Что такое флиппинг
Понятие «флиппинг» произошло от английского глагола to flip — переворачивать. Простыми словами, это покупка квартиры по цене ниже рыночной, её ремонт и перепродажа за более высокую цену через короткий срок, обычно через 3–5 месяцев.
Прибыль возникает за счёт повышения ликвидности. Ликвидная квартира — та, которая пользуется спросом и её можно быстро продать. Характеристики, состояние и цена такой недвижимости устраивают большинство покупателей.
Впервые флиппинг начали практиковать в 1980-х годах в США, где он сразу стал востребованной инвестиционной стратегией. Отличие американской модели в том, что апгрейду чаще подвергаются дома, а не квартиры. В Америке зародились популярные в мире сериалы и передачи про флипперов, такие как шоу Flip or Flop, Flipping 101, Home Town, Hoarder House Flippers.
Основные этапы флиппинга
Подбор объекта
Для флиппинга подходит не любая квартира. Недвижимость должна иметь потенциал ликвидности и принести доходность в среднем от 25–30% после вложений.
Флипперы изучают рынок, определяют примерную стоимость продажи выбранного объекта с учётом затрат на улучшения и делают выводы о целесообразности покупки. Если квартира подходит, проводят сделку и приступают к работам. Обычно флипперы сами хорошо разбираются в рынке или работают в паре с профессионалами.
Ремонт и декор
Для повышения стоимости недвижимости проводят капитальные или косметические обновления в зависимости от состояния, обставляют квартиру мебелью и техникой. На этой стадии флипперы могут привлекать дизайнеров и хоумстейджеров.
Продажа
После окончания ремонтных работ квартиру готовят к продаже: проводят качественную фото- и видеосъёмку, размещают анонсы на досках объявлений, показывают покупателям, заключают сделку и фиксируют прибыль. На этом цикл работы с объектом заканчивается.
Кто такой флиппер
Флиппер зарабатывает на ремонте и перепродаже недвижимости. Одни специалисты работают в сегменте эконом или комфорт, другие — только с элитными объектами. Заниматься флиппингом квартир может частное лицо или компания.
Есть три стадии профессионального развития.
Первая — флиппер-профессия: человек ищет инвестиционно привлекательные объекты и за комиссию передаёт их инвесторам.
Вторая стадия — флиппер-предприниматель. Она требует начального капитала, часто всё начинается с одной квартиры. Флипперы самостоятельно управляют объектами, работают со своими бригадами строителей и отвечают за каждый этап.
Следующий уровень — флиппинг как бизнес. На этой стадии образуется компания, где у каждого своя зона ответственности. Одни сотрудники занимаются поиском объектов, ведут переговоры и проводят сделки, другие отвечают за ремонт и подготовку к продаже. Это самая эффективная модель, которая сокращает цикл сделки и тем самым увеличивает общую прибыль.
Иногда флипперы объединяются или привлекают инвесторов, чтобы покупать более дорогие квартиры в складчину. В таком случае доход после продажи делится пропорционально вложенным средствам.
В России флиппинг недвижимости пока не так популярен, как в США. Для обмена опытом и поддержки флипперы собираются в профессиональные сообщества, например Клуб флипперов, Флиппинг. Появились серьёзные эксперты, которые не только сами занимаются бизнесом, но и обучают и консультируют.
Флиппинг и хоумстейджинг: в чём разница
Часто эти понятия путают, но между ними есть существенная разница.
Флиппер меняет квартиру основательно: при необходимости делает перепланировку, обновляет проводку и сантехнику, заливает новую стяжку, выравнивает стены, кладёт плитку. Это капитальные улучшения.
Хоумстейджер меняет только атмосферу: убирает лишнее, правильно расставляет мебель, вешает шторы, добавляет картины, текстиль и декоративные акценты. Он работает с тем, что уже есть.
Работа хоумстейджера. Фото: PrimeLensCrafter / Shutterstock / Fotodom
Флиппер инвестирует в объект с потенциалом и несёт определённые риски. Можно как заработать, так и остаться при своих или даже уйти в минус из-за ошибки в смете или падения рынка.
Хоумстейджер получает гонорар — фиксированную сумму или процент от продажи, не вкладываясь в саму недвижимость.
Профессиональный флиппер использует приёмы хоумстейджинга на финальном этапе. После капитального ремонта он не оставляет квартиру пустой, а оживляет её зеркалами, шторами и чашкой кофе на столе — чтобы покупатель влюбился с первого взгляда. Но это лишь финальный штрих в большой работе, где сначала он был инвестором, прорабом и дизайнером в одном лице.
Флиппинг и налоги
Флиппингом могут заниматься физические лица, ИП и юрлица. Если флиппер — физлицо и не регистрирует бизнес, то он платит со сделки НДФЛ 13% для доходов до 2,4 млн рублей и 15% для части доходов, превышающей 2,4 млн, в случае владения квартирой менее 5 лет.
Покупка и продажа даже 1–2 объектов в год на регулярной основе может быть расценена налоговой службой как незаконная предпринимательская деятельность. Последствиями могут стать доначисление налогов и пеней за три года или штраф за непостановку на налоговый учёт в размере 10% от доходов за три года.
Системный флиппинг — это бизнес. Сумму налога нужно планировать и закладывать в бюджет, чтобы избежать проблем с законом.
У ИП все расходы и доходы по сделкам с недвижимостью отражаются в книге учёта кассовым методом, то есть по мере поступления или списания денег. При расчёте налогов можно учесть документально подтверждённые затраты на улучшение объекта.
ИП выбирает упрощённую систему налогообложения (УСН). Здесь есть два основных варианта: УСН «Доходы» или УСН «Доходы минус расходы».
В первом случае платят 6% от всей суммы за проданную квартиру.
Второй вариант — самый популярный. Налог платят только с дохода — разницы между продажей и покупкой. Ставка составляет 5–15% в зависимости от региона, к примеру в Санкт-Петербурге это 7%.
Снизить сумму налогов можно законными методами: собирать чеки на материалы и услуги, договоры с подрядчиками, квитанции по коммунальным платежам за период владения недвижимостью, а также воспользоваться налоговым вычетом.
Сколько можно зарабатывать на флиппинге
На доходность от флиппинга влияет множество факторов — от правильно выбранной квартиры и опыта специалиста до сроков реализации объекта и экономической обстановки.
Хорошим результатом у флипперов считается доход в 25–40% с проекта. Эта разница покрывает затраты на ремонт, сопровождение сделок, уплату налогов и приносит инвестору чистую прибыль. Но есть условие: цикл от покупки до продажи должен занимать несколько месяцев.
Главный секрет доходности флиппинга — не в максимальной цене продажи, а в скорости оборота денег. Часто цену устанавливают на 5–15% ниже рыночной, чтобы скорее закрыть сделку. Флипперы не заинтересованы долго удерживать квартиру: каждая лишняя неделя на рынке снижает доход. Сроки особенно важны при использовании заёмных средств, ведь нужно платить проценты по кредиту.
Например, иногда финансово выгоднее провести 2 цикла за год с небольшим дисконтом при продаже, чем год ждать покупателя на 1 объект по рыночной цене или выше. Главное правило здесь — чем дольше срок экспозиции, тем ниже доходность.
Покупать жильё для флиппинга желательно на 20–30% дешевле рыночной стоимости для соблюдения баланса. Понимание этой схемы, хорошее знание рынка и цен на ремонт позволяют профессионалам прогнозировать доход максимально точно.
Флипперы, которые занимаются только поиском и передачей квартир, могут зарабатывать комиссию от 50 до 200 тыс. рублей за один объект. Как правило, комиссию выплачивают после реализации, но всегда есть возможность договориться либо найти компанию с комфортными условиями.
Опытные флипперы, которые работают на себя с собственной командой, могут получать доходность от 40% годовых.
Какие риски есть у флипперов
У флиппинговой модели есть риски, которые нужно учитывать, особенно если планируете работать самостоятельно. Успех зависит не от везения, а от понимания возможных проблем и умения их решать.
Неправильный выбор объекта
Даже профессионалам сложно ориентироваться в рыночном многообразии. Бывает, что квартиру выбирают с оглядкой на внутренние ощущения или исходя из самой низкой цены в районе. Если повезёт, то объект будет продан, если нет — заработать не получится. Это игра 50 на 50, которая не гарантирует доходность.
Ошибки в расчётах
При подсчёте расходов могут ошибаться не только новички, но и опытные флипперы. Объекты берут в плачевном состоянии, когда сложно точно оценить объём и стоимость ремонта. Покупка без детальной сметы — прямая дорога к убыткам, когда затраты съедают потенциальную прибыль.
Дополнительные расходы
Иногда непредвиденные траты возникают, когда бригада уже приступила к работе. На такой случай нужно закладывать страховочную сумму, чтобы не затягивать процесс. Со слов профессионалов, расходы почти всегда оказываются выше предполагаемых.
У флипперов есть «правило 10%»: суммарные затраты на ремонт и процесс сделки должны укладываться в 10% от суммы покупки недвижимости. Например, если объект обошёлся в 6 миллионов, на его апгрейд и оформление допустимо потратить порядка 600 тысяч.
Человеческий фактор
Работа с объектом должна быть отлаженной: уже при расчёте доходности флиппер закладывает время, за которое надо подготовить квартиру к продаже. Если попадётся необязательная команда строителей или безответственный хоумстейджер, каждый дополнительный день будет снижать доходность объекта. Всё это время придётся оплачивать коммунальные платежи.
Форс-мажор
В старой квартире могут ждать сюрпризы в виде внезапно лопнувших труб и вышедших из строя коммуникаций. Ремонт может грозить потопом для соседей, а значит — исками и внеплановыми расходами.
Юридические риски
Проблемы могут возникнуть с продавцами квартиры. Например, они будут медленно выезжать и задерживать процесс.
Иногда низкая цена говорит о проблемной недвижимости, от которой пытаются быстро избавиться. Необходима проверка истории квартиры, обременений и ограничений на продажу, а также выявление тех, кто может в ней проживать. Это нужно для исключения рисков оспаривания сделки.
Внешняя ситуация
Рыночная нестабильность — фактор, повлиять на который невозможно, но учитывать нужно. Даже идеально отремонтированную квартиру будет сложно продать, если упадёт спрос или вырастут ипотечные ставки. На доходность влияет инфляция и удорожание стройматериалов и услуг.
Чтобы снизить риски, важно просчитывать всё на несколько шагов вперёд: тщательно проверять документы, закладывать в смету резерв на форс-мажор, работать только с проверенными подрядчиками, трезво анализировать рынок без лишних эмоций и следить за новостным фоном.
Как выбрать квартиру под флиппинг
При выборе стоит ориентироваться на несколько критериев: локацию, конкуренцию, характеристики дома и квартиры, инфраструктуру района, юридическую чистоту объекта и его потенциал.
Местоположение. При недостаточном понимании рынка начинать стоит в локации, которую вы хорошо знаете. Примерный диапазон цен можно выяснить по аналогичным вариантам в окружении. Удобно воспользоваться фильтрами на сайтах-агрегаторах и выставить подходящие параметры по району и основным характеристикам недвижимости.
Конкуренция. Для оценки рынка сбыта нужно проанализировать предложения классом выше и ниже. Позвоните продавцам самого дорогого и самого дешёвого объектов — квартиры должны быть с одинаковым набором характеристик. Небольшое отличие цены у класса выше способно существенно снизить возможности продажи, как и сильная ценовая разница с квартирами классом ниже.
Инфраструктура. Окружение сильно влияет на стоимость и ликвидность квартиры. Например, пара с детьми откажется от покупки, если рядом не будет школы или детского сада. Молодой человек без машины не купит квартиру, если поблизости не будет метро. Магазины, торговые центры, остановки, благоустроенные дворы и зелёные зоны важны для любой целевой аудитории.
В мае 2025 года аналитический центр НАФИ провёл исследование, которое подтвердило важность инфраструктуры при покупке жилья. 51% опрошенных россиян главным фактором при выборе назвали наличие рядом школ, детских садов и магазинов. Для 50% важны расположение дома и транспортная доступность, 37% ориентируются на район города, а 38% интересуются наличием поблизости парка или реки. Внешний вид дома волнует лишь 6% опрошенных.
Состояние дома и подъезда. После выбора квартиры обратите внимание на дом: изучите соцсети комплекса, узнайте у соседей, есть ли проблемы с жильцами, какой в ЖК микроклимат. Важно посмотреть на квартиру глазами будущего покупателя: тихие доброжелательные соседи — это большой плюс. Оцените состояние подъезда — от этого будет зависеть первое впечатление.
Этаж и вид из окон. Квартиры на крайних этажах не пользуются спросом, особенно на первом. Такие объекты часто продают со скидкой. Для перепродажи лучше всего подходят средние этажи. Вид из окон тоже играет важную роль. Плюсом будет вид в тихий зелёный двор, парк или сквер. Из минусов — вид на шумную площадку или проезжую улицу, неухоженная территория или стройка под окнами.
Планировка. Изучите планировку: будет ли она удобной или придётся вносить изменения. Самым большим спросом у покупателей пользуются квартиры типовых серий с помещениями правильной формы, балконами, лоджиями и желательно раздельным санузлом. Объекты с нестандартной конфигурацией рискуют задержаться в продаже или потребуют дополнительной скидки.
Юридическая проверка. Запросите документы на квартиру. Желательно подключить грамотного юриста, чтобы проверить историю недвижимости. Он поможет подготовить полный пакет документов и запросит у продавца необходимые справки. Для безопасности следует провести нотариальную сделку и использовать безналичный расчёт через банк. Уточните также размер коммунальных платежей и проверьте, нет ли по ним задолжённостей.
Примеры из практики
Кейс № 1. Санкт-Петербург, Комендантский проспект
Дата покупки — 16 июня 2023 года. Сумма покупки — 7 млн ₽
Квартира была продана после ремонта за 10,05 млн ₽
Срок проекта — 3,5 месяца
Расходы:
- ремонт — 1 327 244 ₽
- оснащение — 599 244 ₽
- оформление сделок — 13 100 ₽
- коммунальные платежи — 11 164 ₽
Итого: 1 950 752 ₽
Налог по УСН «Доходы минус расходы», 7% для Санкт-Петербурга — 76 947 ₽
Всего расходов: 9 027 699 ₽ (стоимость покупки + расходы на ремонт + дополнительные расходы + налог)
Доход = цена продажи − цена покупки − все расходы = 1 022 301 ₽
Маржинальность — 11%
Фото квартиры до и после
Кейс № 2. Санкт-Петербург, ул. Софийская, 30
Стоимость квартиры — 3,35 млн ₽
Квартира была продана за 5,9 млн ₽
Срок проекта — 3,5 месяца
Расходы:
- ремонт — 700 000 ₽
- оснащение — 498 118 ₽
- оформление — 24 510 м
- коммунальные платежи — 13 911 ₽
Итого: 1 236 539 ₽
Налог — 91 942 ₽
Всего расходов: 4 678 481 ₽ (стоимость покупки + расходы на ремонт + дополнительные расходы + налог)
Доход = цена продажи − цена покупки − все расходы = 1 221 519 ₽
Маржинальность — 26%
Фото квартиры до и после
Какие моменты учесть при ремонте
На любой товар есть свой покупатель. Но задача флиппера — не ждать месяцами того самого клиента, а сделать продукт, который понравится большинству.
Цветовая гамма
Беспроигрышный вариант — светлые базовые оттенки, которые всегда в тренде. Это чистый холст, который покупатель позже дополнит своими деталями.
Необязательно делать квартиру полностью белой. Это может быть нейтральная бежевая палитра, различные сочетания с белым и светло-серым цветами. Всегда популярны природные фактуры под дерево и камень.
Светлое жильё выглядит просторным и уютным. Такие квартиры разбирают в первую очередь, тогда как эксперименты с кричащими цветами могут затянуть продажу на неопределённый срок.
Фото: Dariusz Jarzabek / Shutterstock / Fotodom
Фото: Artbovich / Shutterstock / Fotodom
Покраска или обои
Выровненные по маякам и окрашенные хорошей краской стены выглядят презентабельно. Это говорит о качестве ремонта и прибавляет стоимости жилью в глазах покупателя.
Можно добавить такую деталь, как композиции из молдингов в цвет стен. Расходы небольшие, но интерьер станет солиднее.
Если решено клеить обои, подойдут качественные однотонные плотные варианты без яркого рисунка. В современных коллекциях множество базовых решений на любой вкус.
Декор стен молдингами. Фото: ninoon / Shutterstock / Fotodom
Освещение
Ещё до начала работ нужно продумать сценарии освещения: достаточно ли источников и розеток для приборов, где будут точечные светильники. Свисающие со стен провода портят всё впечатление о свежем ремонте.
Если квартиру комплектуют полностью, не будут лишними стильные бра и торшеры для локальных зон. Они не только выполняют свою функцию, но и украшают пространство.
Мебель
Объект для флиппинга необязательно полностью меблировать, но необходимый минимум должен быть. Бывает, что пустая квартира долго стоит, но продаётся, как только в ней появляется кухонный гарнитур.
Базовый комплект — это кухонная мебель, встроенные или обычные шкафы для хранения, диван в гостиной, мебель для ТВ, кровать в спальне.
Техника
Необходимый минимум — холодильник, плита или варочная поверхность, духовка, вытяжка, стиральная машина, телевизор. Многие делают акцент на посудомоечной машине.
К стиральной машине часто добавляют сушильную в проектах для требовательной аудитории. Эти дополнения зависят от бюджета на ремонт.
Сантехника
Инсталляции смотрятся престижно, поэтому их делают часто.
При выборе между ванной и душевой кабиной надёжнее первый вариант. Современные душевые функциональны и выглядят эстетично, но всё же покупатели чаще интересуются полноценными ванными, со слов риелторов.
Текстиль
Важный момент, про который иногда забывают. В одном из случаев в риелторской практике впечатление о квартире у покупателя было испорчено из-за плохо подшитых штор. Хозяева хорошо обставили жильё и сделали качественный ремонт, но вот на шторах решили сэкономить.
Многим людям сложно выбрать подходящие портьеры. Если сделать это за них, то такая мелочь даже может повлиять на решение о покупке. Однотонные плотные шторы в общей цветовой гамме станут завершающим штрихом.
Фото: TovtynPavlo / Shutterstock / Fotodom
Декор и аксессуары
Эта область относится к хоумстейджингу. Несколько декоративных предметов способны полностью преобразить пространство. Уместный постер, стильное зеркало и даже ваза с сухоцветами влияют на общее впечатление о квартире.
Часто флипперы привлекают дизайнеров и хоумстейджеров, чтобы квартира была укомплектована, как номер в дорогом отеле.
Фото: Alhim / Shutterstock / Fotodom
Время и деньги
Затраты на ремонт любого объекта прогнозируют с точностью до 90%, чтобы рассчитать результаты. Нужно заранее вызвать специалиста по ремонту, составить подробную смету и подобрать материалы.
Не всегда всё необходимое бывает в наличии. На изготовление или доставку может потребоваться время, иногда до нескольких недель.
Главное
Флиппинг — это бизнес на ремонте квартир и их последующей продаже.
Флиппер может работать в одиночку или организовать компанию, быть физлицом или ИП, разница — в системе уплаты налогов.
Чистый доход — это разница между ценой продажи и покупки за вычетом затрат на ремонт, оформление сделки, налоги и коммунальные платежи.
При выборе объекта важно изучить рынок, цены и конкурентов, обратить внимание на локацию, инфраструктуру, состояние дома и квартиры, этаж, планировку и документы.
Квартира после улучшений должна быть ликвидной: по рыночной цене или чуть ниже, с готовыми к продаже документами, без долгов, с качественным ремонтом и набором мебели и техники.
