Что такое доходные дома
Доходные дома — это многоквартирные жилые дома, построенные специально для сдачи в аренду. Такой тип жилья был распространён в России в XIX веке. Доходными они назывались потому, что приносили своим хозяевам доход.
Построить и содержать собственный дом в большом городе было в те времена очень дорого. Это могли себе позволить только самые богатые люди: графы, князья, придворные высоких чинов и другая элита. Квартиры же были в основном в арендном жилье, доля которого в жилом фонде к началу революции составляла около 40% в Москве и 80% — в Санкт-Петербурге.
Дом страхового общества «Россия» на Литейном проспекте, Санкт-Петербург. Фото: Ovchinnikova Irina / Shutterstock / Fotodom
Спрос на городское жильё стал расти с начала XIX века. Зажиточные люди покупали в Москве и Петербурге землю и строили доходные дома для инвестиций. Несколько комнат или весь этаж занимал хозяин и его семья, остальное сдавали в аренду. Часто в аренду сдавался весь дом, собственник жил отдельно.
Доходные дома почти всегда носили имя своего владельца: доходный дом графа Толстого, дом Басина, дом Дерно́ва, доходный дом Баташева, откуда со словами «я вынужден покинуть дом, управляющий которого негодяй» в 1836 году выехал Пушкин.
Доходные дома были не только в Москве и Петербурге, но и в других крупных городах — например, в Казани (дом Свешникова, дом Апакова). Но именно в столицах — тогдашней и нынешней — доходные дома стали настоящим архитектурным и культурным явлением.
Со второй половины XIX века строительство доходных домов стало массовым, им занимались уже не только зажиточные горожане, но и профессиональные застройщики и архитекторы.
Доходный дом Пигита на ул. Большой Садовой, Москва. Фото: Baturina Yuliya / Shutterstock / Fotodom
Известные люди, которые жили в доходных домах:
— Александр Пушкин (разные доходные дома в Петербурге);
— Николай Гоголь (разные доходные дома в Петербурге);
— Михаил Булгаков (доходный дом Пигита на Большой Садовой в Москве);
— Иван Тургенев, Фёдор Тютчев (доходный дом Лопатина в Петербурге);
— Фёдор Достоевский (доходные дома в Петербурге);
— Владимир Маяковский (доходный дом Кочубея в Москве);
— Сергей Есенин (доходный дом Бахрушина в Москве).
Архитектура доходных домов
Чаще всего арендные дома строились многоэтажными, от 4 до 6 этажей, с подъездами (в Петербурге — парадными) и внутренними дворами. Планировка включала квартиры разной площади и уровня комфорта — от роскошных апартаментов с каминами и лепниной до скромных комнат.
Доходные дома на набережной Фонтанки, Санкт-Петербург. Фото: Volkova natalia / Shutterstock / Fotodom
Большое значение придавалось фасаду, потому что он продавал дом арендаторам: привлекательное здание легче сдать по более высокой цене. Переехать жить в дорогой доходный дом было модно и престижно среди горожан.
Доходные дома строили в разных стилях:
— Эклектика: смешение элементов разных исторических стилей: барокко, ренессанса, готики, ампира.
Дом Косиковского — доходный дом Тупикова, Санкт-Петербург. Фото: Stanislava Yaneva / Shutterstock / Fotodom
— Неоренессанс, неоготика: в оформлении фасада использовались мотивы средневековой архитектуры, популярны были арки, башенки, рустовка, стрельчатые окна.
Дом Розенштейна — Белогруда, Санкт-Петербург. Фото: SERGEI BALDIN / Shutterstock / Fotodom
— Модерн: волнообразные линии, растительные орнаменты, витражи, кованые балконы, асимметрия.
Фрагмент фасада доходного дома Лидваля, Санкт-Петербург. Фото: Sergey Andreevich / Shutterstock / Fotodom
Одно из направлений модерна — неорусский стиль.
Доходный дом Перцовой, Москва. Фото: Pukhov K / Shutterstock / Fotodom
— Неоклассицизм: строгость, симметрия, колонны, античные орнаменты, массивные порталы. Стиль воспринимался как возвращение к вечным ценностям на фоне причудливого модерна.
Доходный дом Коровина, Москва. Фото: Free Wind 2014 / Shutterstock / Fotodom
Полуподвальные помещения были самыми дешёвыми, но часто их занимали не постояльцы, а работники доходного дома — сторож, прачка, дворник. Первые этажи могли занимать магазины, цирюльни, булочные и разные конторы. Самые дорогие квартиры были на 2-м и 3-м этажах. Жить выше считалось не очень престижно: высоко подниматься пешком, а лифтов в доходных домах XIX века не было.
Как был устроен доходный дом XIX века: в разрезе
На предпоследнем этаже арендовала комнаты интеллигенция: люди воспитанные и образованные, но не очень богатые. Площадь комнат была около 20–25 кв. м. Постояльцы жили там с осени по весну, а тёплый сезон проводили на даче за городом.
Последний этаж обычно был невысоким, жильё там сдавали очень дёшево, его снимали студенты и служащие.
Сколько стоила аренда в доходном доме
Крошечную каморку на последнем этаже или в подвале студенты снимали за 5 рублей в месяц.
Аренда самых дорогих квартир могла стоить в месяц несколько сотен рублей. Например, квартиру в доходном доме Оливье у Летнего сада семья Пушкиных в 1833 году арендовала почти за 5 тыс. рублей в год, то есть за 400 рублей в месяц.
Кстати, с хозяином этого арендного дома Пушкин тоже не ужился.
«Я с нашим хозяином побранился, и вот почему. На днях возвращаюсь ночью домой; двери заперты. Стучу, стучу; звоню, звоню. Насилу добудился дворника. А я ему уже несколько раз говорил прежде моего приезда не запирать — рассердясь на него, дал я ему отеческое наказание. На другой день узнаю, что Оливье на своём дворе декламировал противу меня и велел дворнику меня не слушаться и двери запирать с 10 часов, чтоб воры не украли лестницы. Я тотчас велел прибить к дверям объявление о сдаче квартиры — а к Оливье написал письмо, на которое дурак до сих пор не отвечал. Война же с дворником не прекращается, и вчера ещё я с ним повозился».
Из письма А. С. Пушкина Н. Н. Пушкиной,
28 июня 1834 года
Условия аренды были очень похожи на современные: договор заключали на несколько месяцев или год, его можно было заверить у нотариуса, а арендодатели тщательно проверяли репутацию постояльцев. Договор можно было расторгнуть, например, если выяснялось, что соседние комнаты сдавались под публичные дома. Но доказать это в суде было непросто.
Арендатор платил задаток, который ему возвращали при выезде, если постоялец был культурным и не нанёс вреда имуществу.
Планировка квартир
Обычно комнаты выходили на две стороны: парадные — на улицу, личные — во двор. По бокам зданий окна были редко: дома строились сплошным фасадом, на голландский манер, так что боковые стены не угловых домов были брандмауэрами.
Высота потолков в доходных домах — чуть больше 4 м. Коридоры появились в планировке квартир только во второй половине XIX века. До этого использовалась анфиладная планировка, когда из одной комнаты можно было попасть в другую, без коридоров.
Доходные дома для небогатых
Большие и красивые доходные дома не могли удовлетворить спрос на арендное жильё среди небогатых людей — приезжающих в города рабочих. Для них строили недорогие доходные дома: они не выделялись архитектурой, но были очень популярны. Квартиры в таких домах сдавали как в долгосрочную аренду, так и посуточно. Дома для краткосрочной аренды назывались ночлежными.
Доходные дома после революции
После революции 1917 года доходные дома во всех городах России были закрыты, а из квартир сделали коммуналки. В некоторых осталась прежняя богатая мебель, и советские рабочие въезжали буквально в хоромы.
Барские комнаты, которые по площади могли быть больше 30 кв. м, делились перегородками на две или несколько — и в каждую заселяли семью.
В 1990-е годы в России появилась частная собственность: недвижимость стало возможно приватизировать, продать или купить. С этого момента доходные дома получили вторую жизнь: люди выкупали комнаты в коммуналках и снова объединяли их в большие квартиры, как до революции.
Повезло не всем: какие-то доходные дома снова стали престижными домами с просторным жильём, внутри других по сей день сохранились коммуналки. Многие доходные дома превратились в офисные или торговые центры.
Хотя доходные дома прекратили своё существование более 100 лет назад, идея доступного арендного жилья не исчезла. И городские, и федеральные власти периодически возвращаются к теме создания арендных домов.
Наёмные дома
Это арендное жильё от государства для граждан, у которых нет собственного жилья и достаточного дохода, чтобы его купить. Его начали строить 10 лет назад как альтернативу социальному жилью, в очереди на получение которого можно стоять десятилетиями. Договор найма заключается на срок не менее чем 1 год, но не более чем на 10 лет. Ставки аренды — ниже среднерыночных.
Недостаток наёмного жилья в том, что его очень мало. Массовым этот проект не стал.
Доходные дома нового типа
Возродить доходные дома несколько лет назад собирались на государственном уровне. Планировалось привлекать частных девелоперов и строить такие дома с нуля, а потом продавать инвесторам и сдавать по рыночным ценам. К сожалению, проект не получил широкого развития: инвесторы шли в него неохотно.
Апарт-отели
Апарт-отели сегодня ближе всех к реализации идеи доходного дома. Во-первых, потому что именно этот рынок смог стать крупным и хорошо представлен в крупных городах. Во-вторых, большинство юнитов продаётся частным инвесторам, которые получают доход от аренды.
Изначально созданные для краткосрочного размещения гостей, в годы пандемии апарт-отели успешно обкатали среднесрочную и долгосрочную аренду.
Но у апарт-отелей есть ряд отличий от классических доходных домов:
- Апарт-отели имеют общую для всех постояльцев концепцию, а зачастую ещё и звёздность, то есть соответствуют гостиницам определённого уровня. Ставка аренды премиальных юнитов (например, пентхаусов) в несколько раз выше ставки аренды обычных номеров. Но не в десятки и даже сотни раз, как это было в доходных домах.
- Апарт-отели предлагают не только проживание, но и сервисы: от фуд-корта и спортзала до коворкинга и кинотеатра. В доходных домах из услуг были только прачечная и охрана.
- Апарт-отели чаще всего расположены в новых зданиях, специально построенных для коммерческих целей. Приспособить историческое здание под апарт-отель можно, но для девелопера это задача непростая.
- В апарт-отеле работает гораздо больше персонала, чем когда-то в доходных домах.
Можно ли возродить доходные дома
Возродить доходные дома вполне возможно, считает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. Во-первых, в том или ином виде они создаются и сегодня: частные инвесторы выкупают этажи или небольшие здания целиком и сдают квартиры в аренду. Арендный бизнес частных инвесторов активно развивается, есть разные курсы обучения для современных рантье, отмечает эксперт.
Во-вторых, представим себе апарт-отель, который работает в здании бывшего доходного дома. В нём мало дополнительных опций, минимум сервисов. Он предлагает в аренду юниты в среднесрочную и долгосрочную аренду. Получится то, что мы ищем: современный доходный дом.
В-третьих, можно строить доходные дома с нуля. Правда, чтобы этот бизнес развивался, нужны изменения законодательства: в нём нет понятия «доходный дом».
«Доходным домам нужна более проработанная законодательная ясность: чёткое регулирование этой отрасли, особенно в плане классификации, — говорит Ольга Шарыгина. — Нужно понимать, что гости смогут покупать и на какие сервисы они будут вправе рассчитывать: класс объекта, уровень безопасности, в том числе пожарной, понятное качество продукта».
Главное
— Доходные дома были популярным форматом арендного жилья в XIX веке в России.
— Поселиться там могли как очень богатые люди, так и бедные студенты или рабочие. Они занимали разные этажи, но пересекались в местах общего пользования.
— Стоимость аренды квартиры в доходных домах была от 5 рублей до нескольких сотен рублей в месяц.
— Сегодня есть разные форматы арендного жилья: наёмные дома, доходные дома нового типа, апарт-отели. Последние наиболее точно воплощают идею доходных домов, поскольку чаще всего юнитами владеют частные инвесторы.
