Есть ли будущее у доходных домов в России?

Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию возобновил тему доходных домов на Московском урбанистическом форуме. В своем обращении Александр Плутник заявил, что АИЖК готово профинансировать пилотные проекты по строительству арендных домов в Москве. Сколько может стоить аренда такого жилья? Какова перспектива его эксплуатации? Могут ли подобные проекты стать доходными? Мы задали эти вопросы экспертам.

Напомним, арендные, или доходные, дома – это  жилье, распространенное в Европе и США. Владельцы таких зданий получают прибыль не от продажи квартир, а от сдачи их в аренду. При этом они рассчитывают на получение стабильной, но не очень высокой прибыли на протяжении долгого времени. По данным некоторых экспертов, в западноевропейских городах доля такого жилья в общем фонде достигает 90%.

Распространен данный тип жилья был и в дореволюционной России. В Москве 40% квартир находилось именно в доходных домах. Сдавать жилье в таких домах начали в России еще в конце XVIII века. Максимальное распространение они получили во второй половине XIX века. Подобные предприятия находились в руках у крупных купцов, промышленников, были свои доходные дома у университетов и монастырей. Предназначалось такое жилье, чаще всего,  для разночинцев. Среди самых известных строений стоит назвать Дом Шамшина (на фото сверху), Доходный дом храма Святой Троицы («Дом со зверями» на Чистопрудном бульваре), «Дом с рыцарем» в Гусятниковом переулке, и многие другие.


"Дом с рыцарем"

По европейскому опыту известно, что содержание доходных домов – предприятие сложное. Прибыль владельцев складывается, как правило, из двух составляющих: самой рентной доходности и постоянного удорожания недвижимости. При этом деньги от жильцов могут «съедаться» инфляцией и затратами на коммунальное обслуживание дома.  В Германии, например, владелец получает от 5 до 15 % годовых. Скорее всего, эти цифры не приведут потенциальных инвесторов в восторг. Для изменения ситуации правительство уже предлагало проект по введению налоговых льгот для  инвесторов и застройщиков. Проблема имеет большую историю обсуждения, однако реальных движений не наблюдается.


"Дом со зверями"

Хороша ли идея доходных домов?

Специалист по недвижимости Ирина Щербинина считает инициативу по строительству арендных домов хорошей альтернативой стихийному рынку аренды, сформировавшемуся в стране:

- Идея, конечно, хорошая  – формирование арендного фонда жилья как альтернативы рынку стихийного и бесконтрольного найма. Однако любую идею можно выпестовать, а можно извратить. Соответственно, о перспективах можно говорить с большой осторожностью.

Как быстро и насколько качественно будет реализован проект, не знает никто. Перспективы эксплуатации зависят и от ситуации на рынке аренды в момент появления арендных домов.

Специалист выделяет несколько факторов, которые могут сыграть роль при формировании нового рынка:

- Первое. Количественное соотношение квартир под аренду, выставляемых собственниками, и арендаторов, готовых в них заселиться. Сейчас это соотношение явно не в пользу собственников, цены на аренду упали. А если на этом фоне еще вводить арендные дома – цены упадут еще больше. И арендные дома окупятся не скоро. Второе.  Политика государства по отношению к собственникам, желающим сдать квартиру в аренду. Если будет сильный контроль налогообложения и регистрации в квартирах, то сдавать многим станет невыгодно – легче продать. И вот тогда арендные дома восполнят часть потерянного объема аренды и станут доходными. Третье. Правила заселения и проживания в арендных домах. Будет ли важно гражданство, какую роль будут играть наличие или отсутствие регистрации, а также подобные факторы? Не секрет, что сегодня половина арендаторов не имеют ни гражданства, ни регистрации и живет на «птичьих правах»,  без договора найма. Собственники понимают, что рискуют, но все равно селят в свои квартиры. Думаю, что в арендных домах порядка должно быть больше.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», называет  условия, при которых сможет заработать инициатива:

- На мой взгляд, доходные дома смогут составить конкуренцию частным арендодателям только в случае если, во-первых, они будут построены во всех районах Москвы, а во-вторых – арендные ставки в них будут ниже, чем на рынке. Если первый вопрос связан с наличием свободных площадок и финансированием, то решить вторую проблему значительно сложнее. Необходимо понимать, что частные арендодатели стараются всеми способами уйти от налогов. Соответственно, их предложения могут быть очень конкурентоспособными. Кроме того, сегодня арендный рынок Москвы переживает далеко не самые лучшие времена. Экспаты покинули столицу, платежеспособность населения продолжает снижаться, люди ищут более дешевые предложения, диктуют свои условия собственникам квартир. Очевидно, что сегодня далеко не лучшее время для развития бизнеса по сдаче жилья в аренду.

Специалист обращает внимание на информационное сопровождение замысла:

- Кроме того, чтобы поддержать такой проект, нужно хорошее информационное сопровождение. Потребителю нужно объяснить, какие преимущества будут у квартиры в арендном доме. Самое главное  – рассказать о доступной арендной ставке. Все знают, что если к этому добавить удобное расположение объекта и хорошую транспортную доступность, жилье начнет  пользоваться спросом. Задача государства в данном случае – помочь строительным компаниям. К таким мерам можно отнести выделение участков под строительство доходных домов с выгодным местоположением. Стоит отметить, что помимо финансирования девелоперам необходима и поддержка государства. К ней можно отнести снижение обязательного количества машино-мест, уменьшение площадей дворовых территорий и увеличение плотности застройки на данных территориях. Иными словами – сделать проще проекты таких домов.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости  Spencer Estate, предупреждает об опасностях, поджидающих при строительстве доходных домов:

- Перспектива эксплуатации во многом зависит от того, что это будет за дом и кто его будет эксплуатировать. Если изучить и правильно применить уже имеющийся опыт по дому на Большом Николоворобьинском переулке, привлечь к работе и проектированию профессионалов, подобрать надежных исполнителей, то успех, даже при нынешней не самой удачной ситуации, вполне возможен. Если же делать все, как обычно: пустить на самотек, авось получится, то велик шанс получить ситуацию, аналогичную  той, что сложилась при строительстве космодрома «Восточный». Львиная доля средств будет разворована, а объект не принесет городу ни пользы, ни доходов.

Как будет выполняться проект?

Ирина Щербинина рассказывает о своем взгляде на реализацию программы:

- Думаю, что вводить объекты в эксплуатацию будут постепенно, распределяя по районам. В первую очередь, по логике, арендные дома должны строить в промышленных районах: около заводов и фабрик. Такие дома могут быть популярны у россиян, работающих на каком-нибудь стабильном предприятии.  У меня вырисовывается такой «портрет» арендатора для доходного дома: это человек с российским гражданством, с постоянной или временной регистрацией, не имеющий возможности взять ипотеку. Цена за аренду квартиры в таком доме должна быть ниже, чем у арендодателя-собственника либо стоимость проживания может быть на среднем уровне по аналогичным квартирам, но в доме должен контролироваться  контингент арендаторов.

Вадим Ламин считает, что не нужно спешить ради того, чтобы быстрее отчитаться перед начальством:

- Я не думаю, что нужно спешить и «гнать объемы». Необходимо делать все разумно и взвешенно, для пользы дела, а не для бодрых докладов. Бесплатный сыр только в мышеловке. Глубоко убежден, что затраты должны окупаться, а в целом предприятие вполне может быть рентабельным при среднем для Москвы уровне арендных ставок.

Скорее всего, будет реализован пробный вариант, о других сценариях думать сейчас преждевременно, считает Мария Литинецкая.

- Мне кажется, что есть смысл на сегодняшний момент говорить о возможных объемах жилья. Вероятно, речь идет о строительстве пока только нескольких зданий, чтобы понять, насколько востребованным окажется предложенный продукт, – говорит  Литинецкая. – Очевидно, что для успешной реализации проекта строительства доходных домов желательно, чтобы арендная ставка была чуть ниже, чем у собственников. Условно говоря, если «однушку» в спальном районе можно снять за 30 тысяч рублей в месяц, то аналогичная квартира в доходном доме должна сдаваться за 25 тысяч рублей. Однако в таком случае процесс окупаемости проекта растягивается на десятки лет.

Исполняющий обязанности руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский отмечает возможность сделать рынок аренды прозрачным и доступным:

- Стоит отметить, что это неплохая идея, которая, возможно, сделает рынок более прозрачным и доступным для потенциальных арендаторов. Полагаю, что стоимость такой квартиры будет зависеть от традиционных факторов – ремонта, отделки, обстановки, транспортной доступности района – и формироваться в рыночных условиях. Объемы ввода в эксплуатацию таких домов будут зависеть от практики и эффективности пилотных проектов. Кроме того, возможная господдержка даст толчок к развитию такого формата арендного жилья. Эти проекты могут стать очень перспективными и задать новый вектор развитию рынка аренды Московского региона, при этом все будет зависеть от формата объектов, характеристик предложения, а также масштабов строительства. Если данный сегмент составят объекты эконом-класса, то в таком случае можно говорить о серьезной конкуренции тем предложениям, которые находятся в той же локации.

Что ждет нас на самом деле?

Количество издержек при реализации проекта в нашей стране, скорее всего, будет зашкаливать, и пока подобные начинания лишь подстегивают дискуссии на страницах СМИ.  Вячеслав Шихов, генеральный директор Granelle Development, прогнозирует тяжелое будущее  инициативе:

- Сегодня в нашей стране практически отсутствует правовое регулирование отношений на рынке арендного жилья. Кроме того, до последнего времени, пока не начался кризис, существующее предложение на рынке аренды не могло полностью удовлетворить спрос. В связи с этим, безусловно, идея создания доходных домов в нашей стране является правильной. Перспективы развития этого сегмента как варианта упорядочивания рынка аренды жилья обсуждаются участниками рынка и представителями власти уже давно. Однако на практике эта идея является сложно реализуемой. Сегодня рынок недвижимости в нашей стране находится в состоянии кризиса, маловероятно, что эта ситуация изменится в ближайшие годы. В такой обстановке, когда застройщики начинают экономить и оптимизировать свои затраты, они не станут рисковать и входить в проекты с длинным сроком окупаемости (в среднем этот срок составляет около 20 лет). Чтобы строительство доходных домов стало интересно бизнесу, необходимо компенсировать до 30% расходов на строительство, ввести налоговое льготы, облегчить процедуры согласования разрешительной документации, предоставлять земельные участки под строительство и т.д. Еще один способ привлечь инвесторов – поднять арендные ставки, но тогда нивелируется сама идея доступности жилья такого формата, ведь по задумке властей стоимость аренды в доходных домах должна составлять примерно от 5  до 10 тысяч рублей, в зависимости от количества комнат. В любом случае, даже при самом оптимистичном сценарии развития событий, создать за счет института доходных домов предложение, альтернативное существующему сегодня на рынке аренды жилья, в скором времени вряд ли получится.