Краснодар — административный центр Краснодарского края, крупнейший в Южном федеральном округе транспортный узел и самый большой город на Северном Кавказе. Хотя он и не курорт, но является столицей курортного района и на фоне возросшего интереса россиян к недвижимости на Кубани привлекает к себе пристальное внимание.
Град казачий
Краснодар расположен в центре Краснодарского края, на северо-западе Кавказа, на правом берегу реки Кубани. Проходящая по ней южная черта города одновременно является частью границы с другим субъектом Федерации — Республикой Адыгеей.
Свое нынешнее название Краснодар получил только в 1920 году, а первое имя этой казачьей столицы — Екатеринодар, и, как нетрудно догадаться, оно было дано в честь императрицы Екатерины Великой. Именно она в 1792 году подарила кубанские земли Черноморскому войску казаков. А начался город с Екатеринодарской крепости, которую атаман Чепега возвел в урочище Карасунский Кут. Сейчас на этом месте находится площадь Труда, парк имени Горького и памятник Екатерине II. Здесь — исторический центр Краснодара, район так называемой нулевой версты — точки отсчета расстояния между городами.
Сегодня в связи с возрождением традиций кубанского казачества к числу основных строительных проектов относится восстановление первоначального облика центральной части города, в том числе ансамбля снесенной Екатеринодарской крепости. Однако начатая весной нынешнего года широкомасштабная кампания по реконструкции центра Краснодара ведется не только из эстетических соображений, ее организаторы ставят перед собой вполне утилитарную задачу — почистить исторические кварталы от ветхих домов, требующих сноса или реставрации. Вместо старых зданий известная девелоперская компания «Пересвет-Инвест» планирует построить жилые комплексы элит- и бизнес-классов, а также современные офисные центры. Самая старая и главная улица Краснодара — Красная — должна превратиться в пешеходную (сегодня по выходным ее закрывают для автотранспорта). Рекламные бигборды заменят на пиларсы — треугольные тумбы, не искажающие вид города.
Интересно, что самые высокие цены на недвижимость и максимальный спрос на нее отмечены отнюдь не в центре, как это обычно бывает, а на западе кубанской столицы и в Славянском районе. Стоимость жилья в других частях города зависит в основном от транспортной доступности объекта. Что касается индивидуальной застройки, то в этом сегменте пальму первенства по ценам держат районы Черемушки и Дубинка, что на живописных берегах озера Карасун и поймы Кубани. А наиболее дорогая коммерческая недвижимость сосредоточена на улице Северной в районе пересечения с Ростовской и Тихорецкой железнодорожными ветками, а также, разумеется, в центре.
Несмотря на то что экстенсивное развитие Краснодара почти невозможно, поскольку черта города уже вплотную подошла к федеральным землям сельскохозяйственного назначения, тут активно ведется жилищное строительство, причем целыми микрорайонами с собственной социальной и коммерческой инфраструктурой. Речь идет о Солнечном в Прикубанском округе и Почтовом в Карасунском. За всю историю города те изменения, которые предусмотрены текущим генпланом, — самые крупные. Так, решено построить 2 млн кв. м жилья, в которых смогут разместиться 300 тыс. человек, и реконструировать целые кварталы, преимущественно в Центральном и Западном округах. Кроме того, местные власти намерены вывести железнодорожные пути на окраины, заменив их линиями скоростного трамвая, что даст возможность получить под застройку еще 100 га в центре Краснодара.
Дом под солнцем
Первичный рынок жилья Краснодара несколько лет подряд демонстрирует устойчивый рост. Исключение составляет лишь первое полугодие 2006 года, когда цены на квартиры в новостройках несколько снизились после того, как городская администрация анонсировала несколько крупных строительных проектов. Однако уже во втором полугодии все вернулось в прежнее русло. Спрос, усиленный реализацией различных социальных программ (в частности, «Молодой семье — доступное жилье»), по-прежнему превышает предложение, причем на пике популярности — одно- и двухкомнатные квартиры экономкласса, расположенные в микрорайонах Черемушки, Гидростроителей, Фестивальном, Юбилейном.
Разумеется, в таких условиях цены будут расти, причем довольно быстро. Если в прошлом году средняя стоимость квадратного метра в краснодарских новостройках увеличилась на 19%, то в нынешнем, по прогнозам специалистов компании «СТ Групп Регион», данный показатель должен составлять как минимум 26% или даже больше. Сегодня средняя стоимость квадратного метра первичного жилья — около 38 тыс. руб.
При этом заметного разброса цен на недвижимость в разных районах Краснодара нет. Элитное жилье, безусловно, в городе возводят, но исключительно в рамках точечной застройки. Основные критерии принадлежности дома к высшему классу — наличие собственной инфраструктуры (супермаркет, кафе, фитнес-центр и другие объекты; в комплексе на Кубанонабережной имеется даже яхт-клуб), оригинальное архитектурное решение (яркий пример — ЖК «Замок»), панорамный вид из окон на исторический центр города или на пойму реки Кубань и парковую зону (ЖК «Адмирал», расположенный в пяти минутах ходьбы от озера Карасун), близость к крупным офисным центрам классов А и В+. Стоимость квадратного метра в квартирах таких жилых комплексов может доходить до 2 тыс. долл. и больше. Жилье бизнес-класса в Краснодаре строят в основном в Центральном и Западном округах, а в Карасунском и Прикубанском среди первички преобладают дома экономкласса, причем последние составляют значительный процент возводимого в городе социального жилья.
Несмотря на активный снос ветхих зданий, вторичный рынок показывает более высокую ценовую динамику по сравнению с новостройками. Дороже всего к продаже предлагают квартиры в относительно новых микрорайонах, где реконструкцию кварталов проводить не планируют даже в среднесрочной перспективе. Речь идет о Черемушках, Дубинке и Фестивальном, а также, в меньшей степени, о Юбилейном и Славянском микрорайонах.
Также наблюдается рост цен на землю и индивидуальные строения, расположенные в тех районах, где домам не грозит снос, например по улице 40‑летия Победы, в тех же Черемушках и Дубинке. Высоким спросом у жителей Краснодара пользуются дома и дачные участки, расположенные на левом берегу Кубани, на территории Тахтамукайского района Республики Адыгеи, в поселках Яблоновский Энем и Перекатном, аулах Старобжегокай и Козет. По всей видимости, основа их популярности — слухи о том, что возможный преемник уходящего в отставку президента Адыгеи Хазрета Совмена, Асланчерий Тхакушинов, возьмет курс на объединение республики с Краснодарским краем, что может повлечь за собой расширение городской черты Краснодара до левого берега включительно.
Рынок аренды жилья развивается очень быстрыми темпами, а ставки растут еще активнее, чем цены продажи. Однокомнатные квартиры сдают в среднем по 250–320 долл. в месяц, а двух- и трехкомнатные — по 400–450 долл. и 480–550 долл. в месяц соответственно. Довольно распространена практика посуточного найма. В связи с активной трудовой миграцией населения из других районов края увеличивается спрос на дешевое жилье в частном секторе. Молодые иногородние семьи, приехавшие в Краснодар на заработки, предпочитают снимать треть или половину дома, а среди студентов популярностью традиционно пользуются комнаты в микрорайонах ЗИП и Черемушки.
Много магазинов, мало офисов
На данный момент предложение качественной торговой недвижимости в Краснодаре не так велико, как хотелось бы, — менее 200 тыс. кв. м, а львиную долю имеющихся на рынке помещений составляют первые этажи, подвалы и пристройки к жилым домам. В нынешнем году в городе должен открыться гипермаркет «О’Кей» (12 тыс. кв. м). Правда, поскольку здание строится компанией для себя, то на рынок аренды эти площади не выйдут. Годом позже появится торгово-развлекательный комплекс «Ново-Сити». Зато уже в 2009–2010 годах в городе прогнозируют значительный рост сегмента ТЦ: к вводу в эксплуатацию заявлено по меньшей мере три объекта суммарной площадью свыше 400 кв. м, в том числе ТРЦ «Мега» компании IKEA (110 тыс. кв. м) и «Рок-н-Молл» инвестиционной группы DVI (87 тыс. кв. м).
В сравнительно небольшой кубанской столице также существуют 15 вещевых, продуктовых и специализированных рынков, в том числе «Коммерсант» и Сенной базар. Первый муниципальные власти намерены полностью снести, а второй — реконструировать. В проекте примут участие турецкие инвесторы и девелоперы, и по плану крытый рынок должен превратиться в многоэтажный торговый молл, крупнейший в Южном федеральном округе.
Средняя по городу ставка аренды в сегменте торговой недвижимости составляет около 350 долл./кв. м в год, а в ТРЦ она достигает 600–700 долл./кв. м в год. Наиболее обеспечен магазинами Карасунский округ: более 50% имеющихся в Краснодаре площадей находится именно там. В целом по югу России в сегменте торгово-развлекательных комплексов Краснодар является абсолютным лидером, опережая даже город-миллионник Ростов-на-Дону.
С офисной недвижимостью дела обстоят значительно хуже. Современных высококлассных площадей на рынке немного, а предложение составляют по большей части реконструированные здания бывших НИИ, помещения, переведенные в нежилой фонд, и тому подобные объекты категорий D и E. Более половины краснодарских офисов (59%) сконцентрировано в Центральном округе, 23% такой недвижимости есть в микрорайоне Комсомольском Карасунского округа, а остальная часть равномерно распределена по двум другим округам города. Ставки аренды разнятся очень сильно — от 40–90 долл./кв. м в год на окраинах до 500 долл./кв. м в центре.
Действующих офисных зданий класса А в Краснодаре пока нет, хотя уже анонсировано несколько масштабных проектов, включающих в себя деловые, торговые и развлекательные зоны. Так, в 2009 году «СТ Групп Регион» планирует вывести на рынок высококлассный бизнес-центр «СТ Плаза Кубань» площадью 43 тыс. кв. м, в котором разместятся офисные помещения, конференц-залы, рестораны и кафе, а также трехъярусный подземный паркинг и сад-атриум. Компания «Бизнес-инвест» намерена вложить около 4 млрд руб. в создание многофункционального комплекса общей площадью 82,6 тыс. кв. м. Также заявлен к строительству деловой центр «Октябрь», где 22,5 тыс. кв. м будет отведено под офисы. Соинвестором проекта выступает администрация города.
