собственности или принадлежит несовершеннолетнему, сделку должен заверить нотариус.
Регистрация перехода права собственности в Росреестре занимает 7–14 рабочих дней, если подавать документы через МФЦ, и 5–10 рабочих дней, если договор купли-продажи заверял нотариус.
Как могут обмануть при покупке гаража
Как и с любым другим видом недвижимости, при приобретении гаража есть риск столкнуться с недобросовестным продавцом. Вот несколько возможных схем мошенничества, о которых стоит знать и которых надо избегать.
Передача наличных без расписки
Многие уверены, что подписанный договор свидетельствует и об оплате. Но единственным юридически значимым доказательством оплаты служит именно расписка продавца. В противном случае он может обратиться в суд и повторно взыскать с покупателя стоимость объекта.
Слишком низкая цена объекта
Иногда мошенники, чтобы обмануть покупателя, занижают цену за гараж и тем самым привлекают много клиентов. Потом оказывается, что стоит он гораздо дороже. Покупатель, конечно, вправе отказаться от сделки, но если он уже втянулся в процесс и почувствовал объект своим, сделать это бывает морально тяжело. Это одна из самых популярных схем «мягкого» мошенничества.
Фальшивые документы
Многие мошенники обманывают покупателей с помощью поддельных документов и печатей. При этом клиент платит деньги и совершенно не подозревает, что имеет дело вовсе не с владельцем гаража.
Поэтому следует внимательно изучать документы, сверять паспортные данные со сведениями в ЕГРН, а если сделка проходит по доверенности — обязательно проверять сведения о ней на сайте Федеральной нотариальной палаты: действительно ли доверенность выдавалась и не отозвана ли она.
Занижение стоимости гаража
Если реальная сумма, уплаченная продавцу, больше суммы, указанной в договоре, это попытка обмануть государство и избежать уплаты налогов, занизив стоимость гаража. Но если в будущем новый владелец попытается расторгнуть такую сделку, назад он получит только ту сумму, которая фигурирует в бумагах.
Главное
— Перед покупкой капитального гаража убедитесь, что он принадлежит продавцу, а информация о боксе и земельном участке под ним внесена в Росреестр. Если этих данных там нет, переход права собственности зарегистрировать не удастся.
— Для регистрации сделки подготовьте пакет документов, подпишите договор купли-продажи и обратитесь в МФЦ или к нотариусу.
— При покупке движимого гаража регистрация права в Росреестре не происходит. Убедитесь, что продавец имеет право размещать его на земельном участке, а также имеет возможность передать вам это право.
— Если у владельца гаража нет никаких документов на него кроме, например, членской книжки ГСК, сделка будет рискованной. Не факт, что вам удастся легализовать гараж и оформить в собственность землю под ним.
Фото: Alexandr Tolstoy, Andrey Danilov, Sergey Watgers, Stanick, Yuri-D3 / Shutterstock / Fotodom
