Жизнь за городом имеет свои особенности и… свою цену. Одна из статей расходов — обслуживание дома. Здесь зачастую не обойтись без помощи третьих лиц. И дело не только в размерах помещения, его техническом оснащении, отоплении и пр. Некоторые хозяева не могут самостоятельно заботиться о доме еще и потому, что не проживают в нем постоянно.
Не от скуки на все руки
В наши дни проблему чаще всего решают двумя способами: нанимают для дома управляющего или пользуются услугами компании, обслуживающей поселок. «Все зависит от потребностей владельца, площади коттеджа и многих других факторов, — поясняет Елизавета Малых, директор по маркетингу компании Atlas Development. — Самостоятельно производить, скажем, еженедельную уборку дома площадью 400–500 кв. м практически невозможно, а в коттедже 100–150 кв. м вполне по силам убраться и самому».
Рассмотрим вариант, когда убраться самому не по силам и по разным причинам владелец коттеджа вынужден переложить заботы о недвижимости на чьи-то плечи. «Если у вас есть возможность нанять личного управляющего, это наиболее удобная схема — не придется тратить время на то, чтобы вникать в разные мелкие бытовые вопросы, регулярно отслеживать состояние своего загородного дома. Особенно если вы живете в нем не постоянно, а время от времени», — говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп».
Итак, бразды правления можно передать в руки управляющего, или, как его еще называют, мажордома. Пару веков назад в каждой приличной семье были доверенные лица, которые выполняли наиболее ответственные поручения хозяев, присматривали за слугами, контролировали работу кухни, то есть отвечали за нормальную жизнедеятельность барского дома. В сущности, это и сегодня основная задача мажордомов, хотя круг обязанностей, естественно, изменился.
Управляющий в наши дни должен уметь многое. «В идеале это такой one man show — и сантехник, и электрик, и дворник, и газовщик, и озеленитель. Он же снимает показания приборов учета расхода коммунальных ресурсов и оплачивает их. В его ведении — все вопросы коммунального жизнеобеспечения домовладения», — поясняет Валентина Филонова, генеральный директор ООО «АСКВЭЛ», преподаватель Института экономики недвижимости Государственного университета — Высшей школы экономики.
Впрочем, здесь тоже все индивидуально. Действительно, некоторым домовладельцам достаточно иметь просто помощника по хозяйству, умельца и мастера на все руки. По словам Е. Малых, это разнорабочий, в чьи обязанности входит обслуживание и отопление помещений, мелкий ремонт, уборка снега в зимнее время, стрижка газонов и ведение садоводства летом, покупка продуктов, охрана и т.д. Зачастую хозяева больших домовладений нанимают семейную пару в возрасте, которая постоянно проживает либо в общем доме, либо в отдельном домике для прислуги. Мужчина занимается перечисленными выше делами, а женщина готовит, убирает, стирает, иногда присматривает за детьми.
Но встречаются, правда гораздо реже, и профессиональные управляющие, те самые мажордомы, которые занимаются собственно управлением. Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate, рассказывает: «Некоторые владельцы особняков нанимают дворецкого, который управляет всем домом. В данном случае речь идет о больших элитных резиденциях площадью от 800 кв. м, где требуется отдельный человек для поддержания хозяйства. В доме работает много обслуживающего персонала, а у хозяев нет времени на подобного рода задачи». Мажордом руководит домашним персоналом: нянями, садовниками, водителями, охранниками, ведет отчетную документацию, осуществляет расчет и выдачу зарплаты своим подчиненным и т.д. «Подобные управляющие встречаются только в очень обеспеченных семьях, способных содержать штат домашнего персонала от пяти человек», — отмечает Е. Малых.
Одна на всех
Если наем управляющего — дело добровольное, то без сотрудничества с управляющей компанией (УК) владельцу загородного дома в любом случае не обойтись (конечно, если живет он не на хуторе). Игнорировать УК можно, как замечает Е. Малых, только в единственном случае: если, построив дом в чистом поле, выкопав скважину для воды и установив септик, получать электроэнергию из альтернативных источников.
«Вопрос взаимоотношений с обслуживающей организацией строится на договорной основе. То есть если домовладелец заключил с ней договор, то потом можно нанимать сколько хочешь управляющих, но услуги УК все равно придется оплачивать», — говорит В. Филонова.
«Тарифы УК устанавливаются в каждом населенном пункте индивидуально, ежемесячные взносы домовладельцев складываются из коммунальных платежей, а также оплаты услуг по содержанию общей территории», — поясняет Екатерина Коноплястая, эксперт компании EliteCenter.
Управляющая компания отвечает за весь поселок, а именно за благо-устройство, содержание и техническую эксплуатацию общего имущества. «Компания предоставляет коммунальные услуги собственникам домов, как правило, обеспечивает охрану и систему безопасности, ведет общую бухгалтерию и т.д.», — так характеризует деятельность УК Наталья Брахнова, руководитель отдела продаж компании «Газпромбанк-Инвест». По словам эксперта, управление целым микрорайоном и отдельным домом — это абсолютно неравнозначные виды работ. Сегодня практически за каждым современным коттеджным поселком Подмосковья закреплена управляющая компания, без которой населенный пункт не может нормально функционировать.
Как правило, в обязательный минимум услуг входит также расчистка внутрипоселковых дорог, централизованный вывоз мусора, охрана периметра, патрулирование улиц, обеспечение бесперебойной работы коммуникаций. Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка Маленькая Шотландия, добавляет в перечень опций УК еще и ремонт детских и игровых площадок, поддержание уличного освещения, организацию работы круглосуточного диспетчерского пункта, принимающего заявки от жильцов.
Многие УК оказывают и дополнительные услуги. Например, по словам А. Соколовой, в поселке Онтарио по желанию собственника можно установить систему оповещения данных с отопительного котла, что позволит охране контролировать уровень тепла в помещениях. Если домовладелец в холодное время года предупредит о своем приезде заранее, то к моменту его появления в доме будет требуемая температура. Кроме того, на территории поселка круглосуточно дежурят сантехник-электрик, дворник и разнорабочий. В штате УК есть горничная и садовник, который ухаживает за участками жителей. Таким образом, владелец дома может сэкономить на содержании собственного персонала.
Как рассказывает Алексей Иванов, руководитель проектов в «Истринской долине» компании «Вектор Инвестментс», жителей обслуживает УК «Вектор Сервис», входящая в структуру компании-девелопера. Помимо традиционных услуг в ведении УК находится выдача согласований и разрешений на строительные работы в поселках, контроль над ними, а также снятие показаний со счетчиков за потребленные собственниками энергоресурсы. Компания занимается еще и проведением общепоселковых мероприятий. По желанию собственников «Вектор Сервис» осуществляет вывоз мусора непосредственно с участков, ремонт и техническое обслуживание коммуникаций, корчевание, стрижку или посадку деревьев и др.
Одним словом, за городом управляющая компания по сути тот же ЖЭК или РЭУ, обслуживающие многоквартирный столичный дом.
Платежи-зарплаты
Эксплуатационные платежи — обязательная статья расходов владельца загородного особняка. Стоимость работ зависит от уровня проекта, площади поселка, его инфраструктуры и количества домовладений. В среднем в Московской области услуги УК обходятся домовладельцу в сумму примерно 6 тыс. руб./мес., отмечает В. Филонова.
«Чем выше статус коттеджного поселка и разнообразнее набор реализуемых УК услуг, тем сумма выше, — говорит Н. Брахнова. — На сегодняшний день эксплуатационные платежи составляют в элитном сегменте в среднем от 20 тыс. руб./мес. с дома, в бизнес-классе — от 10 тыс. руб., а в поселках экономкласса — от 3 тыс. руб./мес. Это без учета платы за коммунальные услуги».
Если говорить о цифрах, то, например, в коттеджном поселке Лион (Рублево-Успенское шоссе) услуги УК обойдутся в сумму приблизительно 18 тыс. руб./мес. В новом проекте бизнес-класса «Эсквайр Парк» (Новорижское шоссе) платежи составят 6–10 тыс. руб., а в элитном строящемся поселке Покровское-Рубцово (Новорижское шоссе) — от 18 до 25 тыс. руб.
Некоторым компаниям удается оптимизировать расходы. По словам А. Иванова, расценки «Вектор Сервиса» в полтора-два раза ниже, чем в среднем по рынку. Такой результат обеспечивается за счет того, что обслуживание нескольких поселков осуществляется единым штатом сотрудников с использованием общего парка техники. Так, даже для владельцев коттеджей в сегменте премиум-класса платежи составляют всего 8–12 тыс. руб./мес.
Что касается услуг мажордома, то здесь о конкретных суммах говорить сложно. Размер зарплаты определяется профессионализмом управляющего, а также его полномочиями. Пока стандарты этого рынка услуг находятся еще в стадии формирования, да и сервис далек от совершенства. «Когда наша компания собирала базу соискателей на должность управляющего загородным домом, то за пару месяцев мы получили несколько сотен резюме. Претенденты были разные — от мастеров маникюра до капитанов океанских яхт», — рассказывает В. Филонова. Так что если в дом требуется просто помощник по хозяйству, то его вполне реально найти на зарплату 15 тыс. руб. Когда речь идет именно об управлении домом, то цифры гораздо выше. «Зарплата управляющего может составлять 1–3 тыс. долл. — в зависимости от того, какие функции на него возложены, а также от размера самого коттеджа», — утверждает А. Соколова. Размер вознаграждения определяет сам хозяин дома. Как говорит Е. Малых, обычно это 60–70 тыс. руб./мес.; если речь идет о семейной паре, то от 30 до 150 тыс. руб. Но если приплюсовать зарплату остального персонала, то расходы владельца могут составить кругленькую сумму — 200–250 тыс. руб./мес.
Все для статуса
В сущности, возможности выбирать между мажордомом и УК у собственников нет. «Управляющий отдельного коттеджа и обслуживающая поселок компания занимаются разными вещами, их деятельность практически не пересекается, поэтому о разграничении полномочий речи не идет», — поясняет Е. Малых. Но если дворецкий никогда не заменит УК, то последняя в принципе может выполнять функции мажордома. В качестве примера эксперт приводит поселки Никольские Озера и Никольский Берег — там компания «Атлас Сервис» занимается всеми работами, связанными с эксплуатацией коттеджей. По словам А. Соколовой, автоматизация всех инженерных систем дома позволяет многим УК следить за его состоянием ежедневно. Некоторые собственники договариваются с обслуживающей организацией о том, чтобы она раз в месяц проводила обследование дома и в случае возникновения каких-то проблем оперативно их решала.
Какой бы вариант управления загородной недвижимостью ни выбрали собственники (УК или управляющий в тандеме с УК), цель у всех одна. Как утверждает В. Филонова, коттедж — это статусный объект, требующий постоянного обслуживания, в противном случае он превращается из инвестиционного актива в пассив и неликвид.
МНЕНИЕ
Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп»:
«Управляющая компания и управляющий пересекаются при взаиморасчетах, а также при наличии вопросов, связанных с вывозом мусора, состоянием дорог и пр. От лица собственника мажордом может обсуждать и решать их с представителями УК. Если на территории дома возникли какие-то технические неисправности, например, с коммуникациями, то управляющий вправе привлекать службы УК для устранения проблем».
Елизавета Малых, директор по маркетингу компании Atlas Development:
«Неправильно ставить вопрос о том, чьи услуги выгоднее — управляющего или УК. Если владелец дома сам занимается своим домашним хозяйством, он вносит только эксплуатационные платежи. Если же он решает нанять управляющего, то он платит и ему, и УК. Сравнивать имеет смысл только перечень дополнительных услуг, которые оказывает УК в поселке. К примеру, в УК собственник дома может заказать еженедельную уборку, и это значительно дешевле, чем содержать собственную дом-работницу».
