Где, за сколько поселиться в нашей дорогой столице

 

 

Летние отпуска и каникулы оказывают свой расслабляющий эффект на многие сферы деятельности, и рынок аренды квартир не исключение. Как всегда, в начале лета снизились и спрос, и предложение — по данным Марии Жуковой, первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», и то и другое упало на 8,2%. Уже в конце апреля начали появляться так называемые летние квартиры, которые предлагают на короткий срок собственники, планирующие переждать жаркий сезон на даче или в иных палестинах. Они сдают свои квадратные метры на 10–15% ниже среднерыночной цены. Но процент таких квартир среди общего предложения невелик — не превышает 10%.

 

По сравнению с маем 2012 г., согласно отчетам компании «МИЭЛЬ-Аренда», средняя стоимость найма однушек экономкласса почти не изменилась, остальные немного подорожали: двухкомнатные — на 2,8%, трехкомнатные — на 3,9%. Цена однушек бизнес-класса и элитных в рублевом эквиваленте выросла на 1,3%, двушек — на 13,3%, трешек — на целых 19,6%, а многокомнатные квартиры, напротив, подешевели на 1,2%.

Общеэкономические события и новости оказывают на рынок свое воздействие. Так, в последние три месяца арендаторов и собственников заставили изрядно поволноваться неожиданно резкий рост курса доллара, разговоры о грядущем ужесточении законов регистрации, а также ожидаемое повышение тарифов ЖКХ. «На фоне ослабления курса национальной валюты более 70% собственников настаивают на фиксации арендной ставки в долларах. Хотя еще в конце прошлого года ситуация была диаметрально противоположной», — отмечает Галина Сенько, директор департамента аренды компании IntermarkSavills.

 

 

По данным «МИЭЛЬ-Аренда», в июне максимальным спросом (57,18% в общей структуре) пользовались квартиры стоимостью от 1 до 3 тыс. долл./мес.; больше всего объектов (61,23%) также было выставлено по этой же цене, предложение немного превышало спрос. Самый ходовой товар — по-прежнему одно- и двухкомнатные квартиры. По данным за июнь, спрос на однушки составлял 48,36%, на двушки — 39,63%. Жилье с большим количеством комнат ищут немногие арендаторы — всего 1,4% от общего числа.

 

«Объекты по приемлемой ставке, где соблюдается золотой баланс цены и качества, расположенные близко от станций метро, пользуются спросом во всех районах, — говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». — Рынок съемных квартир достаточно стабилен. В Москве по-прежнему наиболее популярны предложения экономкласса по ставке 27 тыс. руб./мес. за однокомнатную и 33 тыс. руб./мес. за двухкомнатную квартиру. Это в основном панельные дома советского периода, спальные районы. Чем ближе к метро, тем более востребован вариант». Хотя традиционно спрос превышает предложение в низшем ценовом сегменте, этим летом довольно популярны даже качественные объекты бизнес-класса до 70 тыс. руб./мес.

 

Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», рассказала следующее: «За последние полгода мы не наблюдали каких-то экстраординарных событий. По-прежнему спросом пользуются качественные недорогие однушки и двушки стоимостью до 35 тыс. руб., расположенные в пределах 20–25 минут езды на метро от центра. Большинство таких предложений сосредоточено в панельных домах, жилье отремонтировано, есть бытовая техника и прочие блага комфортной жизни. Квартиры, по каким-то причинам недотягивающие до этого уровня, безусловно, сдаются хуже».

При этом риэлторы отмечают, что, несмотря на довольно высокие ставки, арендаторы в основном интересуются жильем в пределах МКАД. Оно и понятно: практически все наниматели работают в городе, в удаленных районах за Кольцевой жить неудобно — слишком много времени тратится на дорогу, да и проезд влетает в копеечку.

 

 

 

 

Больше всего квартир экономкласса в июне предлагали в ЮАО (15,3%), ВАО (14,1%) и ЮВАО (13,9%), а наименьшее их количество было в СЗАО (6,8%) и ЦАО (6,8%), вычислила М. Жукова. «Самые дорогие квартиры экономкласса предлагали в Центральном округе, где средняя цена однушки составляет 36 757 руб./мес. По сравнению с июлем прошлого года стоимость найма в этом округе выросла на 13,3%. В ВАО — самая доступная аренда: 28 820 руб./мес., и за год рост в этом округе составил 6,7%», — констатировала эксперт.

 

В экологически чистых районах ЮЗАО, ЗАО, СЗАО и САО ставки выше. Они более престижны, с развитой инфраструктурой, здесь много современных домов бизнес-класса. Также пользуются спросом квартиры рядом с крупными вузами, например МГУ (район Раменки), Финансовой академией (Аэропорт) или университетом им. Плеханова (Замоскворечье). «В домах бизнес-класса в районе Университета средние ставки достигают 65 тыс. руб./мес., а предложение в современном доме с подземным паркингом, но с ремонтом не столь элитным за 58 тыс. руб./мес. сразу ушло с рынка», — приводит пример Г. Фабрицкая. Популярны старые районы, с величественными сталинками и удобными цековскими домами, — это Сокол, Академический, а также дома в пределах Ленинского проспекта, проспекта Вернадского, проспекта Мира и т.д. Здесь самую доступную однокомнатную квартиру сдают по цене от 35–40 тыс. руб./мес.

 

В СВАО и ВАО можно найти варианты за 27 тыс. руб./мес., это спальные районы Отрадное, Алтуфьевский, Медведково, Измайлово, но чем ближе район к центру, тем выше и ставки, как, впрочем, и в других округах.

 

 

Дорогих квартир в Москве сдают не так уж много, но собственники, впрочем, как и риэлторы, делают на них хороший бизнес. Как свидетельствует М. Жукова, на элитные квартиры стоимостью от 6 тыс. долл./мес. в июне пришлось всего 0,8% от общего предложения и спрос на них был также небольшим. Максимальное количество квартир высокого уровня было представлено в ЦАО (28,24%), на втором месте ЗАО — 20,73%, меньше всего — в СЗАО (3,63%).

 

Как рассказала Г. Сенько, существенных изменений на рынке в I полугодии 2012 г. не произошло. Продолжился рост спроса, общий объем которого в среднем был выше показателей 2011 г. на 15–20%. Однако это не привело к росту бюджетов арендаторов. Более половины всех запросов на поиск элитного жилья сосредоточено в сегменте до 4 тыс. долл./мес., что всего на 3% выше, чем в I полугодии 2011 г. Интерес к дорогим объектам стоимостью от 10 тыс. долл./мес. вновь упал до отметки 2010 г., составив чуть более 10%, — это на 2,5% ниже данных прошлого года. Ровно на столько же увеличился интерес к объектам в бюджете от 6 до 10 тыс. долл./мес.

 

В основном дорогие квартиры снимают как отечественные, так и иностранные специалисты, занимающие высокие позиции в крупных международных и российских компаниях. Однако, по наблюдению Г. Сенько, большинство арендаторов по-прежнему иностранцы, две трети из них семейные и более половины семей — с детьми. Продолжается тенденция к омоложению целевой аудитории, говорит эксперт: на 35% увеличилась доля людей в возрасте от 30 до 40 лет. В свою очередь, это привело к росту популярности двухкомнатных квартир, доля запросов на которые выросла за последние шесть месяцев на 5%.

 

А вот Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter, не увидел изменений в предпочтениях арендаторов элитного жилья. «Наибольший интерес по-прежнему вызывают квартиры в современных жилых комплексах с паркингом. Спросом, как и раньше, пользуются объекты с двумя-тремя спальнями, средней площади от 100 кв. м, расположенные в пределах Садового кольца», — говорит он.

 

Основной спрос приходится на районы Арбата и Кропоткинской, Тверской и Кремля, а также Ленинградского проспекта. Самые высокие арендные ставки по результатам I полугодия 2012 г. сложились на фоне дефицита предложений в наиболее востребованных районах — это Арбат, За­москворечье, Краснопресненский и т.д.

 

По данным компании IntermarkSavills, средний размер ставки на высокобюджетное жилье — 7408 долл./мес., а стоимость аренды в расчете на 1 кв. м/год достигла 654 долл., демонстрируя рост с начала 2012-го на 4%.

 

 

На основании многолетнего опыта М. Жукова полагает, что нынешнее затишье на рынке аренды — это подготовка к традиционному сезонному росту активности. Спрос существенно увеличивается и нарастает с середины июля и до октября. Тому причиной и начинающийся учебный год, и конец сезона отпусков, и наступающее похолодание. Дачники возвращаются в город, вынуждая тех, кому они сдавали квартиры на лето, искать новое пристанище; приезжают сезонные рабочие, иногородние студенты. В предыдущие годы осенний рост ставок доходил до 10%.

 

«Если в дальнейшем никаких глобальных экономических потрясений не происходит, то ситуация на рынке аренды жилья развивается по традиционному сценарию: в середине июля — начале августа начинается новый сезон деловой активности, который длится до конца октября. За это время средняя стоимость найма жилья может вырасти примерно на 3–5%. В целом по итогам года мы ожидаем роста ставок на уровне 5–8%», — прогнозирует Г. Киселева.

 

Дорогие квартиры тоже ждет стабильный рост ставок, который продолжится после окончания периода летних отпусков, как в среднем, так и в высоком ценовом сегментах, полагает К. Мелконян.

 

Наконец, неопределенность судьбы рубля будет подталкивать собственников к заключению договоров в иностранной валюте — долларах и евро.